文｜葉書利
黑夜的盡頭是黎明，而利空出盡後便是利好。環京樓市已在利空的盡頭處。
在壹書生看來，環京樓市千呼萬喚的定向鬆綁，已在前方不遠處了。
當地就業人員：限購一套，限售三年
在壹書生看來，環京的北三縣及廊永固霸等地樓市針對特定購買人群的定向鬆綁，應該離出臺不會等待太久了。
首先，天津已出臺定向鬆綁。
根據15日的《天津日報》報道稱，近日天津市發改委起草了《關於天津市促進承接北京非首都功能項目發展的政策措施（試行）》。該措施指出，為了更有序地承接北京非首都功能項目發展，推動承接項目引得來、留得住、發展好，天津擬在北京非首都功能項目主要承接地的天津濱海中關村科技園和寶坻中關村科技城試行購房政策的定向鬆綁：對承接北京非首都功能疏解的項目，戶籍遷入本市的職工，按照本市戶籍居民政策購房；對戶籍暫未遷入本市的職工，其家庭在天津無住房的，可在本市購買住房1套，不再提供在津社會保險或個人所得稅證明，所購住房需在取得不動產權證滿3年後方可上市轉讓 。
為了更好地承接北京非首都功能項目，天津已出臺了購房的定向鬆綁，環京還會遠嗎？
其次，伴隨副中心建設的推進和大興國際機場的運營，大量的產業正向環京東南片區疏解式進駐。
9月28日和10月10日，大興國際機場廊坊臨空經濟區分別在深圳和石家莊舉辦了兩場全球招商會，大量產業簽約入駐。
在副中心圈層，一些醫院學校及產業也被疏解入駐，比如大廠潮白區域的中國人民大學三區一基地，意味著大量人大教職工將在大廠生活工作等。
伴隨大量產業向環京疏解式入駐，大量被疏解至環京的產業人員，催生在當地購房的需求，但這些人基本上在環京當地並無戶口，也無三年社保或個稅，以現行的調控政策不能在當地正常購房，這既不符合房住不炒的精神，也不利於當地對北京非首都功能的承接，因此針對特定人群購房定向鬆綁的市場需求正在疊加中，這種疊加的市場需求正在反向倒逼定向鬆綁的出臺。
基於這種市場的剛生需求和一體化的產業疏解式需求，在天津已出臺定向鬆綁的引導下，環京樓市的定向鬆綁已在不遠處。更進一步討論的話，環京樓市定向鬆綁的方案已越來越明顯了：實行與區域就業掛鉤的定向鬆綁政策。
實際上早在2017年10月13日河北省政府發佈的《關於落實中發【2017】26號文件精神 支持北京城市副中心建設的實施意見》中，已暗示了未來環京樓市調控政策微調的大方向：實行與區域就業掛鉤的購房政策。
從現實演進的角度來說，現實的劇本也正在驗證上述的判斷。比如天津的定向鬆綁便是針對“對承接北京非首都功能疏解的項目”。而在未公開的樓市傳言中，中國人民大學在大廠潮白三區一基地的教職工，已可在大廠潮白購房。
在壹書生看來，未來出臺的環京樓市定向鬆綁的方案要點可能主要包括三點：
A,在環京當地工作的就業人員。這一條是滿足“實行與區域就業掛鉤的定向鬆綁政策”的基礎。
B,在環京當地的就業人員，如果該就業人員家庭在當地沒有房，即使在當地無戶口，也無三年社保或個稅，就業人員家庭也可獲准在當地購房一套。
切記，就是一家一套的門票。也就是說，如果該家庭在當地已有房，不許再買。
C,購買一套後，限售三年。
限售的規定，符合壹書生此前的判斷邏輯：環京樓市的此輪調控政策原則上不會再加碼了，除非政策鬆綁或重大利好壓頂，為了平衡，以限售平衡一下。
不管是限購一套還是限售三年，皆體現了房住不炒的精神。
提醒一句，上述方案現在還只是壹書生的猜測方案，但應該八九不離十了。
定向鬆綁，只欠東風
環京樓市的定向鬆綁，在壹書生看來，現在完全是萬事具備，只欠東風，這個“東風”便是廊坊政府的一錘定音。
A,房價層面，經過近兩年半的高壓調控，環京房價已大幅回調，且現在的絕對價格已不是過高，而是過低。
2017年6月三年社保式調控後，環京的北三縣（三河、大廠、香河）及廊坊、永清、固安、霸州、文安等地出臺了三年社保式調控，迅速將樓市凍結，目前不管是下降幅度還是絕對價格，環京房價已具備了定向鬆綁的政策操作空間。
B,從一體化的產業疏解需求看，定向鬆綁刻不容緩。
正如上述所言，伴隨副中心與大興國際機場臨空經濟區的雙翼推進，大量的產業正向北三縣及廊永固霸進駐，這裡面必然催生了大量的隨行就業人員的當地剛性購房需求，而這些就業人員基本上在當地沒有戶口和三年社保或個稅，以現有的調控政策來說，無法在當地正常購房，這不利於京津冀一體化下的產業疏解。
C,房子不是用來炒的，但確實也是用來住的。
環京的調控現在導致的結果是“房不住也不炒”，裡面的“房不住”是不符合房住不炒的精神的，因此現在通過定向鬆綁來糾偏，以實現從“房不住也不炒”到“房住不炒”，這也是正常的市場需求和政策糾偏需求。
D,全國樓市的大環境來說，當非都市圈的三四五線樓市漸冷，價值城市樓市鬆綁的政策環境會逐漸友好化。
伴隨棚改的漸次退出，這波人造的非都市圈的三四五線樓市漸冷。當這些城市樓市漸冷，中國樓市穩房價的基調就會逐漸轉向託市，因此價值城市的定向鬆綁環境會漸漸地友好化。
另有兩種剛需仍待定向鬆綁
不過壹書生注意到，以房住不炒的精神來說，目前環京三年社保式調控政策，導致了三種正常的剛性需求被壓抑，被房不住了，除了上述的與產業入駐相關的就業人員外，另有兩種被壓抑的正常需求如下：
A,北京上班族中的外溢剛需者。
這些人在北京上班，但在北京無購房資格或無能力承擔北京高企的房價，不得不外溢到環京來購房居住。而這部分人群，社保或個稅交納基本在北京，因此目前也無法在廊坊的北三縣、廊永固霸等地買房，因為這些地方需要當地三年社保才能買房。
很明顯，這些剛需的“住”的需求是剛性且合理的，尤其在央府鼓勵都市圈的背景下更是如此。因此也應該在“房子是有來住的”的背景下，給予正常性釋放，而不是抑制，否則既不人道，也不符合京津冀一體化的對外疏人邏輯和都市圈發展邏輯。
B,疏解到北京遠郊區的剛需。
以通州為例，北京政府東遷將帶動近40萬人疏解到通州。有點不正常的是，這些被疏解到通州的人，有些人在通州也無購房資格或有資格但無能力承擔通州的房價，本打算到旁邊的北三縣購房自住，但在北三縣又無房票，導致被調控政策冤打。
比如此前一位被疏解到通州的公務員便對此大吼一聲，這一聲大吼吼出了時下三年社保式調控需微調的必要性。
不過壹書生相信，本著漸進推進的鬆綁策略：先鬆綁與就業相關的購房需求，然後將鬆綁面逐漸擴大到上述兩種需求者，也應是大方向。
環京樓市的冬天已久，春天還遠嗎？
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