摘要：海南，是金蛋還是石頭？（歡迎關注閨蜜財經）
無論是個人還是企業，在高速發展階段，集中精力大膽往前衝，都沒問題，但早點多做一手準備很有必要。
尤其是現在這個階段。
最近的文章中，蜜姐多次強調"抄底"是個技術活，需要財力更需要財技，無論的樓市還是股市，量力而行很重要。
金蛋不會一直是金蛋，有時候也會變成石頭，關鍵能否熬過去，才有下文。
比如，曾經一度重倉海南的雅居樂，新近發佈了2019年報，其毛利率從43.9%回落至30.5%；毛利同比大幅下跌25.6%。
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海南在我國房地產市場上，註定是難以被忽視的一個區域。
無數的企業和個人，曾在這裡享受快速造富走上人生巔峰，後又被一個巨浪打翻在地。
比如，上世紀90年代初，海南的房地產市場也是如火如荼，史玉柱和他創辦的巨人公司，就在這種浪潮中奔上頂峰，不曾想短短四年隨著泡沫的破滅，這位後來的傳奇企業家不得不重新起步。
而最近幾年，海南樓市也經歷了一波被市場熱情相擁，到漸漸冷靜的過程。多家房企在海南佈局，且獲得豐厚回報。
以千億房企俱樂部成員雅居樂為例。
據投資時報報道，2017年，雅居樂海南項目佔公司銷售總額的21.98%，其清水灣賣出了170億元！當年更是獲得了全國年度房地產項目銷售冠軍的榮譽。
然而，隨著樓市調控政策的推出，尤其是限購，這個曾經的冠軍項目在此後兩年銷售額甚至斬到了膝蓋以下，2018年和2019年的銷售額分別為：113億元和不到40億元。
一邊是"現金奶牛"項目的失色，一邊是負債率持續走高。
據財報顯示，從2015年—2019年，雅居樂除了2016淨負債率同比降低14.9%，此後三年是節節攀升。
尤其是2017年，曾經以穩健著稱的雅居樂負債率71.4%，同比增長22.3個百分點。
2018年雅居樂的淨負債率79.1%，繼續增長；2019年中報顯示，其淨負債率增長到81.3%；2019年報則顯示全年淨負債率再次微漲至82.8%。
其實，雅居樂也早已不再把雞蛋放在同一個籃子裡，開啟了區域多元化經營策略及買買買之路（詳見《千億雅居樂走下神壇！誰還能成為穩健房企的樣板？》）。
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雅居樂2019年報顯示，除了毛利和毛利率明顯下滑，其他數據還是頗為亮眼。
2019年全年雅居樂實現累計預售金額1179.7億元，同比上漲14.9%；累計預售建築面積891.1萬平方米，同比增長11.7%。銷售增速放緩，且低於top20房企平均增速。
但拿地卻不手軟。
據財報顯示，2019年雅居樂新地塊的總土地金額為472億元，拿地給出去的錢增速較2018年超銷售增速。
其樓面地價約為4334元每平米，考慮新增的42個項目，包括北海、昆明、崑山、清遠、石家莊、渭南、襄陽等地，價格並不算便宜。
相比不少房企在樓市調控不放鬆的大背景之下，拿地趨於謹慎，2019年，雅居樂拿地卻頗為大膽，甚至一度被輿論廣泛關注。
尤其是，2019年上半年，短短二十來天，雅居樂砸了近60億拿地。其中，雅居樂拿下的部分地塊溢價率頗高，比如北京亦莊一宗地，溢價率高達41.33%；成都溫江一地塊，溢價率更是高達55.3%。
負債率的走高，也就不足為奇了。尤其是短期償債壓力不小。
財報披露，截止2019年12月31日，雅居樂現金及銀行存款為425.55億元，比2018年同期減少了25億元；現金及現金等值項目為335.51，也同比減少22億元。
而同期雅居樂的總借款為966.70；1年內需要償還的短期借款為422.97億元，年內還錢的壓力不小。
雖說雅居樂的多元化也有了初步成效，但還是任重而道遠。
比如，物業管理方面，2019年雅生活營業額51.27億元，同比增長51.8%，但毛利率同比下跌了1.5個百分點。
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另外值得一說的是永續債。
2019年，雅居樂先後四次發行了美元永續債，總計14億美元，利率在7.75%—8.375%。
永續債看起來很不錯，第一，它可以放在資產負債表的權益類，而非負債類！對財務報表中的資產負債率美容效果堪比濾鏡。
雅居樂在2019年的中報裡，也是如此操作的。
圖片來源|雅居樂2019年中報
第二，長期來看，永續債會稀釋企業的長期利潤。甚至一度被視為房企的"利潤黑洞"。
還因為發行美元永續債，存在匯率不確定性的風險，加上如果在固定時間內發行企業不贖回，其債權的票面息率就會逐步遞增。
所以，即便是發行永續債，不少房企也通常會在不同時間段內陸續贖回。長期來看，永續債會影響企業的利潤，且一定程度上掩蓋真實負債情況……
此前，雅居樂方面曾回應，依然看好海南項目是"金蛋"。
不過2020年，雅居樂銷售目標同比僅增1.7%，相比而言也開始放緩腳步了。
對於個人來說，千億房企們尚且趨於保守，個人購房更應該謹慎。
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