目前，新冠肺炎疫情国内已经基本得到控制，武汉都已经解封离港，各个地方都开始全面复工复产，在这其中，最早复工的恐怕就是房地产行业了，地方上暂时也是脱离不了对房地产的依赖作用。
近日，房产销售及中介的电话拓客和朋友圈也开始活跃起来，酝酿涨价、回收优惠、上车抄底和房价腰斩是近期群聊的主题，搞得人们人心惶惶。
人们不禁都在问：现在买房，到底是在抓住最后的上车机会，还是即将跳入一个新的深坑？
下面，就让我们分几方面来一起聊一聊这个话题。
01 2017年初是楼市政策变化的一个分水岭
因为人们对于2016年下半年的房价暴涨依然心有余悸，市场的热度传导的迟滞性导致最后有一波后知后觉的人群在2017年买房，而在2017年3月份高位接盘的人们，想必这3年的日子过得没有什么滋味。
楼市长期的冷淡，尤其是二手房市场的人为冰冻，停滞了改善置换的驱动链条，使得一些在2017年高位接盘的刚需们坐立不安。他们不但要面对每月高额的月供，还要承担房价不断缩水带来的无妄之感，在房产缩水把首付缩掉，继续亏损面临腰斩命运的时候，他们大概率就会寻求极端做法，如果产生量变就容易引发社会波动。
02 二手房主的能够承受的最大止损线
二小姐就给大家举一个现实中的例子：燕郊二手房主为尽快脱手开始白送房子！
日前，燕郊一套93平米的房子，在中介朋友们的朋友圈广泛流传推送。
房主的意图很明确，房子白送，配合过户，只要把房子的贷款接过去就可以。
这套房子每个月还有2000块的租金收入，放着这样下蛋的金鸡不要，看来房主月供压力不小。
据业内人士说，这套房子是房主高峰时期买入，贷款200万左右，现在房子也就值160万。也就是说，房主高位站岗了，现在不仅损失掉了房子的首付款，还面临着大额银行贷款需要还。
遇到这种情况，作为普通的购房人，要不就继续扛着，以时间换空间，用时间来熨平房子的泡沫，要不就赶紧止损，折价卖出。
在遇到今年楼市冰冻再叠加疫情这个黑天鹅事件，全球经济都受到影响，房子卖也卖不掉，可能个人的工作也发生变动的情况下，现在这位房主甚至是已经在白送了，首付已经亏掉，只求不要再还贷款。
这就告诉了我们一个道理，购房者能够承担的最大损失是多大？ 答案是：30%，最多也就是首付损失掉，再多了就要暴雷了。
因为贷款的钱说直白一点就是"银行的钱和买房人的未来信用折现"，即使购房者信用暴雷损失掉，首付不要了；银行的钱也不能损失，还是要还的，而且还要依照合同足额还，如果不按时还款届时银行会催款，继而把房子回收进行拍卖止损。
其实，房贷变为不良贷款或资产引起呆账坏账是银行不愿意看到的，会引发一系列的经济问题和社会问题，所以，银行一般也不愿意走到这一步。
国家也是看到了这个苗头，所以今年一直在不同场合强调稳地价，稳房价，稳预期。
03 今年买房是上车还是入坑
想要知道今年的楼市发展趋势，我们就必须要高度关注政策，政策是风向，是原则，是指导标准，是雷池红线。
让我们拿天津来举个例子：
进入 4月份，天津各个大小中介的朋友圈里流传着这样的两则消息：天津二套房首付比例由6成调整为4成和天津将要开始清理整顿集体户口。
朋友圈附图如下所示：
央视新闻频道和地方新闻频道权威媒体发布，煞有其事，几乎可以以假乱真。
其实这2则信息的真实性没有什么问题，确有其事，但是呢，这2则消息却不是新闻，而是几年前的旧闻。
中介发出这两则消息的意思也很好理解，就是为了逼定！
调降二套房首付比例为4成，营造楼市即将火热的气氛，促使观望的购房者赶紧出手。
而发布清理集体户口这个信息，是为了促使刚刚落户而还没有买房的这一批新天津人，赶紧把房卖了，好把户口迁移到房子里。
两则消息的意图一致，就是为了营造气氛，逼迫下定，增加成交量。
而在这两则消息在网上流传很短时间后，几乎是转天，人行天津分行和天津户籍中心就给予了快速回应：没有这个事儿，政策保持不变；谣言，集体户籍不会主动强制迁出或者注销。
天津的快速响应说明了什么？
说明了现阶段的政策并没有发生改变，政策还在注意保持连续性和一致性。这也从侧面说明了现在中央还在保持足够的政策定力，对于天津楼市的定义是不希望它火热失控，但是也不希望它一直冷淡。
以京津两地的距离和沟通默契来说，如果有什么政策出来，也会大概率的消弭媒体压力，默默地去做，而不是到处去说。
这一点，从近期天津、南京全面放松落户限制而没有遭到上面的反对，我们就能够知道一二。这两个很相似的城市，上面给出的意见都是增加人才引入，平衡楼市热度。
而在近2个月，前期积攒的需求在持续释放，中小面积的成交占比在明显回升，总的来看，刚需还是楼市成交的主力，刚性需求的延后释放带动了楼市的明显回暖。在这种情形下，没有必要马上出台鼓励性的大招进行强刺激，加强引流才是所在城市的当务之急。
所以，2020年天津的楼市发展趋势，大概率依然会是平稳，开发商着急回款就要优惠让利，没有资金压力的就按部就班营销，让买房人口和房子的库存始终保持在一个可控的范围内即可，去化周期不能太长，也不能太短，这就是上面的态度。
04 让房价腰斩再上车不是更好吗？
也许，在二小姐讲到上面燕郊的例子的时候，有很多人会说，活该，都是这帮炒房的把房价炒起来的，现在自食恶果了吧，解气。
可是实际情况是，高位接盘的，往往都是些普通人，因为普通人并不专业，等到菜市场大妈都在谈论房子的时候，开始买入，往往就已经站在了高位。
大家都是成年人，做出了选择，就要承担后果，无可厚非。
那么，我们牺牲掉这一批高位站岗的人们，让房价腰斩，推倒重来，来让刚需重新上车行不行？
很可惜，不行！
断供潮最可怕的不是银行坏账，而是会引起失业潮和资产踩踏，一旦发生变卖资产，买股票，买房子的集中现象的时候，资产就会快速贬值，形成恶性循环，促使经济进入康德拉季耶夫周期，到时候受到影响的就不是一批人，而是所有人。
上面说了那么多，二小姐其实就是想表达一个观点：
我们看待房价思考楼市不能太线性，房价不是涨就是跌，屁股决定脑袋的思考方式要不得，今年的楼市降中有稳，才符合调控本意，毕竟覆巢之下，焉有完卵，让我们适度杠杆，合理负债，且贷且珍惜吧！
再有余力，咱们可以好好思考一下大中城市放松落户限制、农村土地流转的审批权下放和优化发展节点城市、中心城市和城市群之间的关系，想明白了早日去大城市选个筹才是最重要的。
二小姐 2020年4月14日星期二
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