改革開放40年，看國內產業地產發展變遷

從百廢待興的1979年到繁榮昌盛的2019，中國改革開放已經走過了整整四十年。產業園區作為中國改革開放的一個縮影，在推動區域經濟發展、促進對外開放、加快體制機制改革等方面都發揮著不可替代的作用。

1978年-1984年

招商蛇口

產業園區開山鼻祖

1978年底中國共產黨十一屆三中全會召開，確立了改革開放的戰略方針。1979年，國務院批准在沿海地區開展加工貿易。

1979年，伴隨一陣開山炮響中國第一個外向型工業園區——招商局蛇口工業區，從灘塗中奠基起步。1980年3月，袁庚出任蛇口工業區建設指揮部總指揮。袁庚力排眾議提出“時間就是金錢，效率就是生命”。並主張廢除幹部職務終身制，實行聘用制，既開創了新中國人事制度改革的先河，也是園區行業第一次意識到培養一支專業園區運營管理隊伍的重要性。招商蛇口是產業園區的啟幕者，更是外向經濟的開創者。

這一階段，工業園區的產業起點低，多以“三來一補”的形式承接中國香港、中國臺灣、日本和韓國的外來加工業務。“三來一補”指來料加工、來樣加工、來件裝配和補償貿易。實行“三來一補”的企業主要結構是：由外商提供設備（包括由外商投資建廠房）、原材料、來樣，並負責全部產品的外銷。

沿海經濟開發區

發展新型工業為目標

1984年1月，鄧小平視察深圳、珠海、廈門經濟特區後提出：“除現在的特區之外，可以再開放幾個點，增加幾個港口城市，這些地方不叫特區，但可以實行特區的某些政策。”根據這一指示，國務院批准設立14個沿海經濟技術開發區，實行經濟特區的某些政策。這些經開區就不再帶有行政概念了。

其中，大連經開區是第一個掛牌成立的國家級開發區，是我國經開區的前身。經開區以發展新型工業為目標，而高新區以高新技術產業化為目標。

火炬計劃的提出揭開了高新區的發展大幕。1988年8月，國家高新技術產業化發展計劃——火炬計劃開始實施，建設和發展高新技術產業開發區是計劃中的重要內容。火炬計劃的宗旨是：使高技術成果商品化，高技術商品產業化，高技術產業國際化。1988年5月，國務院批准成立我國第一個國家級高新區——北京新技術產業開發試驗區，即中關村科技園區的前身。1988年10月，武漢東湖高新區成立，即“武漢中國光谷”。

1988年-1990年

中關村

星星之火可以燎原

1988年，鄧小平重申並進一步提出“科學技術是第一生產力”，在這一背景下，中關村一批科技人員打破體質束縛，開始創辦科技企業。1988年3月7日，中共中央財經領導小組會議討論同意在中關村試辦高科技產業開發區。中關村是中國第一個以電子信息技術產業為主，集合了科研、開發、生產和經驗培訓等一體的綜合性基地。

雖然當時世界上有一些科技園區，像美國硅谷、日本筑波、臺灣新竹等科技園區，但這些無論在體制、機制、經濟制度上，和中關村完全不一樣，基礎也完全不一樣，中關村只能靠自己摸索和創新。

1990年-1994年

張江

產業的巨人，生活的矮子

1990年4月18日，黨中央、國務院作出“開發浦東，振興上海，服務全國，面向世界”的重大戰略決策，為上海指明瞭發展方向。一場精彩的改革開放“大戲”拉開序幕。就在同一年，全國惟一一個以金融貿易命名的國家級開發區——陸家嘴金融貿易區獲批；全國第一個出口加工區——金橋出口加工區獲批；全國第一個保稅區——外高橋保稅區獲批；全國第一家證交所——上海證券交易所成立……

1992年，張江是一片農田。7月，張江高科技園區開發啟動，成為第一批國家級高新區，面積25平方公里。張江從科技園區起步，高科技產業是這裡的第一張名片。張江成為了浦東開發新的標誌，科教興市的一面旗幟，成為科技創新的引領區。

1994年-2003年

蘇州工業園區（中新）

園區界唯一的富二代

1994年2月26日，中新兩國政府正式簽訂合作協議。作為中國和新加坡政府合作項目，以新加坡裕廊工業園區為藍本的蘇州工業園區，誕生在江南水鄉。園區位於蘇州東部，從創建開始就承擔著改革開放“窗口”和“試驗田”的功能。

二十四年的時間蘇州工業園區，從蛙聲陣陣的農田變身中國對外開放的窗口，從“世界工廠”加速邁向“東方慧湖”，成為中國發展速度最快，最具國際競爭力的開發區之一。蘇州工業園區向新加坡取經，學來“親商”理念，用好的營商環境吸引企業，為此提出一個口號“不特有特，比特更特。

2003年-2006年

整頓

1984年到2003年，我國的開發區數量從14個（首批14個經開區）暴漲到6866個，園區的爆發導致地方政府間的惡性競爭和企業的隨意遷移：為了引資，地方政府一再降低土地價格、水電等資源費用和其他稅收標準，造成了土地開發效率低下和資源浪費。同時，一些企業為追尋最優惠政策而在相鄰園區間遷移，導致財政稅收的極大損失。

另外，中國加入WTO後，產業面臨嚴酷的國際競爭，以上因素共同引發國家清理整治行動，2003年《國務院辦公廳關於暫停審批各類開發區的緊急通知》發佈，宣告產業地產邁入規範經營階段。

這一階段，隨著國家對園區優惠政策和管理權限的調整，行政權力逐漸集中到上級主管部門，園區的管理權限縮小。園區逐步形成三種管理模式：政府主導型、企業主導型、政企結合型。

2006年-2011年

從姓“地”到姓“企”

2006年，工業用地全面實行招拍掛的公開出讓方式，市場力量在產業用地配置上起到更加重要的作用，工業用地市場化競爭變得更加激烈。2011年十二五規劃發佈標誌著園區轉型升級時代的到來。

在此階段之前，我國產業地產具有極為強烈的地域屬性；但在民營資本進入之後，我國的園區發展的企業屬性開始初露鋒芒。民營資本的大舉進入，助力我國產業地產完成了從姓“地”到姓“企”的轉變。以土地財政為基礎的政府投融資平臺模式和市場力量在園區開發建設中交叉並行，注重工業用地的有序集約式開發，出現了眾多創新模式，如華夏模式、聯東模式、天安模式、青羊模式等。

市場化園區的開發力量出現了兩類重要趨勢：一類是PPP雛形的探索：華夏幸福、宏泰、成都置信等，代行政府的土地整理、基建和招商功能，通過園區運營實現土地熟化後的價值增值；另一類由粗放經營向規範經營升級：如以聯東、天安為代表的市場力量。其中，聯東集團憑藉其標準化開發模式實現了其產品在全國的快速複製。

2011年-2017年

拓展洗牌

那個階段全國還沒有形成對行業的統一稱呼，直至2011年聯東提出產業地產，行業約定俗成的有了明確的稱呼。在這個時期依然有很多優秀的企業湧現出來，但由於企業發展時間過短，偶然因素較大，尚未形成撼動行業格局的模式。

而包括民營產業地產傳統三強在內的園區企業無一例外的在這個階段走上了全國拓展的道路，當然也包括後來的行業霸主華夏幸福，也開始慢慢嶄露頭角。

不少國控園區也踏出了屬地，朝著市場化方向大踏步的邁進，不少供應商對這個時間段的印象應該就是項目多的做不過來，而且還時不時有新的名字出現，但不能忽視的是也有很多公司在這個時間段從行業的視角中消失。曾經的上海運盛實業，從風光一時的A股上市企業到徹底甩掉產業地產業務，江蘇的旭天發展的命運也是戛然而止在2014年。

模式逐漸成熟

現階段，在供給側改革、脫虛向實的大背景下，政府鼓勵向製造業、戰略性新興產業等實體經濟發展，加之一輪輪房地產市場調控政策襲來，融資成本的提高也讓商業地產在風口浪尖徘徊；更重要的是，地方政府要求企業帶著產業進來，開發商必須尋找更多資源背書；同時傳統房地產行業的規模觸頂，急需尋找新的利潤增長點和業務亮點。

在這種情況下，傳統房企紛紛開始尋求轉型，而避開了國家的調控政策，又為經濟轉型、產業結構調整提供載體的產業地產成為熱門首選，產業地產重回各方玩家的視野。2017年2月出臺的我國首個關於各類開發區的總體文件印證了國家層面對產業地產這一經濟引擎的重視，文件名為《關於促進開發區改革和創新發展的若干意見》，對新形勢下做好開發區工作作出全面部署，提出“開發區是我國實體經濟特別是製造業的重要載體”。

40年滄海橫流，各路人馬粉墨登場，往事回首，園區依然沒有脫離土地財政的俗套。下一個十年小萬相信，產業園區行業定將產生讓人眼花繚亂的全新篇章。