萬偉:熬出“卓越”

萬偉:熬出“卓越”

編者按:

他們是地產商的中堅力量,他們是城市崛起的脊樑,他們是美好生活的營造者。樂居財經聯動全國百城,推出《見地》人物系列之“對話經理人”,一起聆聽區域總、城市總講述其建設美好生活的故事。本期【見地】對話嘉賓:

卓越城市更新集團總經理萬偉先生。

撰文 | 溫巧平

拍攝|李小堂

出品 | 樂居財經

城市更新越是繁榮發達的時代,越是伴隨強烈的時代不確定性,動盪、焦慮、不安全感,就如現在這座城市一方面讓人沮喪,但又給人希望。

曾經“五百棟崗廈舊樓倒下去,十個億萬富翁站起來” 的新聞轟動一時。在全國人民看來,在深圳當村民是幸運的,它讓當上億萬富翁的夢想變得如此容易實現。

這是一部分事實,另一部分真相是有等了12年,直到離開人世也住不進新房的老人,有被拖垮的房企黯然離場。

卓越城市更新集團總經理萬偉告訴樂居財經,舊改難,在於一早期無法可依,二無行業標準可參考,導致大量城市更新項目從最初的接洽到落地,動輒8年以上的週期,耗盡心力。

萬偉是深圳參與舊改的第一批人,就如1982年來建設深圳的第一批工程兵父親一樣,對於這座城市有著深厚的感情。

“一批代表性工程:如國貿、市政府大院……就連最早的深圳河都是他們一群工程兵跳下去用手工開挖的,那時候沒有大型的機械設備。‘三天一層’的速度基本靠人手。”萬偉覺得自己投入房地產行業,似乎是冥冥之中註定。

“很多人在這座城市生活,但並不是每個人都能幸運地參與進來。”2002年參加工作的萬偉,入職的第一家公司是華業地產,當時還在四川大廈辦公,負責的是物業管理,2005年才正式加入卓越。

在這期間,萬偉涉及過房地產開發的人力行政、投資拓展、客服、物管、招商等各個領域。

萬偉:熬出“卓越”

在2009年的暖冬,萬偉從綜合辦公室主任被委以重任開始籌辦城市更新辦公室。5年時間,城市更新在卓越版圖中從一個部門升格為集團。

“我們是全國第一家城市更新集團公司,因為相信這條路肯定沒有走錯,所以一直堅持,就看你能不能殺出一條血路來。其實早期舊改很難出成績,大部分人熬不下去。”

“一開始沒想到會這麼難,但是涉足後,發現這個行業一是無法可依,二無行業標準,三無經驗。全靠一腔熱血與摸著石頭過河的勇勁。”萬偉沒有辜負公司的信任,這條看似艱難險阻的路,萬偉帶領團隊在2年時間拿下了10個項目,到如今旗下優質項目已超過100個,團隊也從1人發展到60餘人,而現今則已接近500人。

自2009年12月1日《深圳市城市更新辦法》出臺以來,深圳舊工業園區、舊城、舊村改造被推向了前所未有的高潮,許多產權人、開發商以極大的熱情參與其中。

卓越在舊改市場搶佔了先機,奪得一份巨大的蛋糕,打造的都是核心地帶的標杆項目,位列深圳舊改第一梯隊。

如與皇崗村合作,打造了中心區最早的大型商務綜合體卓越世紀中心,這也是卓越的首個城市更新項目;參與改造福田CBD核心區域的崗廈村成為國際一流的巨無霸綜合體-深圳中心;在梅林區域打造深圳中心北區最大的商務地標-卓越城;還有改造寶安辛養工業區,成為一流的商住綜合體標杆,改造鹽田橋東老住宅區等等。卓越因此成為在舊村、舊住宅區、舊商業區、舊工業區四大改造領域均有成功案例的少數企業之一。

萬偉:熬出“卓越”

同時期,星河、鴻榮源、京基、宏發、佳兆業、萬科、金地等都深度參與到舊改市場。

早期舊改週期長,拆遷難,其中最突出的是由於缺乏完善的政策法規的保駕護航,拆遷中的“釘子戶”問題難以有效解決,導致已列入計劃的項目“拆不動、賠不起、玩不轉”。

“行業一直沒有公允指導價,沒有標準,也缺乏政策指導實操。”在萬偉看來,當時的舊改市場就是無人區,沒有誰可以模仿與趕超。無論是戰略、標準、談判路徑都要靠自己去摸索。

“你可能每一天每一步都面臨著挑戰,行業沒有操作標準,但政府有審批節點要求,從一開始報文到最後審批,每個節點都至關重要且環環相扣,錯過一個審批窗口期,可能就要付出沉重代價。”

萬偉本身是目標感極強的人,卓越城市更新集團也發佈了16字更新精神:結果導向,勇於挑戰,勤思善解,高效執行,他認為這是優秀更新人的必備要素。

在深圳,卓越推進舊改的速度與成績在行業有目共睹,也是有名的“商辦王者”。

“我們在實操上把項目細分成一二三級的階段,共有128個節點。” 得益於過去10年的爬坡,卓越城市更新嚴格制定了一套嚴謹、精細的操作流程與實操準則。這些標準化“指導手冊”讓項目執行者目標明確,公司也因此打造出一個個享譽業內的標杆。

萬偉總結要做好城市更新工作必須關注幾個要點:

一,戰略上,公司要重視;

二,人才上,每個領域都要有核心靈魂人物;

三,目標上,要抓住每一個報批報建的窗口期;

四,實操上,公司要有完善的體系和高速運轉的效率;

五,團隊要耐得住寂寞,能夠穿越週期。

一入行就是十幾年,高峰時期團隊一個月可以籤一個項目。這期間碰過壁,吃過虧,但收穫也很大。萬偉強調,能夠支持自己一直走下去首先是公司的重視與支持,其次是看準這個行業,最後就是沉下心做下去。

萬偉:熬出“卓越”

以下為樂居財經與萬偉對話精選:

樂居財經:過去企業更多以地產開發的思路實現高週轉,但現在無論是政策或市場,都迫使大家往產業運營方向走。對於卓越而言,地產化與產業化未來哪個比重會更大,如何考量業態配比與各方利益均衡?

萬偉:卓越對於產業仍然處於摸索之中,集團成立了專門的產業事業部與實體企業合作,也會與有運營經驗的企業實現聯合。現在地方政府也傾向於產城融合與片區統籌,未來純粹的商住項目將會越來越少。

業態配比方面,不同項目的業態配比不可一概而論,這個沒有行業標準,要根據當地的實際情況,還要評估項目的產值與稅收,過多或者過少地供應某種單一業態都不合適。

同時要平衡好企業、業主、政府三方關係,實現商、住、產的黃金分割。這一切都需要在專項規劃階段論證清楚。

樂居財經:

在項目拓展方面,卓越會更傾向於拿 什麼類型的項目,舊住宅區、舊工業區、城中村?新的城市更新條例(徵求意見稿)將舊住宅區改造要求放寬至95%的比例,剩餘5%可由政府實施個別徵收,這個政策具體有何實際意義?

萬偉:卓越城市更新在舊村、舊住宅區、舊商業區、舊工業區四大改造領域均有成功案例。但我們自身會更傾向於舊村的改造。因為舊村基本都有村集體組織在統籌,必要時可以進行集體的溝通協調。而舊住宅區產權分散,沒有統一組織,難以選出權威的代表來進行整體協調。

關於更新條例的問題,我認為新的條例如果能夠出臺落實,將會在很大程度上改變業主的心態和預期,相信對破解拆遷難題、加快舊改速度會產生立竿見影的效果。

未來隨著市場的更加成熟與透明,行業標準也會逐漸建立,城市更新的拆遷難題將會得到較好的解決。

樂居財經:卓越在舊改領域的成功有目共睹,卓越的舊改模式是否可複製?在這個過程中,有哪些項目,您感覺存有遺憾?未來是否能保證遺憾不再發生?

萬偉:城市更新各個環節、各個領域的團隊配比組合,以及項目的計劃節點安排等等這些都是可以複製的。但團隊之間配合的默契度,項目運轉的效率則是無法複製的,這和企業文化、企業培訓以及流程的監控督導等密切相關。

現在回望過去,我們早期做舊改確實也錯過一些機會,當時通過測算預判為不具有可行性的一些項目,隨著時間的推移和政策的變化,最後又都變成了香餑餑。不過,隨著我們專業度的不斷提升,對政策、規劃研判的前瞻性和準確性不斷提高,相信這種情況在未來不會再發生。

這裡需要強調的是,做舊改對市場、對政策的研判一定要有前瞻性,如果等到一切都明朗了再去著手,就已經失去了先機。卓越在這些年的摸索中,已經培養出了很高的市場敏感度,也建立了一整套完善的投資研判系統,因此未來應該不會輕易出現錯判的情況。

樂居財經:2018年《深圳市工業區塊線管理辦法》正式發佈,深圳工改進入冷卻期。同時期市場對於產業紅線的劃定頗有爭議,您如何看深圳對於產業紅線的劃定?

萬偉:深圳保工業用地的初衷應該說是好的。工業用地存量大,可以保障製造業企業用地需求,降低其用地成本,減少其外遷可能性。但從規劃專業的角度來看,工業用地超過城市建設用地30%的比例就是徹底的傳統工業城市。這並不符合當前深圳國際金融創新中心的定位。且深圳建設用地總量有限,工業用地佔比過高,也必然導致居住用地不足。

另外深圳不少產業本身從產值、稅收貢獻、技術門檻來說都相對低端,而所處地段又相對核心,因此其是否具有保留的價值和必要,我認為需要進行全面深入的研究思考?

樂居財經:棚改相比較於舊改,速度與效率均極高,如何看棚改在深圳城市更新的意義與作用?未來是否會佔主流?

萬偉:棚改由政府主導,速度確實較快,一般從談判到拆遷6個月就可以完成。但目前看棚改只適合於舊居住區,城中村、舊工業區這些舊改類型則比較難以採取棚改模式。

另外,棚改也只能做局部試點,如果在全市大範圍開展,將會面臨兩大難題。一是資金問題,二是人手的問題。政府資金和人手均有限,由政府主導大規模開展棚改不太現實。

我認為未來舊住宅區改造可以採取舊改+棚改的模式,鼓勵市場主體更多地參與;或者以棚改的政策,由市場化主體操作,這些都是可以探討的方向。總之是需要政府讓渡一部分利潤空間,提高企業參與的積極性。

樂居財經:卓越在舊改方面有怎樣的戰略規劃?如規模目標、佈局策略?

萬偉:如果從戰略層面梳理卓越城市更新的發展軌跡,主要可以分為三個階段:

2010-2015年,前期投資處於最重要的地位,當時平均每個月都要有一個新項目簽約,目標是提高土地儲備。

2015-2020年,當時制定的目標就是要加速項目進度,實現更多項目交地,併成功落子深圳以外的灣區重點城市,要進入行業的領先梯隊。目前這些我們可以說都實現了。

2020-2022年,則是要堅持紮根深圳,繼續深耕粵港澳大灣區,通過積極獲取優質項目,努力完成灣區核心區域的重點佈局。同時通過標準化的作業流程,實現流水線式的項目轉化效率。卓越過去在深圳拓展的項目,必須要在這三年內基本完成轉化,並保證每年均有項目交地。最終是要確保“卓越城市更新集團夯實行業標杆地位、各城市公司名列當地更新行業前茅“的目標順利實現。

本文標籤:見地,萬偉,卓越

本文僅代表作者個人的立場和觀點,並不代表樂居財經的立場或觀點。本文著作權,歸樂居財經所有。未經允許,任何單位或個人不得在任何公開傳播平臺上使用本文內容;經允許進行轉載或引用時,請註明來源。

●對話物業人

陳建軍 | 張毅 | 王鴻傑 | 曾師 | 樓俊 | 曹陽 | 凌寧

萬偉:熬出“卓越”


分享到:


相關文章: