中國的房價，從十幾年前開始，就有專家說中國的房價見頂了。
但直到現在，它依然還在上漲。
這不禁讓人想起30年前的日本，當時日本的房價，也是漲得風生水起。
但到了90年代初，日本的房價就崩潰了，日本經濟陷入了失落的二十年。
其實不僅僅是日本，大部分國家的房價，都經歷過盛極而衰的過程。
那麼中國的房價什麼時候會到拐點呢？
在分析了各個國家的房價之後，發現當出現以下四個條件後，房價就進入了拐點：
第一，勞動力人口見頂。
勞動力人口是主要的買房群體。
根據世界銀行的統計，全球22個國家，包括日本和美國，它們的房價走勢，與勞動力人口占比的走勢高度一致。
當勞動力人口開始下跌之後，接下來的兩三年房價會開始走下坡路。
目前中國的勞動力人口紅利消失，也是顯而易見的。
根據世界銀行的預測，到2021年，我國勞動力人口占比會下降到70%，與日本房地產泡沫破裂前夜的水平持平。
從2021年到2046年，我國勞動力人口會從70%下降到60%，這個降幅與日本從1991年-2016年間的降幅是一樣的。
這也是很多人看空中國房價的一個最主要的原因。
第二，城鎮化已經基本完成。
從歷史來看，日本這些國家房價見頂的時候，不僅勞動力人口見頂，城鎮化也基本已經完成。
根據數據統計，1991年時，日本房地產泡沫開始崩潰時，城鎮化率高達77%，而國際上一般認為80%是高度城市化。
也就是說，當城鎮化水平達到70%以上時，房價拐點的壓力就會急劇增加。
而目前中國城鎮化還處於中期，只有58%左右，距離70%還有很大空間。
第三，供給端過剩，人均居住面積達到高水平。
以美國為例，2008年金融危機後，美國的人均住房面積高達67㎡，而英國和法國僅為35.4平方米和35.2平方米。
當供給端過剩，需求端萎縮時，市場上很容易形成拋盤。
而我國目前的人均住房面積約35平米，已接近發達國家水平，且明顯高於亞洲國家。
要知道日本只有19.6平米，韓國只有19.8平米。
雖然我國的人均住房面積只有美國的一半，但考慮到美國地廣人稀，我們這個數字也並不算低，這對房價也是一個不小的壓力。
第四，經濟出現系統性的金融危機，對流動性造成重大沖擊。
房地產有很強的金融屬性，所以當流動性出現緊縮，經常會成為壓垮房價的最後一根稻草。
比如美國在2000年互聯網泡沫破滅後，為了實現經濟復甦，美國進行了13次降息，直接催生了房地產市場的繁榮。
但後來為了抑制資產泡沫，美國在2004年開始重啟加息，房價由漲轉跌，迎來拐點。
但一般來說，流動性緊縮對房價的影響不是長期的，。
而中國目前沒有系統性危機。
且2016年之後，國家提出了房住不炒的政策，主動的去槓桿，擠泡沫。
再考慮到我國的體制優勢，爆發系統性金融危機的可能性非常小。
所以總結來看，中國的房價會因為勞動力人口的下降，會迎來第一次拐點，房價漲速會放緩。
但還沒有到最終拐點時刻，因為城鎮化還能支持房地產發展相當長的一段時間。
不過，在去庫存和去槓桿的背景下，不同地區的房價分化會進一步加劇。
雖然房價還沒有到頂，還有上漲的空間。但已經不可能像過去的二十年全國範圍呢普遍性的上漲。
房價分化會加劇，
部分城市上漲，部分城市下跌。
那麼在眼下的局勢中，該按照什麼策略做房產投資呢？
需要考慮以下因素：
城市群中核心城市的虹吸效應；
城市所處的地理位置；
新科技發展帶來的經濟拐點；
中國特殊體制對勞動力分佈的影響。
下一篇會詳細闡釋。
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