135家房企整體增收不增利

  Wind數據顯示,截至4月21日晚20點,135家上市房企發佈2019年年報,佔全部應披露年報數量的61.92%。這些房企整體出現“增收不增利”現象:合計實現營業收入約4.8萬億元,同比增長超2成;合計實現歸屬於上市公司股東的淨利潤約6636.62億元,同比下降3.33%。

  分化進一步加大

  在披露年報的上市房企中,A股上市房企佔55家,赴港上市內房股佔80家。2019年,這135家上市房企合計實現營業收入約4.8萬億元,相比上年同期的3.94萬億元,增長21.83%;合計實現歸屬於上市公司股東的淨利潤約6636.62億元,相比上年同期的6865.45億元,下降3.33%。

  從已發佈年報上市房企盈利能力看,整體出現較明顯的“增收不增利”現象。在“增收不增利”的房企中,不乏中國恆大、恆基地產、長實集團、遠洋集團、中交地產等大型知名房企。受這些大“塊頭”的影響,已發佈年報房企的整體利潤率有所下滑。

  中國證券報記者進一步梳理發現,70家上市房企2019年淨利潤同比增長超過10%,40家超過30%,24家超過50%。中國奧園、大悅城、佳兆業集團、藍光發展、綠城中國等多家公司淨利潤增長幅度居前。新鴻基地產、中國海外發展、碧桂園、萬科A等16家上市房企淨利潤絕對值超過100億元。

  而以嘉年華國際為代表的部分房企,受物業估值降低、重大減值虧損、銷售結轉退回等影響,營業收入和淨利潤均出現了負值的情形。房企之間的分化進一步明顯。

  不少房企選擇進行現金分紅,但出於現金流考慮,謹慎調低了分紅比例。如藍光發展表示,2019年公司的分紅比例為25%,與上年相比略有調低,主要基於年初疫情影響考慮,適度增加現金留存,以應對安全保障和投資機會把握方面的需要,保持財務的靈活性。

  值得注意的是,部分房企近期稱,受疫情影響,無法按時披露年報。

  銷售目標增速放緩

  從房企目前披露的2020年銷售目標看,絕大多數房企預計2020年銷售業績依然會增長,在此基礎上上調了銷售目標。僅少數房企下調了年度銷售金額預期,個別公司將2020年銷售目標定為與2019年持平。

  在調高銷售目標的房企中,多數房企預計全年銷售增長速度相比往年有所放緩,上調幅度較為謹慎。以招商蛇口為例,公司董事長許永軍在2019年線上業績發佈會上透露,公司2020年的銷售額目標為2500億元。2019年,公司共實現簽約銷售面積1169.44萬平方米;簽約銷售額2204.74億元,同比增長29.25%。2020年制定的銷售金額目標預計比2019年增長13.39%,相比之下,增速放緩明顯。

  中國證券報記者梳理發現,在頭部房企中,除了中國恆大將銷售目標增速制定為30%外,多數房企在制定2020年銷售目標時態度普遍謹慎。融創中國、中海地產、華潤置地和龍湖集團等2020年銷售目標較2019年銷售收入的增幅均在10%左右。

  而以新城控股為代表的少數房企,在2019年年報披露後,宣佈下調2020年銷售目標。新城控股2020年地產開發銷售目標為2500億元,新開業吾悅廣場30座,商業管理年租金收入目標55億元。公司表示,這是基於4000億可售貨值考慮,根據去化率60%,這個目標是合理的。

  從房企2020年一季度銷售業績看,整體受疫情影響較大。一季度銷售遇阻,也是多數房企謹慎調低2020年銷售業績的重要原因。

  多數房企提出,今年要加大現金流管控力度,通過提高項目週轉、增加項目回款比例等手段,進一步做大做強經營性現金流。同時,積極擴大融資途徑,降低融資成本,嚴格控制資產負債比率。

  土地出讓整體下降

  4月21日,財政部對外披露全國政府性基金預算收支情況。2020年一季度,國有土地使用權出讓收入達到11117億元,同比下降7.9%。

  各地土地成交繼續呈現分化趨勢。以一線城市為代表的土地平均溢價率普遍較高,流拍率較低,土地出讓溫度不減。多數三四線及以下城市,土地出讓整體遇冷。

  2020年1-3月份,北京地區成交土地出讓金達673.12億元,平均溢價率為19.4%;土地成交建面193.07萬平方米,住宅用地佔比達到93.9%;成交樓面均價34864元/平方米。從供應角度看,北京一季度共推出土地規劃建面227.98萬平方米,其中宅地合計190.96萬平方米。

  多數房企對2020年整體拿地態度普遍較為謹慎。頭部房企前期儲備了較多低成本貨值,紛紛表態稱將放緩拿地速度。中型房企則普遍表示,2020年會繼續拿對的地,做對的產品,疫情對投資和拿地,只有時間上的影響,沒有數量和質量上的影響。小型房企態度不甚明朗。

  從近期實際拿地情況看,頭部房企拿地依然積極,部分房企在一二線熱點地區頻頻斬獲高溢價土地,與上述表態差別較大。


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