在一二線城市買二手房已經成為主流,但是二手房的購買難度比一手難太多了,對於第一次購買二手房的朋友來說,如果不懂得其中的門道,一個不小心就有可能將一生積蓄將付諸東流,所以我總結了很多老中介的經驗,我以深圳的購房流程來寫出這篇文章,希望對你有幫助
一、確認好房子情況
確認產權是否清晰,產權人有幾個人(看房本原件或複印件和結婚證原件)
1、房本上產權人有幾個人就幾個人到場簽字,不能到場需要人代理的代理人要出示公證委託書
2、房本上產權人只有一個人但是產權人已結婚的,出售要簽署配偶同意出售證明
房子是否有出租,買賣不破租賃
1、購買在出租的房子還要確認租期和租金
2、租客還要籤放棄優先購買權協議
學位有沒有佔用,特別是孩子快要上學的
1、若學位被佔用了,用到幾年級了(若是短期內用不上學位,這個點是學區房的砍價神器)
2、學位鎖定幾年,什麼時候可以用(算好孩子什麼時候會上學)
3、業主戶口什麼時候遷出(如果要用學位,原業主戶口儘快遷出你的戶口也要儘快遷進去否則會影響你孩子的上學)
二、談好房子價格
首先購房者要清楚,在買二手房除了房子本身的房款外還會產生的費用有稅費、中介費、贖樓費用(還在抵押的房子會有)這三個費用是佔比較大的,還有一些費用我就不細說了,稅費的問題前面文章寫有
中介費給幾個點合適
我個人建議首先得找個好點的中介,特別是能站在你角度去考慮的。中介費給1.5-1.8比較合適,不高不低,甚至如果你覺得這個中介比較靠譜的你可以私下給他點好處,你會發現可能你後續流程更順暢且砍下來的房價都不止中介費了,前提是你找對中介
贖樓費用可能會產生多少(以深圳的贖樓為例子)
首先確認房子的總欠款是多少,首期款是否夠,如果房子欠款太多,監管的首期款不夠還贖樓款的,贖樓費用可能會比較高,贖樓產生的費用會從銀行放款到擔保公司那天開始算利息和擔保費,前面的流程我就不細說了
剩下的流程和需要的時間:銀行放款→擔保公司贖樓(擔保公司查到賬後1-2個工作日)→取回房本和註銷抵押資料(中國銀行為 5-7 個工作日;中國農業銀行為 1-2 工作日;中國工商銀行為 5 個工作日;中國建設銀行為 1 個工作日;中國招商銀行為 5-7 個工作日;其他銀行時間較長)→註銷抵押→過戶遞件(5個工作日)→繳稅→取新房本→抵押登記→銀行放首期款(1個工作日)→銀行放尾款 (這個由銀行的額度決定額度緊張,時間會延長)
費用:欠款X2.3%≈一個月產生的費用,加公證費1000元,假設欠了100萬,首期款足夠還這100萬則需要花的時間7個工作日-15個工作日,如果首期款不足夠還則需要等放尾款,尾款的時間就不確定了,所以要做好心裡準備
怎麼談價格
1、看房的時候請你認真一點,多找點房子存在的問題(談價格的時候可以適當提出一些來談,不要太過分,否則業主會覺得你不是誠心買)
2、表現出房子的優點對你來說的意義不大(例如房子朝南,你就說你對朝向沒有什麼特別要求)
3、找中介要該小區的近期的成交數據和了解清楚業主的賣房動機著不著急賣(找對中介,給夠佣金,你真的能省很多錢)
4、結合你要可能會付出了稅費、中介費、贖樓費、評估費估算你的購房總成本,前期需要多少錢和要貸款多少錢,想稅少網籤就要低貸款就少首期款就要多,所以看看你能承受的範圍,用這個做底線去談
三、談好首付款週期和資金監管時間、過戶時間、交房時間
1、大概多久首期款能到位,就談多久
2、資金監管時間和貸款申請都是同時進行的(所以買之前一定一定要查好徵信,和自己的購房資格,以免違約)
3、過戶時間約定在一個時間之前(所有口頭約定無效,一切以書面為準)
閱讀更多 命硬說房 的文章