4月16日，袁州區印發了
《袁州區中心城區老舊小區改造工程實施方案》
明確改造目標和改造範圍等
▲圖源：袁州區人民政府官網
袁州區中心城區老舊小區改造工程實施方案
為全面貫徹落實市委、市政府提出的城市品質“一年有變化，兩年大提升，三年站前列”的要求，改善群眾居住條件，完善城市功能，提升城市品質，特制定本方案。
一、目標任務
利用三年時間，全面完成中心城區88個老舊小區18928戶改造任務，其中2019年改造6個項目2614戶，2020年改造34個項目7076戶，2021年改造48個項目9238戶，著力解決老舊小區建設標準不高、設施設備陳舊、功能配套落後、日常管理制度不健全等問題。全區在全面完成基本型老舊小區改造的基礎上，確保打造2個以上功能提升型小區和1個精品型小區。
二、基本原則
1. 居民參與，共同締造。按照“市定目標、區級統籌、街道組織、居民參與”的工作機制，尊重群眾意願，實現共謀、共建、共管、共享。
2. 以人為本，惠民利民。堅持量力而行、盡力而為，重點解決嚴重影響居住安全和居住功能等群眾反映強烈的問題；完善老舊小區市政配套設施，對小區建築物主體和周邊環境進行適度改造和提升。
3. 因地制宜，穩步推進。按照“先民生後提升、先功能後景觀、先地下後地上、先設計後建設”的原則，在改造過程中優先進行基本型改造，結合實施條件和示範要求實施提升型和精品型改造。
4. 改管並舉，注重長效。堅持前期改造與後期管理相結合、改造與社區建設相結合的原則，充分發揮街道的主體作用，創新老舊小區業主自治管理模式，實現小區後續管理的正常化、專業化、常態化。
三、改造範圍
老舊小區是指城市規劃範圍內未列入棚戶區改造計劃或三年內未列入徵收計劃，小區道路、雨汙管網、綠化、圍牆、安防、環衛等公用設施設備缺失、老化、損壞嚴重的，環境較差，缺乏物業管理或自治管理等其他情況，影響居民正常生活的住宅小區和零散住宅樓。原則上以2000年以前建成交付的老舊小區為主，以居民自建房為主的區域和城中村等，不屬於老舊小區改造範疇。
四、改造內容及標準
按照基本型、提升型、精品型三種類型，根據老舊小區實際情況，尊重居民意願，著力改觀小區面貌、改善房屋功能、改造基礎設施、改優居住環境、改良長效管理等內容。
（一）改觀小區面貌。
1. 基本型：
（1）拆除小區內的違章建築，清理小區內的亂搭亂建、亂堆 亂放、菜地等；
（2）清理樓道亂堆雜物及各類小廣告；
2. 提升型，在基本型的基礎上，可實施：
（3）拆除沿市政道路的建築物外凸防盜窗(網)，確需安裝的，應保持統一規範，外形美觀，確保與建築外觀相協調；
（4）整治小區“髒、亂、差”，統一環衛設施，取消垃圾道、垃圾房、垃圾池，積極推行生活垃圾分類，居民生活垃圾實行袋裝化；
3. 精品型，在提升型的基礎上，可實施：
（5）拆除實體圍牆，改建通透式圍牆，實現拆牆透綠。
（二）改善房屋功能
1. 基本型：
（1）清理屋頂堆積雜物，結合防漏對屋面進行防水修繕；
（2）對破損、陳舊、風化嚴重的房屋外牆進行防滲、達到防漏。整修、更換破損落水管道，修繕房屋陽臺及外簷。修繕或更換有鬆動、鏽蝕、缺損等導致自身強度不足，或與牆體連接不牢固的外牆懸掛物（陽臺欄杆、雨棚、空調架、曬衣架、防盜網、附牆管道、招牌等）；同時可採用刷漆改色等方式，確保與建築風貌相協調；
（3）整修樓梯扶手、欄杆、樓道窗，修繕破損臺階，修繕、添置公共照明；
（4）檢查修繕防雷接地設施；
2. 提升型，在基本型的基礎上，可實施：
（5）對房屋外牆進行粉刷處理達到美觀效果，對樓道內牆進行刷白；
3. 精品型，在提升型的基礎上，可實施：
（6）完善樓棟安全系統，修繕、添置單元防盜門；
（7）結合建築特色，對房屋進行修繕，保留歷史文脈，突顯文化底蘊。
（三）改造基礎設施
1. 基本型：
（1）疏通、整治地下管網，清掏、維修下水管線和化糞池,推進雨汙分流改造，保障排水通暢；
（2）完善和規範路燈、供電、供水、通信、郵政、廣電、燃氣、消防等杆管線及設施設備，杜絕亂拉亂接；
（3）更新老化嚴重的供電線路、供水和供氣管線，實施一戶一表改造和二次供水設施維護；
（4）修復小區內破損道路、圍牆，修復或安裝路燈、庭院燈；
2. 提升型，在基本型的基礎上，可實施：
（5）管線下地或統一高度走向；
（6）小區道路改為透水混凝土路面，完善無障礙設施；
（7）無柴棚間的小區設置自行車車位，條件允許的可配置電動自行車停車棚和電動自行車充電樁；
（8）增設機動車停車泊位；
3. 精品型，在提升型的基礎上，可實施：
（8）業主自願且積極性高的加裝管道天然氣；
（9）修建口袋公園、景觀小品;
（10）拓寬或打通與小區直接相關的城市道路，增設公共交通,緩解城市擁堵。
（四）改優居住環境
1. 基本型：
（1）整治小區餐飲油煙等環境汙染現象；
（2）清理整治公共綠地;
2. 提升型，在基本型的基礎上，可實施：
（3）補栽花草樹木，完善小區綠化設施；
（4）建設小區遊園，安裝健身器材，增設休閒座椅等；
3. 精品型，在提升型的基礎上，可實施：
（5）開展嵌入式、多功能社區養老服務中心（家園）試點，推進居家社區養老服務站（中心）建設，實現社區養老服務照料中心全覆蓋；
（6）引入增值服務。如：鼓勵企業出資進社區選擇性打造智慧社區、配備養老助餐、家政服務；或增設電動汽車充電樁、投遞箱、自動售貨機、垃圾分類處理設備、“家門口早餐工程”服務點、微型便利店等。所產生的增值費用原則上由小區業委會或物業收取，作為物業管理費的補充。
（五）改良長效管理
（1）對規模較大、有條件實行市場化物業管理的老舊小區，由街道社區督促成立業主委員會，由業主委員會負責引入物業服務企業管理，同時和物業企業簽訂合同激勵企業全面市場化運營。提倡選擇信譽好、實力強、規模大的物業企業進駐老舊小區；
（2）對產權單位單一，管理責任主體明確的老舊住宅小區，遵從居民意願，可以繼續選擇產權單位管理方式，逐步引導業主實施市場化物業管理；
（3）鼓勵老舊小區業主根據小區實際情況,實行業主自 治管理。各街道應積極指導、組織老舊小區業主委員會的成立，逐步實現小區業主對物業的共同管理。
五、工作流程
列入年度計劃的老舊小區改造項目，要按照規定的時間節點要求，制定時序進度表，倒排推進，限期完成。
1. 調查摸底。按照屬地原則，各街道要對老舊小區進行全面調查摸底，摸清符合認定標準的老舊小區數量及相應的戶數、建築面積、產權性質、建成時間等基本情況，並登記造冊，確保調查範圍內的老舊小區不重不漏，調查數據真實、完整、可靠，並建立老舊小區改造項目庫。
2. 組織申報。各街道根據摸底情況，在充分徵求居民意願的基礎上，按照輕重緩急向區住建局書面提出改造申請。區住建局按照“成熟一個、改造一個”的原則，組織對申報項目進行遴選、立項、申報、爭資。
3. 制定方案。各街道根據小區實際情況，結合居民意見，商定改造內容、資金來源、改造後物業管理模式等，按照一個小區一套方案，因地制宜制定小區改造方案。
4. 組織施工。根據小區改造方案，由各街道嚴格按照程序具體組織實施，實施的改造項目應統籌安排，制定科學合理的施工流程，提高改造施工效率。
5. 竣工驗收。施工期間要通過招標選定工程監理，把好工程質量關，項目完工後由各街道牽頭組織施工單位、設計單位和監理等單位驗收，區住建局等相關部門參與。
6. 落實管理。各街道要積極推動成立業主大會、業主委員會或業主自治小組，未成立業主自治組織的，轄區居委會可代行業主委員會職責。改造後，小區的管理和維護應由業主自行負責，鼓勵和指導引入物業管理或建立自治管理，保障改造提升效果。
7. 評估總結。區住建局和各街道要積極借鑑外地經驗，完成一個、總結一個，對存在的問題及時進行分析，查找原因，尋求解決辦法，形成一套符合區情的老舊小區改造工作方法。
六、工作職責
1. 區住建局作為老舊小區改造的牽頭單位，全面統籌、指導、監督全區老舊小區改造工作，完善項目申報材料，協助向上爭取項目補助資金，負責組織做好項目設計、預算、招標文書等前期工作，負責項目工程進度及簽證監管；負責第三方跟蹤審計；負責強、弱電整改規範。
2. 區發改委負責老舊小區改造項目的審批，中央預算內、政府專項債券等項目申報工作。
3. 區財政局負責做好老舊小區改造專項資金、政府債券資金的申請、財審及資金撥付、使用監管等工作。
4. 區國投集團作為老舊小區改造項目申報主體，會同區住建局一併做好項目申報的相關工作；作為招標人，根據區住建局審核把關後的設計、預算、招標文件等蓋章，具體由區住建局組織街道辦理項目建設工程招標手續；負責發改、財政上級及債券資金的歸集和撥付。同時進行市場化運作，補足上級及債券資金使用後的缺口，確保老舊小區改造工作順利實施。
5. 市自然資源局袁州分局負責辦理老舊小區改造項目規劃手續等工作。
6. 各街道作為老舊小區改造實施主體，全面負責老舊小區改造工作；做好老舊小區改造工作中違章建築的拆除工作；負責項目實施過程中的工程事項簽證、組織驗收工作；督促業主及業主委員會制定和落實管理規約、受理和處理小區業主上訪投訴；負責聘請項目監理。
七、組織保障
1. 成立袁州區老舊小區改造工作領導小組：
組 長：熊厚勝 區委常委、統戰部部長
常務副組長：晏 軍 區政府黨組成員、市中心城管委主任
副 組 長：袁 慶 區住建局局長
陳永梅 區發改委主任
謝翠洪 區財政局局長
黃自華 市自然資源局袁州分局局長
劉文雲 區國投集團董事長
彭 東 化成街道黨工委書記
鄒清雲 秀江街道黨工委書記
葉軍平 鳳凰街道黨工委書記
王宇斌 湛郎街道黨工委書記
彭 娜 珠泉街道黨工委書記
林小明 下浦街道黨工委書記
曾 憲 新康府街道黨委書記
吳德義 靈泉街道辦事處主任
成 員：袁冬生 區住建局黨委委員
王志斌 區設計院院長
周翔宇 區國資公司副總經理
唐國祿 化成街道黨工委委員
周 粵 秀江街道人武部長
廖小富 鳳凰街道綜治辦副主任
鍾宜兵 湛郎街道黨工委副書記
劉 喜 珠泉街道黨工委副書記
李早和 靈泉街道黨工委委員
張雪峰 下浦街道司法所所長
黃友煥 新康府街道辦事處副主任
老舊小區改造工作領導小組下設辦公室於區住建局，由袁慶同志任主任，袁冬生同志任副主任。
2. 壓實工作責任。各街道要切實擔負起老舊小區改造的實施主體責任，各有關部門和單位全力協助，統一服從工作安排，對標對錶，加快推進老舊小區改造工作，確保如期圓滿完成任務。
3. 加強督促考核。區住建局負責制定老舊小區改造考核細則，牽頭對各街道老舊小區改造工作完成情況進行考核。考核結果將納入全區高質量發展考核內容之一。
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