2019年東莞開啟城市更新爆發元年；2020年東莞舊改持續如火如荼。
首先回顧2020年第一季度已經公佈的城市更新名單。
2020年第一季度，東莞已確認33宗城市更新前期服務商，總更新面積超783萬㎡，涉及東莞15個鎮街，包括黃江、萬江、常平、南城、大朗、茶山、石排、鳳崗、石碣、莞城、大嶺山、虎門、東坑、樟木頭和望牛墩。
1、東部產業園片區
延續2019年的舊改勢頭，2020年東部產業園片區再確認14宗城市更新前期服務商，佔了全市舊改的半壁江山。
2019年黃江默不作聲，2020年黃江在舊改市場上開掛，總讓人感覺“黃江已是舊改之王”。
整個一季度，黃江就確認了9宗舊改項目，合計349.68萬㎡。其中，深圳鴻榮源拿下的雞啼崗城市更新項目是一季度擬更新單元範圍最大的，僅此一宗足以奠定黃江舊改之王的地位。
據悉，2019年黃江主推15宗城市更新改造項目，除了上述披露的舊改外，還有田心村舊圍居住類改造、田心村廣龍路北項目、田心村廣龍路南項目、人工智能小鎮更新單元等等。
目前，黃江只有和昌眾築中央園著、金地湖山大境、中泰峰境和融創公園首府在售，其中，中泰峰境就是黃江鎮首箇舊改項目，在售均價19000元/㎡，遠低於市場上的其餘3個項目。
◆常平：舊改持續發力
儘管黃江的舊改霸主地位穩如磐石，常平同樣野心勃勃。
2019年確認3宗舊改，合計690.86萬㎡舊改面積；2020年一季度常平再推4宗舊改，先後被龍光和華夏幸福拿下，目前，常平已啟動三大城市更新項目，總面積超過1萬畝。
舊改方面，常平早在2018年加強城市更新的統籌，加快優化整合土地資源，全面打造宜業宜居宜商的東部中心。截至2020年4月1日，常平目前已完成7宗前期服務商招標城市更新項目，累計招標面積775.4萬㎡。
與黃江和常平相比，東坑只敲定了一宗城市更新項目前期服務商，氣勢似乎有點弱，舊改面積才2.72萬㎡，是2020年第一季度東莞更新面積最小的一宗舊改，由和鼎智能科技進行改造。
項目地塊位置示意圖
2、城區片區
面臨“地荒”的中心城區，舊改開始逐步浮出水面，2019年萬江、南城合計確認6宗舊改，延續舊改勢頭，2020年萬江和南城持續發力，外加低調的莞城也公佈了糧倉片區更新單元項目，合計城區片區已敲定8宗舊改，據悉東城也有不少項目在推進，相信2020年的城區片區舊改一路開掛。
作為東莞中心城區一員的萬江，近年不僅是產業方面香餑餑，樓市穩紮穩打，舊改也浩浩蕩蕩提上日程。（舊改發力！2020年萬江樓市貨量充足，你的錢包夠買嗎？）
據房報君統計，2019年萬江總共掛出了11宗舊改，累計佔地約193.4萬㎡。截至2020年4月1日，萬江9宗舊改已名花有主。9宗舊改累計佔地約176.84萬㎡，分別被萬科、中天、智慧氫谷、深圳恆榮、光誠新溢、華邦集團、生益科技、匯景和鼎峰等品牌企業瓜分。
萬江舊改一觸即發，日前的招拍掛市場也熱烘烘，58房企搶拍，最終被運氣加持的世茂以總價163123萬元，樓面價18481元/㎡奪得！
◆南城：11大舊改項目已簽約
2019年，南城推出10大城市更新項目，包括：新基社區“三舊”改造項目、蛤地社區牛牯嶺背、亨美社區“三舊”改造項目、水澗頭村綜合服務項目、西平社區坡頭舊村改造項目、石鼓社區盛嘉汽車城改造項目、蛤地社區大新路工業區改造項目、周溪社區諾基亞廠房新型產業類更新單元、勝和社區元嶺村城市更新項目（未確認）和南城體育公園綜合更新單元（未確認），更新面積超150萬㎡。
截至出稿時間，南城目前已有11大舊改項目簽約，更新面積約168.16萬㎡。
全東莞最受熱議的莫過於東莞CBD內唯一的城中村——南城水澗頭村的拆遷。上週，東莞CBD控規又有重大調整，可以回顧：5公里入深!鳳崗這個區新增7萬㎡居住建面，追加33班中小學！
在華潤與鵬瑞的進駐，南城的房價可謂是一路開掛。區域內二手房市場動盪不安，不少業主漲價的心在蠢蠢欲動，西平有二手房一夜飆升超百萬元，總價最終漲到480萬元。
新房方面，該片區供應告急，洋房產品不多，但置業熱度持續不減，不少剛需產品售價都在2萬元-4萬元/㎡。據東莞市統計局披露數據顯示，2020年2月城區片區成交均價26243元/㎡，環比1月上漲6.76%。
讓人驚喜的是，嚴重缺地的莞城終於迎來一宗舊改——糧倉片區更新單元，由東莞市翠華文創投資發展有限公司與深圳市勘察研究院有限公司聯合體中標成為其前期服務商。而東莞市翠華文創投資發展有限公司和深圳市勘察研究院有限公司同屬深圳翠林投資集團下屬子公司，是恆大系旗下公司之一。
曾經的莞城糧所（圖片來源：東莞日報）
另外，石碣的四甲村片區改造項目也迎來了春天。在石碣鎮區樓盤林立，我們看到的不少項目都是舊改，比如說：陽光城愉景灣、嘉宏錦時、利豐中央華府、騰龍名悅公館等等。
石碣在城市更新方面不遺餘力，還有石碣光明路商圈升級項目、石碣村舊村改造項目、水南銀河路連片改造區、掛影洲產城融合綜合體項目、水南唐洪文旅示範片區項目，佔地共計4861畝。
3、松山湖片區
松山湖片區，向來都是購房者關注的熱門區域之一。
近年，區域內樓市發展迅速的不外乎大嶺山、大朗和寮步，地處環松山湖的一級輻射區，
園區內洋房供應告急，華為、易事特、生益科技、正業科技、中集集團、藍思科技的入駐，一大批購房需求外溢至大嶺山、大朗和寮步三個鎮早期，大朗鎮政府官網公示2020年第一批城市更新項目標圖建庫動態，10宗地塊新增納入“三舊”改造標圖建庫，總佔地超34萬㎡，主要是舊廠房。
截至出稿時間，大嶺山在售項目稀缺，房價一直居高不下，未來供應也十分緊缺。目前，大嶺山只有松湖碧桂園天鑽單盤在售，主打95㎡-143㎡洋房，售價在2.5萬元-3萬元/㎡左右；大朗只有2個在售項目。安華香蜜松湖捂盤惜售，項目樓體、園林等已基本完工，但項目只推了1棟，剩餘的樓棟處於待售狀態；另外一個為天麟天瑞花園，主推97㎡-138㎡3-4房，均價2.3萬元/㎡。
◆茶山：潛在供應多
與大嶺山和大朗截然不同，茶山在東莞火車站、地鐵R2線和桑茶快線的加持下，不少品牌房企搶入，無論是招拍掛還是舊改都比較吃香，截至2020年3月31日，茶山掛出的4宗舊改，分別被匯景、招商和碧桂園3家品牌房企瓜分，累計佔地約65.77萬㎡（986.52畝）。
茶山舊改分佈圖
茶山樓市異常熱鬧，有時代薈、富盈松湖公館、廣源納帕溪谷和德盛尚峰等樓盤在售。
另外，市場有5個潛在項目，包括：魯能公館、萬潤金軌廣場、茶山碧桂園二期、嘉譽灣花園、金融街金悅府，相信大多數都會在2020年入市。
◆石排：庫存量超20萬㎡
至於石排，市場上6個項目在售，涵蓋洋房和別墅，售價在13800元-25000元/㎡。截至2019年12月，石排商品住宅庫存量超20萬㎡，在鎮街（園區）商品住宅庫存榜中，前十排名佔據第七。基於石排房價過高，市場明顯供過於求，庫存消化週期持續拉長。
此次確認前期服務商的舊改項目，是2019年至今石排鎮第二宗村集體舊改項目，更新面積涉及34.47萬㎡（517畝），分為綜合更新單元和產業更新單元，計劃以拆除重建及綜合整治形式對該地塊進行改造升級。
項目地塊位置示意圖
除此之外，石排還有2宗舊改比較引人關注，一是2019年10月18日海德集團拿下的橫山村舊村舊廠更新單元。
海德石排橫山村改造效果圖
二是福晟的錢隆華府項目，據悉早期世茂集團與福晟集團談判，擬接手石排錢隆華府項目並由世茂操盤，預計將在今年上半年開盤。
石排錢隆華府項目效果圖
4、臨深片區
◆樟木頭：敲定超300萬㎡舊改
早年，樟木頭樓市紅極一時，有著“小香港”的別稱，不少香港開發商前來佈局，但是由於空間資源制約樟木頭的發展，近年，樟木頭開始致力於城市更新工作，成立城市更新局，研究如何重塑鎮中心區，實現轉型。
據不完全統計，樟木頭披露已確認的前期服務商舊改項目有3個，更新面積合計307.39萬㎡。
此次確認的裕豐股份經濟聯合社豐門小組城市更新項目，將由深圳旭生實業集團有限公司作為項目前期服務商。
說到樟木頭舊改，不得不提樟洋社區連片舊改，是東莞重點連片舊改項目之一。深圳綠景計劃投資500億元，分啟動項目、一期、二期和三期分期改造，合計十年。
樟洋社區綠景RTD新城效果圖
項目將改造284.3萬㎡更新面積，將打造成以“動力科技谷（強調新型產業發展）、活力休閒地（強調提升生活服務水平）、魅力宜居城（強調城市功能環境建設）”為主題，產業驅動、產城融合的新型城鎮化示範區。
◆鳳崗：舊改專業戶
事實上，鳳崗也早就嚐到了舊改的甜頭。
最為典型的舊改模範生就是官井頭南片區，以前都是老舊廠房和民居，靠“三舊”改造，重塑城市商住服務中心。
目前，區域內樓盤遍地開花，如：大運城邦、名流印象花園、中海雲麓花園片，居住氛圍頗為濃厚。據安居客二手房掛牌信息顯示，
大運城邦二手房掛牌均價普遍超3萬元/㎡。根據工作計劃，鳳崗3年內將加快推動舊村、舊廠房的連片改造，通過進行鎮中心區、官井頭、天堂圍、雁田、塘瀝等多箇舊改項目，預計打造多個新城鎮居住組團，截至目前，鳳崗鎮成功推進11宗舊改項目，更新面積超300萬㎡，同時已有萬科，海倫堡，碧桂園、鴻榮源搶入鳳崗舊改市場。
鳳崗鎮中標舊改一覽表
在售項目比較熱的有四季花城、鳳崗碧桂園等等，售價一般在2.5萬元-3萬元/㎡左右。
再來扒一扒剩下的濱海片區和水鄉片區。
2019年，濱海片區和水鄉片區表現不俗，濱海片區有11宗舊改，區域內各個鎮街均有舊改。
圖片來源：城市更新政策庫
而水鄉片區則有12宗，其中，中堂一口氣掛出8宗舊改，均名花有主，而拿下3宗舊改的華夏幸福儼然是中堂的最大贏家。
根據《東莞市中堂鎮近期建設規劃（2017-2020年）》，中堂將打造成嶺南生態水鄉、國家生態名鎮，重點規劃建設城鎮中心綜合服務片區、TOD 綜合服務片區及中堂風情島中部濱河地區三大片區，到2020年規劃居住用地達到565.53萬㎡，商業服務業設施用地209.88萬㎡，打造宜商宜居新城。
雖然，2020年一季度濱海片區和水鄉片區各自只有1宗確認前期開發商的舊改披露，但是在商住地供應上各自發力，成績還是不錯。
附：
樓面價12614元/㎡！佳兆業24億元豪奪厚街近7萬㎡商住地！
又是佳兆業！7億元豪奪麻涌地塊，樓面價10953元/㎡再創新高！
濱海片區計劃供應面積43.08萬㎡，計劃推出7宗宅地，涉及43.08萬㎡，佔比18.76%。其中，佔地面積超過5萬㎡的有5宗。
2020年，水鄉片區計劃供應9宗宅地，供應面積合計23.23萬㎡，全市商住用地佔比達10.12%，面積同比2019年上漲34.97%。
這兩個片區招拍掛如此火熱，相信未來也會有不少房企進駐東莞。
現在，招拍掛和城市更新正處於風口區；
未來，東莞可期。
附件：
來源:中國房地產報東莞
閱讀更多 大灣區房產投資 的文章
關鍵字: 伴隨成長的中國味品牌 廣龍 城市更新
