行業趨勢 | 2025年裝配式裝修市場規模有望突破6300億

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導讀:裝配式裝修直擊傳統裝修弊端痛點,其明顯優勢帶動其規模成長迅速,近日,興證研究發佈裝配式裝修行業深度研究報告,測算2025年裝配式裝修市場規模將達到6327億元,年化複合增速為38.26%。保障房、長租公寓、租賃房、酒店等對裝配式裝修需求的穩中有升,成品住宅比例持續提升帶來的較大潛力,未來將催生裝配式裝修裝巨大市場空間,但有關專業人士也預測,與傳統裝修行業一直以來呈現的“大行業、小公司”的競爭格局狀態比,未來裝配式裝修龍頭企業將憑藉生產製造規模化凸顯競爭優勢。那麼,面對裝配式裝修這一風口,你的定位在哪裡?


01


裝配式裝修:行業革命,優勢明顯


1.1

裝配式裝修是具有工業化思維的新裝修方式

裝配式裝修,又稱為工業化裝修。2017年住建部頒佈的《裝配式混凝土建築技術標準》和《裝配式鋼結構建築技術標準》中明確給出了裝配式裝修的定義,是指採用乾式工法、將工廠生產的內裝部品在現場進行組合安裝的裝修方式。裝配式裝修具有標準化設計、工業化生產、裝配化施工、信息化協同的工業化思維。


(1)乾式工法裝配。所謂乾式工法,即規避傳統裝修方式中採用的石膏膩子找平、砂漿找平、砂漿粘接等溼作業,而改為採用錨栓、支託、結構粘膠等方式實現支撐與連接構造。

(2)管線與結構分離。即設備、管線不在房屋結構中預埋,改為填充在裝配式空間的六個面與支撐結構之間的空隙中。

(3)部品集成定製。部品集成是將多個分散的部件、材料通過特定的製造供應集成一個有機體,性能提升的同時實現了乾式工法,易於交付和裝配。部品定製則強調裝配式裝修雖為工業化生產,但仍需滿足個性化定製,從而避免現場進行二次加工。

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1.2

對比傳統裝修:“重工廠、輕現場”


傳統裝修弊端多,行業亟待升級

傳統裝修方式在國內盛行已久,現場環節多、工種多、人工作業依賴嚴重,耗時久、質量難以保證等弊端問題凸出,國內“裝修游擊隊”盛行,明顯制約了裝修行業的發展。現場管理難成為大部分裝修公司管理半徑有限、規模難以突破的主要障礙,人工作業依賴嚴重成為傳統裝修行業進入門檻低、行業競爭格局差的重要因素。具體來看:


(1)裝修質量通病多。傳統裝修房屋常見的牆面發黴、牆體受潮粉化、牆頂起皮剝落等問題皆因為傳統溼法作業質量難以控制所致;地面不平、水電管破裂等問題皆因為施工作業精度差所致。

(2)裝修過程隱患多。由於傳統裝修會部分破壞主體結構保護層,鑿牆等行為更容易引發結構安全問題(如泉州酒店事件),現場施工流程多、工序複雜導致過程隱患多。

(3)裝修環境汙染重。傳統裝修材料中甲醛含量較高,容易造成室內汙染。根據相關研究結果,我國每年因室內汙染死亡的人數達到11.1萬人,新增先天殘疾兒童總數80-120萬中,有42.1%與室內空氣汙染有關。同時,由於室內裝修的生命週期與建築結構生命週期不同,前者為5-10年,後者為50年,因此室內裝修必定面臨二次改造。但由於傳統裝修與主體結構結合,改造時必然會砸、鑿,產生大量建築垃圾,汙染環境。

(4)材料資源浪費嚴重。傳統裝修在首次裝修時材料用量就較大,二次改造更造成材料浪費,根據《裝配式裝修設計與施工》的研究,二次裝修每年造成的損失在300億元以上。

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裝配式裝修優勢明顯

裝配式裝修完美解決了傳統裝修暴露出的弊端問題,相比傳統裝修其優勢十分明顯。


(1)從項目運作流程來看,裝配式裝修的方案階段和施工階段前置,與建築方案同步設計、施工。


  • 設計階段前置,將對建築結構、裝修一體化的設計能力要求有明顯提升。建築信息模型(BIM)是建築一體化設計的重要輔助工具,對於在BIM方面有技術積累的企業將在裝配式裝修行業競爭中將更能體現競爭優勢。
  • 施工階段前置,與主體結構交叉施工。傳統裝修方式所有施工作業均在現場完成,而裝配式專修將原本的施工作業拆分為工廠部品生產+現場安裝兩部分,相比傳統方式,裝配式裝修“重工廠、輕現場”。
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(2)從產品角度來看,裝配式裝修的工業化思維設計理念將八大裝修模塊拆分成多種部品部件,而裝修公司對每種部品部件提供若干選項,由此形成標準化中的個性化,產品選擇性“多”。


設計可以聘請更優秀的團隊來完成,而費用則可以由選擇該體系的所有用戶共同承擔,相比於傳統裝修每戶單獨設計,裝配式裝修設計更具性價比。


部品製造在工廠加工,現場僅安裝施工,裝修精度大幅提升至毫米級,人為因素影響大幅降低,裝修品質更容易得到保障,“好而省”。

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(3)從建造環節來看,由於裝配式裝修分為工廠部品生產+現場安裝兩部分,工廠部品生產不影響工程進度,而現場安裝要求全部採用幹法施工、沒有二次加工,因此施工週期相比傳統方式大幅縮短。根據北京保障房中心的經驗數據,一套50平米的公租房採用裝配式裝修工期僅需6天,而傳統裝修工期為30天,施工效率提升明顯。


(4)從材料角度來看,裝配式裝修採用硅酸鈣複合板、岩棉等環保材料,供應商基本做到零甲醛,相比於傳統裝修更加環保;雖然環保材料價格相對更貴,但材料用量大幅下降。根據《裝配式住宅內裝技術與成本實例分析》的研究成果,裝配式裝修綜合材料直接費用相比傳統裝修仍然上升11%,但項目的綜合經濟效益將間接通過人工費用節省、融資成本降低來抵消。

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5)從運維角度來看,由於裝配式裝修部品部件均採用現場幹法安裝,後期部品部件需要更換維修十分方便,直接拆除連接螺栓即可;管線與結構分離的設計方式,後期管線維修更換不會破壞主體結構。因此,裝配式裝修後期維護成本相對較低,可謂之“省”。

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02


裝配式裝修將引領行業格局改變,

市場規模有望突破6300億


2.1

裝修行業當前的困局:大行業、小公司,龍頭企業成長受限

裝飾裝修行業規模超4.2萬億,龍頭企業市佔率低。根據中國建築裝飾協會的數據,2018年我國裝飾裝修行業總產值已達4.25萬億元,同比增速為7.9%。行業規模巨大,但增速自2013年以來已降至10%以下,有所放緩。從龍頭企業市佔率情況來看,2018年行業CR3(金螳螂、廣田集團、亞廈股份)營收市佔率僅1.15%。由於2015年建築行業開始清理掛靠現象,龍頭企業集中度有所下滑,雖然從2016年開始集中度重新呈現提升的態勢,但相比於2010年前後裝飾裝修龍頭企業集中上市後的市場擴張速度而言,15年以後龍頭企業市佔率提升的速度十分緩慢。

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行業弱者加速淘汰,但“大行業、小公司”的競爭格局依然沒變。根據中國建築裝飾協會發布的《中國建築裝飾藍皮書》統計,我國裝飾裝修企業的數量在2011年為14.5萬家,到2018年減少至12.5萬家,總體減少了近2萬家企業;2015年清理掛靠以來,企業數量下降呈現加速趨勢,僅15-18年就減少了1.5萬家。從企業平均產值規模來看, 2011年平均產值為1621萬元, 2018年提升至3400萬元,年化複合增速達11.2%。我們判斷被淘汰的2萬家企業以低資質、小規模的裝飾裝修企業為主。但從平均產值規模的絕對值來看,2018年也僅為3400萬元,企業平均規模依然較小,行業“小而散”的格局並沒有改變。


人工依賴嚴重是龍頭企業成長受限的主要原因。一方面,傳統裝修工程主要依賴人工現場作業,導致行業進入門檻極低,組織幾名未經專業培訓的工人就可以進行簡單的現場裝修施工,是行業企業數量多、平均規模小的主要原因。另一方面,現場裝修工人多、工種多,導致企業管理半徑受限;企業規模持續擴大後,現場管理質量難以得到保障,是限制龍頭企業成長的主要原因。


2.2

裝配式裝修是破局“良藥”,行業規模迅速成長

直擊傳統裝修弊端痛點,龍頭企業將具明顯競爭優勢。裝配式裝修“重工廠、輕現場”的運作模式,使得工廠成為裝修質量把控的重要環節。工廠採用機器化生產,避免了工人技術和經驗對工程質量的直接影響,龍頭企業也有望通過快速擴產,建立規模優勢,構築護城河。同時裝配式裝修現場只需要安裝工人和電工,相比於傳統裝修工人數量和工種數量均明顯下降,現場管理更容易,工廠管理相對現場管理也更為集中,管理難度明顯下降,有利於且突破原有管理半徑的限制。


行業尚處起步階段,規模成長迅速。裝配式建築推廣主要開始於2017年,裝配式裝修是與裝配式建築同時誕生的概念,由於相關技術規範體系的建立滯後,裝配式裝修的推廣要晚於裝配式建築。根據住建部的統計,2018年新開工裝配式裝修建築面積為699萬平米,佔新開工全裝修建築面積的比例為5.77%;2019年新開工面積為4529萬平米,同比增長547.93%,佔新開工全裝修建築面積的比例為18.97%。雖然起步較晚,但已處於快速增長的軌道中。


預計市場規模將突破6300億,未來6年維持高速增長。假定每平米的裝修單價為2000元,對應2018、2019年裝配式內裝市場規模分別僅有140億元、906億元。為預測2020年-2025年裝配式裝修市場規模,我們做出如下假定:


(1)假定2020年新開工建築面積同比增速為5%,21年-25年同比增速為2%;

(2)假定2020年、2025年分別完成裝配式建築面積佔新建建築面積15%和30%的目標,中間年份採用插值法計算;

(3)裝修作為建築的竣工端,當年新開工全裝修建築面積與上年的新開工裝配式建築面積高度相關,我們假定當年新開工全裝修建築面積/前一年裝配式建築面積為固定值,以此測算當年全裝修建築面積。

(4)假定2025年採用裝配式裝修的全裝修比例為40%,中間年份採用插值法計算;

(5)假定裝修單價穩定在2000元/平米。

由此,我們測算出2025年裝配式裝修市場規模將達到6327億元,年化複合增速為38.26%。

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2.3

頂層設計完善+部品部件供給改善+用戶口碑沉澱=裝配式裝修良性發展

從住建部的統計數據來看,2019年以來裝配式裝修雖然發展迅速,但應用範圍還十分有限。新開工裝配式裝修面積佔新開工全裝修建築面積的比重僅為18.97%,佔新開工建築面積的比重僅為1.5%。我們認為當前裝配式裝修行業發展還面臨頂層設計有待完善、部品部件供給有限、用戶口碑缺乏沉澱等問題。


(1)頂層設計有待完善,標準化是裝配式技術大規模發展的前提。一方面,大批量的裝修標準化要基於建築標準化,而國內建築行業長久以來習慣了業主方、設計方、施工方、裝修方分割而治,EPC模式、PPP模式的推出正在逐步改變行業參與方的思維模式,但仍需一個過程。裝配式裝修在工廠加工部品部件,現場僅進行安裝,按傳統裝修邊裝修邊改設計顯然不現實,其對設計、加工、安裝一體化的要求進一步提升,需要全產業鏈協同。另一方面,裝配式內裝的技術標準尚未統一。住建部2019年3月發佈《裝配式內裝修技術標準(徵求意見稿)》,正式國家標準還未出臺,目前僅有行業規範《建築工業化內裝工程技術規程》以及上海、浙江、北京等地方性規範。技術標準不統一,將影響行業的發展質量。


(2)部品部件供給有限,具有規模效應的龍頭企業將引領行業發展。相比傳統裝修,裝配式裝修的主要生產流程在工廠,現場只做安裝工作。目前來看,專門做裝配式裝修配套部品部件的廠家還較少,供給上存在空缺。我們認為供給不足是裝配式裝修價格高、個性化程度低的主要原因,供給端具有規模效應的龍頭企業將有明顯競爭優勢。


一方面,當前傳統裝修平均價格在1000元/平米左右,而裝配式裝修價格達到1500-2000元/平米,甚至更高。主要是由於裝配式裝修選材環保,原材料價格較高,又設有以輕鋼龍骨為主流的支撐結構,造價肯定比傳統裝修高。有規模優勢的龍頭企業在採購端和生產端將逐步建立成本優勢,降低造價,形成競爭壁壘。


另一方面,由於當前供給規模有限,單個商家可選擇部品部件種類更少,有規模效應的龍頭企業將為客戶提供更多的個性化選擇。


(3)裝配式裝修起步晚、發展迅速,用戶口碑需要時間沉澱。裝配式裝修從2018年起步到2019年迅速發展,僅2年時間。由於裝配式裝修房間6面都有夾層,房屋空間會受到一定擠壓,現場安裝拼接會留用施工工藝縫,因此居住體驗是有別於傳統裝修的,用戶口碑的積累需要時間沉澱。隨著裝配式裝修試點項目的不斷推進,裝配式裝修產品也將不斷根據用戶體驗進行改善,以適應市場需求。


綜上所述,我們認為隨著頂層設計逐步完善,行業龍頭成長以及用戶口碑的沉澱,裝配式裝修當前面臨的問題未來將逐步得到解決,行業將進入良性發展。


03


裝配式裝修發展的驅動因素:

短期看裝配式建築硬性指標,長期看環保及用工價格


3.1

短期因素:裝配式建築硬性指標的倒逼,裝配式裝修具備高性價比


政策制定硬性指標,倒逼裝配式建築快速發展

早在2013年1月,國家發改委就聯合住建部提出推廣預製裝配式混凝土、鋼結構等建築體系,提高建築工業化水平。但直到2016年,國務院先後下發《關於進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》和《關於大力發展裝配式建築的指導意見》,提出了10年時間使裝配式建築佔新建建築比例要達到30%的具體指標後後,才真正推起了我國裝配式建築的浪潮。2017年3月,住建部發布《“十三五”裝配式建築行動方案》及配套管理辦法,明確了到2020年,全國裝配式建築佔新建建築的比例達到15%以上,其中重點推進地區達到20%以上。


根據住建部的統計,2012年以來裝配式建築實現了快速發展。2019年新建裝配式建築面積已達42000萬平米,同比增速44.8%,佔新建建築面積的比重為13.4%。假定每年新建建築面積不變的情況下,按全國裝配式建築佔新建建築的比例達到15%計算,2020年新建裝配式建築面積將至少達到47000萬平米,同比增長11.9%;2025年新建裝配式建築面積則將達到94000萬平米,年化複合增速為14.4%。

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裝修是評價裝配式建築的重要組成

根據住建部2017年頒佈的《裝配式建築評價標準》(GB/T51129-2017),判斷建築是否為裝配式建築需滿足以下4個條件:


a)主體結構部分評分值不低於20分;

b)圍護牆和內隔牆部分的評分不低於10分;

c)採用全裝修;

d)裝配率不低於50%。


同時,《標準》給出了裝配式建築評價等級劃分,A級、AA級、AAA級對應的裝配率分別為60%-75%,76%-90%以及91%以上。對於裝配式建築,各地給出不同激勵政策,包括採用裝配式建築的房地產可以提前預售、獎勵容積率等,而對應評級更高的裝配式建築則獲得更高的容積率獎勵。

從裝配式建築的評價標準來看,裝配率P=(主體結構指標得分Q1+圍護牆、內隔牆指標得分Q2+裝修、設備管線指標得分Q3)/(100-評價項目中缺少的評價項分值總和Q4),對於常規建築而言Q4=0,意味著表格中各部分評分就代表最後的裝配率。

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通過評分標準可以看出,主體結構評為佔50%,外裝佔比10%,內裝佔比40%。我們這裡所說的裝配式裝修通常指內裝,在評價裝配式建築時擁有40%的權重,是評價裝配式建築的重要組成。


裝配式建築主體結構面臨技術+成本兩大難題

從建築主體結構角度來看,當前國內裝配式建築按主體結構材料分類,以裝配式混凝土結構(PC)和裝配式鋼結構(PS)為主。但兩類建築在推廣過程中,皆面臨技術和成本兩大難題。


1)技術方面


PC結構的技術難題在於施工工藝複雜。傳統混凝土結構採用現澆方式施工,施工工藝粗放。改用裝配式後,現場施工從支模+現澆改為吊裝+節點現澆,由於混凝土構件自重大,對鋼筋位置有較高的要求,吊裝難度大;構件之間的鋼筋採用灌漿套筒或螺栓等方式連接,尚缺少可靠的檢測方式。


PS結構的技術難題在於部品部件與主體結構的匹配性。傳統鋼結構的圍護牆體、樓板採用現澆方式建造,而PS結構要求全部改為預製。而預製牆體與鋼結構主體之間的匹配性較差,導致出現滲漏、隔音差等問題,影響居住體驗。

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2)成本方面


PC結構缺乏裝配式理念,成本不可控升高。現澆方式建造的混凝土結構,在設計時沒有模塊化的考慮,構件尺寸和種類多樣化。目前很多預製混凝土項目碰到的問題是設計理念沒有改變,強行採用工廠預製生產構件,每一個新項目都需要重新制作混凝土構件的模板且模板種類眾多,因此成本大幅上升,且很難控制。根據駿業建科對各省市的調查案例來看,PC造價較傳統造價高200-800元/㎡。

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PS結構造價相比PC結構更高,節省的人工成本目前仍不足以彌補較高的構件材料費。根據住建部頒佈的《裝配式建築工程消耗量定額》,採用PS結構單看人工費雖有所下降,但鋼結構的材料費較高,且大量的吊裝和安裝作業導致機械費相比於PC結構高出許多,更多的工種配合導致組織措施費和企業管理費等上升,實際人工成本並沒有下降。

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相對主體結構的裝配式,裝配式裝修成為當前實現裝配式建築性價比較高的方式

由於主體結構面臨技術和成本兩大難題,尤其是PC結構鋼筋連接的可靠性不高,主體結構中發揮承重作用的構件柱、梁等均不採用預製,主體結構50分中往往僅滿足20分的最低要求。要達到裝配式建築的最低分數線,內裝部分需貢獻至少30分。


一方面,由於裝配式建築要求必須為全裝修,全裝修強調裝修一次成型,本身就符合裝配式內裝的概念,全裝修的技術相對成熟,容易實現;另一方面,採用裝配式內裝與裝修部分的其餘得分項吻合,容易拿到剩餘分數。因此,我們認為當前主體結構受制於技術和成本兩大難題的情況下,依靠裝配式內裝來實現裝配式建築規避了主體結構採用裝配式帶來的安全隱患,是性價比較高的方式。


3.2

長期因素:人工價格上漲&環保需求提升


人口紅利消失,工程師紅利將至

根據國家統計局的數據,當前建築行業農民工從業人數在逐步下降,農民工平均收入上升較快,農民工老齡化趨勢明顯,人口紅利正在逐漸消失。具體來看:


1)願意從事傳統建築業的農民工人數日益減少。建築業農民工人數自2014年持續回落,至2019年建築業農民工人數為5437萬人,佔農民工總數的比例為18.7%。

2)建築業農民工月收入不斷上漲。2014年以來,建築業農民工平均每年工資漲幅7.3%,預計未來還將持續上漲。

3)農民工老齡化問題日益嚴重。從農民工年齡結構來看,大齡農民工佔比逐年提升,農民工平均年齡從2008年的34歲升至2018年的40.2歲。勞動力成本上升和日益嚴格的環保將倒逼傳統現澆式建築向裝配式建築轉型。

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但從全國高校畢業生人數來看,2011年以來,每年普通本專科高校畢業生人數均超過600萬人,每年畢業研究生人數在40-60萬人。高等學歷人才供給旺盛,未來將逐步工程師紅利時代。從這點來看,建築裝飾行業逐步走向裝配式時代,是適逢其時。


裝配式裝修更符合綠色建築理念,更有利人體健康

從環保需求來看,一方面是降低建築能耗,另一方面是降低對人體的危害。從2015年各主要建材能耗和碳排放情況來看,水泥生產能耗在建築總能耗中比重達43%,二氧化碳排放佔比更是達到59%。裝配式裝修採用環保材料,大幅減少室內裝修時水泥、砂漿等材料用量,對降低建築能耗和碳排放十分有利。

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從對人體有害物質的控制標準來看,裝配式裝修的指標明顯更加嚴格,甲醛釋放量要求直接降低一個量級,對於可溶性金屬的要求直接是0。因此採用裝配式裝修對人體健康更有利。


無論是從降低建築能耗的角度,還是人體健康的角度,裝配式裝修都更能滿足環保需求,是未來裝修行業發展的必然趨勢。


04


裝配式裝修的需求:

公建需求穩中有升,住宅潛力市場較大


4.1

裝配式裝修是具有工業化思維的新裝修方式

裝配式裝修技術當前主要應用於保障房、長租公寓&租賃房以及酒店的裝修。保障房主要作為裝配式裝修技術的試驗田,每年有1000-2000萬套的建設需求。長租公寓、租賃房、酒店具有空間重複性高、可複製性強、對裝修工期要求高的特徵,適合採用裝配式裝修,因此成為裝配式裝修優先應用的領域。


長租公寓&租賃房:“房住不炒”時代裝配式裝修的需求主力

長租公寓&租賃房是國家建立房地產長效機制、推行租購併舉、抑制炒房的重要手段之一,也是當前我國租賃市場發展的必然產物。我們認為隨著租賃市場各方訴求的不斷髮展,長租公寓&租賃房將迎來高速發展的黃金時代,理由如下:


1)從政策端來看,頂層設計逐步完善,各地激勵政策加速出臺,租賃房健康快速發展有保障。2015年1月住建部就發佈了《關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》,要求地方政府建立住房租賃信息平臺,培育住房租賃機構,支持房地產開發企業出租房源,推進REITS(房地產投資信託基金)試點。2016年5月,國務院要求加快培育和發展住房租賃市場,培育市場供應主體,鼓勵住房租賃消費。2017年7月九部委聯合出臺租賃支持政策。“十九大”報告中再次強調了房住不炒,租購併舉的住房制度,將租賃房的政治地位推向了新高度。

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2)從需求端來看,高基數流動人口向大城市集中奠定了租賃需求基礎,限購+高房價提升租賃需求。房屋租賃需求主要來自於流動人口,2014年以前我國流動人口總體呈增長趨勢,14年以後雖然略有下降,但整體仍處於高位。截止2018年末,流動人口2.41億人,佔總人口比重17.27%。龐大的流動人口奠定了租賃市場發展的基礎。根據鏈家研究院的統計,2017年我國採用租房解決居住問題的人口約為1.68億,是通過買房解決居住問題人數的4倍。

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隨著經濟發展以及都市圈的初步形成,人口逐步向大城市集中,但當前全國大部分一、二線城市都出臺限購限貸措施,流動人口購房被限制。同時,由於2017年以前房價經過幾輪大幅上漲,居高不下,一線城市房價收入比遠超全國平均水平。這導致流動人口購房需求減弱,租房需求增加,租房週期延長。

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3)從供給端來看,當前租賃市場問題眾多,租賃房可以解決。租賃房市場的機構滲透率僅2%,未來提升空間巨大。當前租賃市場中,租客獲得的服務體驗普遍較差。根據鏈家研究院的統計,房屋配套老舊、功能差是租客認為最影響租賃品質的因素,其次是租期短、業主違約等。這一系列問題在租賃房專業租賃機構介入後都能得到很好解決。

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根據鏈家研究院的統計,目前國內租賃房品牌滲透率僅5%,集中式品牌公寓佔比更是僅有1%。從國際經驗來看,機構房源市場佔有率平均在30%以上,日本更是高達83%。未來機構房源滲透率大幅提升是租賃房市場貢獻全裝修增量的主要來源。

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結合以上三點,我們認為未來是一個長租公寓&租賃房爆發式增長的黃金時期。不過租賃房的推行對新房購買需求有一定的擠壓,但對於裝飾裝修企業而言,租賃房市場是B端增量。


a)原私房租賃的客戶轉入租賃房。原有私房租賃無裝修需求,有需求也屬於C端,轉入租賃房的客戶屬於全裝修B端增量。

b)購新房的客戶轉入租賃房。新房並非都是全裝修,而租賃房是。因此,購買毛坯房的部分客戶轉入租賃房會帶來一定的全裝修B端增量。


酒店:中端酒店需求崛起,高端酒店需求萎靡

1)中端酒店保持快速增長,是酒店裝修需求的主要來源。根據中國飯店協會的統計,2013年以來,中端酒店數量實現快速增長,從2013年649家增加值2018年6036家,客房數從2013年97439間增加至2018年634189間。近年來,國內酒店行業加速整合,中端酒店呈現連鎖化經營,酒店裝修標準化程度提升,更適合使用裝配式內裝。

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2)高端酒店進入蕭條期,增長停滯導致相關裝修需求不振。商業營業用房包括度假村、飯店、商店、門市部、糧店、書店、供銷店、飲食店、菜店、加油站、日雜等房屋,其中飯店尤其是高端星級飯店的裝修檔次高、體量大,是裝修行業最重要的細分領域之一。根據國家旅遊局的統計數據,2007-2010年,我國五星級酒店數量從269家發展到595家,尤其是二三線城市的高星級酒店建設力度較大,酒店行業的高景氣度,帶來了高端酒店裝飾需求的快速增長,驅動從事高端公裝的龍頭公司的收入快速增長。但是從2014年開始,我國五星級飯店進入衰退期和蕭條期,供過於求使得五星級酒店的平均房價進入下行通道,受此影響,我國五星級酒店的數量也到達頂峰、增長停滯,並在2018年首度出現下降。高端星級酒店增長停滯、供過於求,存量酒店減少,進而導致高端酒店裝修需求偏弱。

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4.2

潛在B端增量:地產竣工回暖趨勢明顯,成品住宅比例持續提升

當前裝配式裝修技術在住宅中的應用還不多,但隨著技術逐步走向成熟,未來將逐步在住宅精裝修市場中滲透。我們認為隨著成品住宅滲透率的提升,裝配式裝修技術的潛在B端增量也在不斷增加。


短期邏輯:地產竣工回暖趨勢明顯,裝修行業短期景氣向好

房地產開發流程通常分為“拿地→開工→開盤→竣工”四個階段,整個時間週期為2-3年。但2017年以來,由於宏觀調控下融資端出現壓力,開發商普遍資金偏緊,導致開工提前,竣工推後;同時精裝修房比例提升,從開工到竣工的週期延長。2017年下半年以來,新開工增速與竣工增速逐步背離,在18年進一步拉大,但19年下半年以來隨著宏觀調控的緩和,竣工增速有向上回暖的趨勢。


1)從歷史週期來看,2016年以來的傳導週期與2012-2015年的週期類似。2013年房屋新開工持續高增長,後受宏觀調控影響,14年增速大幅下行;竣工端增速在銷售增速下行時,由於資金端緊張而先行轉負。但由於2013年以來新開工端持續積累的高基數,在14年釋放,竣工端增速回升。參考此輪週期,我們認為2016年以來,房屋新開工端增速持續正增長,且持續時間長達44個月,累計基數高於上一輪週期。同時,房屋竣工端增速自17年12月以來持續為負,與新開工端的差距意味著累計了大量交房需求。因此,我們認為此輪竣工走勢將強於上一輪週期。

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2)從月度數據來看,地產房屋竣工面積增速在2019年8月轉正, 9月住宅竣工增速回正,地產竣工中住宅佔比較大,地產房屋竣工增速趨勢基本與住宅保持一致。2020年2月受新冠疫情增速為異常值,3月已明顯改善,住宅竣工增速已回正至1.2%。

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我們認為,按照地產竣工週期的傳導,在2017年新開工同比高增長的傳導下,2020年竣工逐步向好的趨勢正在確立。作為與竣工端緊密相連的裝修工程,我們認為將在此輪竣工回暖帶動下,有業績釋放超預期的可能。由於裝配式建築佔比的硬性指標,裝配式內裝將在裝修行業整體回暖的帶動下加速增長。


長期邏輯:成品住宅比例不斷提升,裝配式裝修可應用的空間增長

住建部早在2002年就曾推出《商品住宅裝修一次到位實施細則》,所謂裝修一次到位,就是指全裝修。全裝修住宅既綠色環保,又提高了服務質量、降低了裝修成本,看起來是大勢所趨了,理應得到推廣。但時隔多年,全裝修的滲透率依然不高。根據奧維雲網的數據,我國2016年成品住宅滲透率僅為12%,17、18年有大幅上升,2019年成品住宅開盤套數319.3萬套,滲透率達到32%,已接近“十三五”規劃的30%,但與發達國家80%以上的滲透率相比還存在較大差距。因此,我們判斷,未來成品住宅滲透率絕對不僅限於30%,還會有更大的向上空間。

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我們認為成品住宅滲透率以前難以提高,但2017年以來得以明顯提升的原因如下:


1)從政策端來看,《建築業“十三五”規劃》帶動了成品住宅的迅速推廣。2017年5月,住建部發布《建築業發展“十三五”規劃》,提出到2020年末,城鎮綠色建築佔新建建築比重達50%,新開工全裝修住宅面積佔比達30%。隨後,各省市級政府加快配套政策的推出,是全裝修項目加速落地的重要推手。2017-2019年各級政府頒佈相關政策53個,佔全部政策數量的59.5%。

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2)從供給端來看,房地產增量時代已過,成品住宅成為開發商競爭的重要手段。2014年以前房地產行業連續20多年規模高速增長,商品房供不應求,單位面積房價持續攀升。在這個階段,增量市場巨大,毛坯房的低成本和短週期更符合開發商迅速跑馬圈地的意圖。不僅大開發商,中小開發商也在這個過程中分得一杯羹。由於開發商魚龍混雜,行業秩序無法有效執行,成品住宅在此階段沒有被推廣的生態環境。但2014年房地產行業出現負增長,其後在宏觀調控下,行業增速明顯放緩,進入平穩增長期,房價也在2017年以來得到明顯控制。在宏觀控制的背景下,中小開發商資金鍊壓力逐步顯現,行業進一步向大企業集中,行業秩序逐步修復。精裝修房成為市場低迷期大開發商之間競爭的重要手段。

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3)從需求端來看,需求由投資性住房向自住房轉變,精裝修優勢凸顯。2017年以前,由於房價持續上升,投資性購房多,購房者通過二手房交易獲利的意圖強烈,毛坯房顯然更適合這個市場。2017年以後,隨著穩房價宏觀調控的實施以及“十九大”以來多次政府會議強調堅持“房住不炒”,房價增速大幅放緩,二手房流動性下降,改善型自住房比例上升。在這種需求轉變下,成品住宅的優勢凸顯。


4)從技術角度來看,裝配式技術更適用於大批量精裝。全裝修要求的是土建裝修一體化設計、一次成型,而裝配式技術是當前實現全裝修的重要方式。一方面,大部分開發商有固定的戶型和裝修方案,可複製性高,採用裝配式技術批量化生產有規模優勢。另一方面,採用裝配式技術工期大幅縮短,且政策加持下可以提前預售,符合當前開發商加速週轉的戰略。由此來看,裝配式技術適合當前開發商批量精裝的B端市場。


由此看來,當前精裝修住宅全面推廣的生態已形成,預計未來精裝修住宅的滲透率可以步入快速穩定上升的軌道。


我們預計2019年精裝修市場規模將達到5000億元以上,2025年超過8500億元,19-25年年化增速為10.6%。假設條件如下:


1)2017/2018/2019年房屋新開工面積分別為12.8億平米、15.3億平米、16.7億平米,我們假設2020年增速為6%,2021-2025年無增速。

2)2017/2018/2019成品住宅滲透率為20%、27.5%、32.0%,我們假設2020年成品住宅滲透率為35%,2025年達到50%。


3)假設精裝修的平均價格為1000元/平米。由此作出如下預測:

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05


總 結

政策推動+市場化需求,藍海市場可期。裝配式建築行業在發展初期受政策推動的影響更明顯,一定規模效應後,裝配式將具有規模效應,而傳統建造成本上升的趨勢是不可逆的,裝配式將成為市場化選擇。隨著產業鏈逐漸成熟,裝配式裝修將實現更快的需求增長。

來源:上海綠色建博會


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