一方面是“提質增效”追求精細化發展，另一方面是“分享權益”撬動規模快速增長，此背景下房企合作開發的意願也出現分化。
隨著房地產行業從增量市場進入存量市場，整體規模幾乎見頂，恆大、旭輝等規模房企提出了提質增效、提高權益保證利潤的發展的戰略；但與此同時，部分房企卻開啟了尋地合作計劃，意圖通過開放合作比例維持行業地位、尋求規模進階。一方面是“提質增效”追求精細化發展，另一方面是“分享權益”撬動規模快速增長，此背景下房企合作開發的意願也出現分化。
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房價維穩
地價難降倒逼房企開啟“合作計劃”
近期中梁、華潤、中海、中交等房企陸續發佈“尋地合作計劃”，提出以戰略合作、股權合作、聯合拿地、收併購、代建、城市更新、國企混改、勾地、舊城改造等方式獲新項目的需求。主要以國企、央企為主，且範圍基本上集中於一二線和強三線城市。
而越秀、融信、首創、奧園、弘陽、正榮等多家上市房企也在業績發佈會中表達了2020年還將繼續增加土地聯合獲取開發、增強合作、降低成本的投資態度。
諸如此類的“尋地合作計劃”發佈，一方面是在“房價維穩、地價難降、利潤空間收窄”的大背景下，倒逼房企在2020年不得不大力拓寬拿地渠道、控制拿地成本。優質城市在配建房、自持等約束條件下，優質地塊的隱形樓板價持續上漲，限價短期尚未放寬，企業的運營難度加大、盈利空間漸窄。
另一方面，迴歸二線的戰略驅使下，僧多粥少導致優質城市拿地艱難。自2019年企業提出迴歸一二線之後，一線城市和二線城市全年成交建面同比分別上升11.07%和9.64%，但其中上海和深圳除去特殊屬性用地後，成交建面同比各自下滑5.32%和10.37%。可以看到，優質城市、優質地塊仍處於僧多粥少的態勢，招拍掛撿漏難度大，導致諸多房企“不得不”開展尋地合作計劃。
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合作開發已是常態
短期犧牲權益撬動規模增長
事實上合作拿地、合作開發對於房企而言並非新鮮事，絕大多數房企都已經參與，且合作比例並不低：從上市公司披露的2019年新增拿地來看，僅有中海、榮盛、雅居樂和新城等少數幾家房企權益比例維持在80%以上，在上市房企中屬於新增土儲權益較高的企業。
大部分上市公司的新增土儲的權益比例在50%-80%以內，包括龍湖、萬科、綠城、中梁、世茂等龍頭房企；此外融信、大發、德信的權益比例分別低至47%、46%和39%，這些企業大部分拿地以合作為主，且在合作中的權益佔比並不高。
較低水平的權益拿地比將影響合同銷售權益佔比, 使交房時營收權益佔比下降,最終導致公司的報表質量下降, 未來的歸母利潤增長亦將低於營收增長。但損失權益的另一面則是規模的快速擴大。
從2019年全口徑銷售額TOP10企業來看，僅有恆大、綠地和中海的權益比例維持在9成以上，另外7家房企的權益比例均在80%以下，萬科、華潤的權益比例在10強中最低。
通過對比十年前TOP10的歸母公司權益佔比也可以發現，在行業高速發展的過程中，無論是龍頭還是中小房企，多采用了犧牲權益來換取規模的快速擴張。
2010年銷售額10強房企的平均歸屬母公司權益達到91%，而到2019年該數字下降至67%，降幅達24個百分點。碧桂園、保利的歸母權益佔比也下滑近30個點左右。
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權益之“爭”分化
規模房企提升權益“增收既增利”
在傳統土拍市場供不應求、要求增多的情況下，合作拿地、開發已經成為房企獲得新項目的重要方式，也是房企規模迅速提升的一劑猛藥。
通過合作方式拿地，雖然有效地降低了土地成本，達到“強強聯手”的效果，但房企在積極合作的同時，也必須正視過度合作開發帶來的問題，例如：
1）聯合操盤可能由於團隊穩定性不足，影響開發效率，進而影響項目週轉速度；
2）合作對象發生突發事件，影響合作項目的口碑和銷售；
3）合作比例過高，對於企業的歸母淨利率有一定的影響。
因此大部分龍頭房企在合作時有一定的要求，例如萬科、融創、龍湖、保利一般要求合作項目由己方公司操盤，綠地、新城在控制成本和團隊方面要求較高，中海、恆大在過去則要求控制合作比例，主要是為了避免“增收不增利”的現象。
我們認為未來市場仍將出現一定分化。一是在面對優質城市優質的地塊時，權益比例會提升，合作開發的空間並不多；二是企業之間分化，對於中小房企而言，短期通過犧牲權益能夠快速撬動規模增長，但對於部分規模房企而言，提升權益比例、提高利潤增速是長期之計。
總體來看，近期龍頭房企合作尋地積極性提高，一方面是在土地市場難以滿足需求的情況下不得已而為之，另一方面是面臨行業進入整合期，龍頭房企也有進一步分食市場的需求。此外近期受到疫情影響的部分小房企、項目公司現金流緊張，對規模房企而言也是尋求收併購、合作的好機會。
當然，合作開發作為一把雙刃劍，雖然能夠快速撬動規模，但對操盤運營能力的要求也更高。中海、華潤等龍頭房企有能力控制一定的合作比例，對此類房企而言主要應該在尋求優質項目的同時找到利潤與規模之間的平衡點。而小型房企則在合作開發中的話語權相對較弱，通過合作撬動槓桿、擴張規模的需求也更強烈，未來可能合作開發比例仍會進一步提高，也更需要警惕合作拿地中的風險。
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