一站式學位,地鐵口物業,這個盤能躺贏嗎?

一站式學位,地鐵口物業,這個盤能躺贏嗎?

昨晚,村長趁著夜深涼快點,去大排檔吃了個宵夜。

就在我點菜的時候,隔壁桌的兩個90後小夥子在聊天話題聊得可起勁了,從爸媽聊到老婆孩子,從娛樂聊到政治。

其他倒還好,我當聽著收音機做背景音樂,不過突然之間他倆從政治的東進戰略轉到了房價上面來了。

聽完兩位小夥子的一匹布那麼長的房價討論。總結出來就是,有位小夥子有點閒錢,百來萬左右,放在銀行怕貶值,放在股市怕熊市。想投資一下房子,最好能帶學位的那種。

南山、福田兩個深圳中心房價太貴,買不起。而龍崗這幾年一直在落實十三五期間的“東進戰略”、打造深圳的東部中心。想買價格便宜一點的房子,不過就不知道買什麼樓盤好。

提到龍崗、剛需、帶學位、發展潛力大,村長想起近期去看的一個盤——中駿雲景府。

NO.1

基本信息

中駿雲景府是中駿四季陽光的第四期,位於深圳東部中心-龍崗中心城區板塊,深汕公路與深汕高速路交匯處。佔地面積2.13萬㎡,建築面積10.97萬㎡,容積率4.2,綠化率35%。共6棟,戶型建面約70-105平2-3房,單價3.5-3.7萬/平,精裝修交樓。

整個四期共推出901戶,但是車位719個,地上194個,地下525個。車位比不足1:1。

去年11月份的時候,推出四期前面3棟,開盤當天去化率30%,認籌金10萬。

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村長了解到,即將推出的是四期的後面3棟,預計在七月底開盤,5萬即可鎖定房號。

NO.2

戶型

這幾年龍崗一直是剛需的主場。所以中駿雲景府在戶型方面,推出有68平米三房、80平米三房、92平米四房、95平米三房以及少量120平米四房。

據瞭解,中駿雲景府的小戶型比較受歡迎,即將開盤的 68平米以及92平米的房源已經全部鎖完了。而80平米的也只剩下5、6套。銷售小哥告訴村長,目前剩餘的95平的房源數量比較多,選擇餘地比較大。

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中駿雲景府的樣板房只有一個95平,而且還是設在營銷中心的一樓。村長進去瞅了幾眼,樣板房裝修的不錯,戶型比較方正,但是沒有實體房的體驗感,不能從高處看看周邊的環境,實在是有點遺憾。

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NO.3

周邊配套設施

根據村長實地踩盤的情況來看,項目所處的龍東地區位置是比較偏僻的。不過,相比之下,項目周邊的基礎配套是相對齊全的。

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1、幹線交通出行便利,軌道交通正在改善

從交通方面來看,中駿雲景府周圍交通幹線較為完善。

(1)從公路方面來看,項目毗鄰深汕路、瀋海高速;深汕公路連接龍崗、坪山中心區,通過瀋海高速和東部過境高速直達羅湖、福田、南山,東可抵達惠陽。

此外小區門口有多條公交線路經過,距離項目300米步行範圍內有同樂汽車客運站。

而深汕路目前車流較多,堵車情況時有出現。

(2)軌道交通方面,目前距離項目最近的是3號線的雙龍地鐵站,走路需要50分鐘;坐公交需要3站才可到達,總共用時大約30分鐘。

不過項目緊挨在建的地鐵16號線龍東站(預計2022年建成),屬於地鐵口物業,距離約800米。相信到時候等16號線開通後,交通方面會有較大的改善。

(3)在高鐵方面,等龍東站開通後,坐乘16號線到達坪山高鐵站僅1站距離,乘高鐵20分鐘能到達深圳北站,40分鐘即可到達福田高鐵站。

2、基本配套較齊全,“一站式教育”是亮點

(1)據銷售小哥介紹,“一站式教育”的教育配套是這個項目的賣點之一。無論是幼兒園還是實驗學校,位置都在中駿四季陽光的二、三期內。

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項目學區為同心實驗學校,九年一貫制,按照“未來學校”理念來建設。總用地面積29213㎡,總建築面積40016㎡。共45個教學班,小學30班,初中15班。2018年9月份開學。

由於去年才剛開學,還沒有成績。不過由於校長畢業於華中師範大學,曾獲深圳市優秀教師,有多年的九年一貫制學校校長管理經驗。對於教學質量,還是可以有所期待的。

在幼兒園方面,配套有晶晶雙語幼兒園。

(2)醫療配套上,距離項目2.5公里是深圳東部唯一一家三甲醫院——龍崗中心醫院,10分鐘即可到達。除此之外,15分鐘內可到達龍崗人民醫院(二級甲等醫院)、龍崗婦幼保健院、龍城醫院(私立)及龍崗中醫院等。

(3)在文化休閒資源上,項目自帶3萬平的風情商業街,不過目前只有零散的幾戶,外加一個小的生鮮超市,缺乏大型的商業中心。距離最近的大型超市,在雙龍地鐵站附近。

總體來講,商業配套還是比較匱乏。

此外,距離項目300米左右,有西葉頂公園和東部文體公園,可供娛樂休閒。

NO.4

周邊舊改多,升值潛力大,但環境雜亂

項目周邊主要是工業園、工廠以及農民房,如銀龍科技工業園、同樂工業區等。市容市貌欠佳。

附近還有一大片菜地,不知道中駿雲景府的業主有沒有種菜的權利?

也正因為如此,周邊建築物比較低矮,導致項目中高樓層的視野比較寬闊。

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周邊項目舊改雲集,總體量超300萬平,如石塘片區、赤石崗片區等都已經規劃舊改了,

具有較大的升值潛力

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圖源:咚咚找房

但同時舊改施工工程量比較大,會對周邊居民生活產生一定的影響。

村長提醒一句,雖然升值空間潛力大,但是舊改的時間誰也不好說。

而且項目所處的龍東地區位置較偏,片區發展較弱,舊改進度比較緩慢。

NO.5

與周邊房源對比

項目周邊住宅比較少,畢竟多數是工業用地和農民房。據鏈家數據統計,二手房主要是恆裕嘉城和中信龍盛廣場,以及“姊妹”中駿四季陽光前三期。

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其中,中駿四季陽光一、二、三期還是親姊妹,二手的均價在3.4-3.6萬之間,對比中駿雲景府均價3.5萬差不了多少。這樣對比下來,當然是舊不如新了。

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除此之外,中駿雲景府位於中駿陽光四季二期和三期的中間,對比二期靠近深汕路和瀋海高速,所受的噪音影響比較小。

相比恆裕嘉城二手房均價3.9萬,中駿雲景府3.5萬的均價則是價格優勢明顯。

再來和周邊新房對比,主要有恆裕嘉城、金汐11街和怡瑞達樂郡。

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相鄰的怡瑞達樂郡,均價比中駿雲景府稍便宜些,在3.4萬/平左右,交通等其他配套也相差無幾。

而恆裕嘉城的7萬/平和金汐11街的1000萬/套,在龍崗這個區位來講,算是豪宅了。與中駿雲景府不存在可比性。

NO.6

總結

深圳實施“東進戰略”,龍崗處於深圳東部地區的主要位置,本身的發展潛力還是有的。再加上中駿雲景府所處的位置,交通因素佔據有利的位置,所謂“地鐵一響,黃金萬兩”,既有地鐵、公交、高鐵還有高速,未來的發展還是可期的。

再從項目其他方面出發:

1. 小面積低總價,均價3.5萬/平,主推3-4戶,入手門檻低。這種價格均價算是龍崗的正常水平,還是可以入手的。不過小戶型的大部分都被鎖完了;

2.醫療、教育以及公園等配套齊全。教育資源在其局部的區域有較大的優勢,就在小區樓下,之後連送孩子上學的時間都省了。而公園也處於步行可達的範圍內。

除此之外,項目附近多舊改,體量大,升值潛力大。

但是同樣的,在舊改方面,由於片區發展比較弱,且有大面積的工業用地以及民房。舊改的進度會比較緩慢。等待舊改的時間會比較長。而且也由於多工廠,人流量會比較大,且人員構成有點複雜。

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