在深圳太子灣這個“巨無霸”項目上，招商蛇口可謂掙得“盆滿缽滿”，土地到手8年以來，不僅於土地開發受益，更以增資擴股的方式獲取了不少額外收入。
現今又有增資擴股動作。
據北京產權交易所9月20日信息顯示，招商蛇口全資子公司深圳市太子灣樂 居置業有限公司擬實施增資，募集資金金額不低於3.04億元，擬募集資金對應持股比例51%。即增資後，原股東持股比例為49%，新進1家投資方持股比例為51%。
樂 居置業表示，本次增資引入合作方，將共同開發運營DY04-02地塊項目，加快太子灣片區的開發進度，深化片區文化與商業氛圍，樹立太子灣文化藝術、休閒購物新地標，提升商業回報水平。
招商蛇口方面對觀點地產新媒體回應稱，增資擴股是引入股權合作的戰略投資者的一種方式，募得的資金可以為項目公司的後續發展提供資金儲備。
出讓51%股權的DY04-02地塊
據瞭解，樂 居置業成立於2015年9月23日，從事房地產開發經營，主要負責運營太子灣DY04-02地塊。
2019年7月31日財務數據顯示，該公司資產總計5557.75萬元，負債總計2553.23萬元，所有者權益3004.52萬元，營業收入0，淨利潤4.52萬元。
關於DY04-02地塊的相關信息，於2018年6月27日，深圳市規劃國土委南山管理局發佈K202-0014宗地分宗的公示，其中包括了該地塊。
公示稱，DY04-02地塊從K202-0014宗地內分宗而來，地塊用地面積1.44萬平方米，土地用途為廣場+商業+文體設施用地。
招商蛇口2019年半年報披露，DY04-02地塊預計開工時間為2019 年 12 月，預計竣工時間為2022年2月，總投資額達3.64 億元，期末餘額約為2616萬元。
而此次募集資金金額不低於3.04億元，基本上抵消了招商蛇口的對該地塊的投資成本。
除了地塊本身，此次股權出讓更為受關注的是，相較於之前大多以持股49%的出讓比例，此次出讓持股比例51%，同時也意味著招商蛇口放棄了對該宗地的實控權。
招商蛇口方面回覆觀點地產新媒體也稱，該宗交易完成後，招商蛇口將不再控制該項目。
另一個聚焦點則是，該項目投資方在成功競得後，需在成交之日起一個月內與周邊DY04-01、DY04-04地塊權屬人就各方共同建設運營“海濱綠化長廊”及協調統一建築設計風格事宜達成合作協議。
觀點地產新媒體查閱獲悉，其周邊的DY04-01、DY04-04地塊，總用地面積6.6萬平方米，計入規定容積率建築面積22.54萬平方米，建設功能包含商業、文化藝術、辦公和地下停車庫等。
值得關注的是，這兩宗地還是新世界發展於2016年增資入股的地塊。這意味著，如若此次這三宗地將統一進行開發，對於本次的意向投資方自然要求也相對較高。信息披露顯示，意向投資方或其母公司2018會計年度期末企業總資產不少於500億元，且期末總資產負債率不高於50%。
此外，截至掛牌日，意向投資方或其同一控制人旗下關聯方在中國內地及港澳臺地區運營的文化藝術展覽設施面積不低於1萬平方米，並已在上述展覽設施舉辦文化藝術展覽。
入股太子灣的新世界們
早於2011年6月30日，招商蛇口就以底價64.39億元競得太子灣宗地K202-0014。該宗地佔地面積近70萬平方米，總建築面積170萬平方米，成交樓面價約3788元/平方米。彼時，還成為深圳土拍史上的總價地王。
項目以22萬噸級郵輪母港為依託，業態涵蓋商業、辦公、商務公寓、住宅、酒店、文化藝術、倉庫、國際學校、國際醫院、公交樞紐站等，整體容積率為2.44。
如此大體量的項目，通過增資擴股的方式，不僅可以加快運轉開發，還能得到背後巨大的現金流，對於招商蛇口而言無疑是上策。
於是，從2016年開始，招商蛇口就通過股權出讓的形式，連續“獲利”。
2016年12月，新世界發展參與增資招商蛇口太子灣四宗地，包括DY02-02地塊、DY02-04地塊、DY04-01地塊及DY04-04地塊，總代價達88.89億元。
深究此四宗地，佔地面積共9.41萬平方米，招商蛇口原通過土地公開招拍掛方式，獲得土地使用權的收購成本價共為9.78億元。招商蛇口拉來合作方一舉動，就“掙”得將近80億元。
再於2018年11月，中集集團增資摘牌深圳太子灣項目四宗地塊，總涉資63.2億元，分別為DY02-01地塊、DY02-03地塊、DY01-04地塊、DY03-02地塊，對應持有商融置業49%股權、商泰置業49%股權、樂藝置業51%股權、商啟置業51%股權。
該四宗地總佔地面積3.99萬平方米，總可建樓面約24.6萬平方米，根據《不動產權證書》顯示，這四宗地原收購成本僅為5.19億元。同樣，招商蛇口毫不費力就拿到了近58億流轉資金。
至於為何要引進這兩個合作方，招商蛇口方面回應稱，中集是知名製造企業，對於片區打造多元化的總部基地及吸引相關產業入駐將有聚集作用；新世界具有一流的商業運營能力，其擬在太子灣片區建設的大型商業綜合體，對提升該片區商業氛圍起到重要作用。
而中集集團增資擴股還有後續。最新的消息是，中集產城與深圳碧桂園於2019年8月簽署了合作協議，深圳碧桂園擬分別向集宏投資及集遠投資共增資入股6666萬元，間接合作開發太子灣項目DY01-04、DY03-02兩塊地。
增資完成後，深圳碧桂園將分別持有集宏投資及集遠投資40%股權，中集產城將分別持有集宏投資及集遠投資60%股權。
環環相扣的增資擴股動作，讓碧桂園也借勢進入太子灣項目，成功分得一杯羹。
但論起最大贏家，肯定還是招商蛇口本身。拿地成本64億元，經過8年的運轉，僅出讓了幾宗地的股權，就到手將近150億元的現金流儲備，這其中還不包括一級開發、項目出售等的收益。
由此可見，太子灣的土地價值紅利還有很大的想象空間。
畢竟上述地塊也僅是宗地K202-0014中一小部分。從深圳規土委公佈的分宗公告可知，自2015年起，該宗“巨無霸”地塊經過多次分宗，當前被分成近30宗。
據招商蛇口相關人士透露，當前太子灣項目已開工面積100萬平米，陸續推出了公寓、國際學校、總部商務廣場等產品，預計2023年左右片區商業氛圍及交通狀況均改善明顯，並形成成熟商區。
目前，太子灣在建項目包括深圳濱海大廈(原太子灣DY02-01地塊)、DY01-06 地塊、DY03-05 地塊、DY03-04 地塊。
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