第一季度：開封房地產市場累計銷售30億，均價7600-7900元/㎡
對於第一季度的開封市場來說，大抵呈現了“先揚後抑再揚”的狀態。
經歷了2019年下半年的價格戰，多數開發商在開啟新年的時候樹立了統一的口徑，即：在2020年1月初上調房價。但隨之而來的疫情讓房地產市場“近乎冰封”，市場成交量直線滑落。經歷了40余天之後，開封市場在3月中下旬再次遇見了“小陽春”。
和2019年開封市場的小陽春相比，這一次未能呈現“量價齊漲”。市場上的銷售增量，主要來自於恆大、中南、暉達、富力等房企力度不等的“降價促銷”，來自於永威等房企力度不等的“優惠促銷”。
根據相關數據，截止到3月31日，開封市區累計銷售簽約超過3000套，3月當月銷售簽約接近2000套。累計銷售近30億，3月當月銷售超過15億。已售房源銷售均價約7600-7900元/㎡。
根據以上數據，我們大抵可以得出幾個結論：
其一、開封市場的房價正在經歷“築底”階段，且更加接近於市場的真實反饋。
以目前開封市場的現狀，除了遠郊的運糧河組團，在持續競爭下，房價全面進入6XXX元/㎡。西區其它組團的價格體系基本與之吻合，即：
1、中意湖組團
中意湖是目前開封市場精裝房源最集中的區域，區域內金茂在嘗試精裝改毛坯未果之後，再次推出精裝特價房源76XX元/㎡起，同時美的國賓府特價房源在8300元/㎡起。兩個項目非特價房源的價格體系在8500元/㎡左右。
除此之外，綠城紫薇公館擬加推的毛坯產品團購價亦在76XX元/㎡左右。
故，從目前來看，區域內唯一有可能拉昇房價的是天璽項目。主要原因在於其為2019年開封地王，地價獲取成本較高，且是建業和碧桂園雙房企合作。項目入市以後，假使房價定調過高，將會大概率拉昇區域內其它項目的銷量。
2、環汴西湖組團（金耀路三大街）
開封市場第一季度，尤其是3月的銷售增量，基本上集中在這一區域，且區域內的成交價基本上在7600-7900元/㎡（大戶型除外）。也就是說，這一區域可以視為開封市場房價的平衡線，或者參考線。
這一區域的房企，對開封市場和房價的影響主要在於：搶跑。
不誇張的說，經歷了3月之後，絕大多數的開封購房者（包括業內）都在議論：開封房價六千多了。這主要“得益”於中南林樾+暉達溫莎尚郡的大戶型或者一樓頂樓特價房打出的64XX元/㎡起的價格。
換個角度來說，3月中下旬的客戶成交來源主要來自於剛需客群。
這也從側面反映了：開封市場房價的接受度。
3、高鐵站-西湖龍首組團
如果單從數據方面來講，在運糧河組團持續的衝擊下，要想維持7600-7900元/㎡的均價體系，就需要一個組團的銷售價格和運糧河中和。而這個組團，從目前來看，非西湖龍首-高鐵站組團莫屬。
區域內精裝高層，毛坯高層，毛坯洋房，無一不是開封市場價格最高。
在第二季度，西湖半島，暉達紫譽府，西湖天胤（時代安泰嘉園推廣名）三個項目將會入市。如果擴大範圍，還會包含星聯芒果嵐溪府，澗溪美景等。這五個新項目的入市，預計均價會在：洋房產品標準層9500-11000元/㎡，高層產品目前團購價格7000元/㎡左右。
考慮到西湖半島不會是快銷項目，所以對區域房價乃至對開封市場房價有影響的將會是：暉達紫譽府，星聯芒果嵐溪府，西湖天胤。尤其是暉達紫譽府的洋房產品（兩棟小高層無所謂），如果其在價格層面對飈永威梅隆郡高層，將會成為開封市場房價不穩定性的最大X因素。
所以，如果我們以7600-7900元/㎡為開封市場當前的參考價格體系，那麼可以發現：
西湖龍首-高鐵站組團和中意湖組團是高於這一價格體系的，汴西湖（金耀路三大街）組團是持平的，運糧河和復興大道組團是低於這一價格體系的。所以，單純從數字層面上來說，7600-7900元/㎡的這個價格體系還會穩定較長一段時間。
而這個價格體系，已然從去年下半年開始，維持了近一年的時間。
其二、激活縣區客群和東南區域改善客群，是開封房價的穩定器。
截止到3月31日，不含蘭考，開封房地產市場均價約為6700元/㎡。
其中，市區約為7600元/㎡，杞縣4600元/㎡，通許4000元/㎡，尉氏5400元/㎡，祥符區（開封縣）4800元/㎡。
對於縣區客群來說，如果他們在縣區置業，通常會有兩個選擇：1、購買東南區低總價的現房。2、購買西區或北區的期房。從目前來看，開封房地產市場的發展是極為不均衡的，東南片區基本上無在售商品房項目，這也導致了縣區客群必須接受西區的高房價，同時東南片區二手房銷售滯緩，也導致了區域內改善客群無法外溢。
從另一組數據來看，二手房方面受疫情影響嚴重，截止到3月31日，市區二手房成交近1000套，成交額超3.4億。粗略計算，約摺合34萬/套。這個價錢，剛好是西區高層產品的首付。
其三、有效控制商品房供應量，是開封房價穩定的關鍵手段。
從近幾年數據來看，開封市場月去化量約在22-29萬㎡左右。
從目前來看，開封市場的潛在供應量已經向汴西湖-高鐵站-西湖龍首區域傾斜。
粗略計算，汴西湖片區潛在供應量在130萬㎡。對於開封市場來說，這130㎡體量涉及到的項目，在合理有效不打價格戰的競爭方式前提下，將十分有利於開封房價的穩定。
在這130萬㎡項目開發完成後，環汴西湖區域的土地也將再次屈指可數。也就是說，未來留給購房者的選擇，要麼是繼續向西，要麼迴歸主城區。但這都是三五年之後的事。對於當下而言，通過必要手段，確保汴西湖-高鐵站-西湖龍首區域的房價穩定，是穩定開封房價的重中之重。即：
1、進一步約束房地產廣告發布：避免僅有一兩套超低價房源，引發市場恐慌。
2、進一步調控預售證的辦理：根據各項目的銷售速度，平衡預售證的發放。
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