樓市，熱了起來

上海樓市的基本面，已出

一些細碎的點，開始串聯成畫面，呈現在我的面前

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如今在上海，看透房價各位記得三個數字：13.8萬、10萬+和4.3萬

關於整體的趨勢，都在這三個數字裡

13.8萬這個數字今年出現在兩個濱江豪宅的項目上，疫情之後的上海第一張預售證綠地海珀外灘，拿到的預售證價格是13.8萬

先說說這樣的核心位置這個價格的市場接受度吧

第一波的線上開盤拿出200多套房子，去化率接近9成。

而上週我去了趟售樓處，剩下的房源也就一個手掌可以數得過來了

這樣的去化不能說不好，要知道這是一個總價全面破2000萬的項目啊。去年瑞虹新城開盤賣了70個億，流速也沒那麼快

換句話來說，越核心的位置，市場接受度越高，在此時此刻的當下，太多的有錢人在用腳證明著這件事情

這個數字在另一個盤上可以體現，就是濱江凱旋門，在黃浦江的另一側濱江凱旋門再一次開盤了，均價也是13.8萬

這應該是如今上海最核心位置一手房的價值體現，核心位置大概都是這樣的售價

對未來翠湖天地這個項目開盤的定價也有一定的指導意義

另外在濱江凱旋門邊上的競品盤，九廬在前兩年拿到的預售證價格是12.8萬

從12.8萬到13.8萬，對於濱江體系的項目，一手單價已經提升了一萬元，大概7%。而且整個市場依然對這樣的價格保持足夠的包容

第二個數字是10萬+，這個大家可以看瑞虹新城

作為上海內環內的老牌一手房，開發了這麼多年，終於站上了10萬元的單價項目，而隨後上海的內環內樓盤單價都在10萬元以上，中海匯德里，錦繡裡、民德花苑二期……內環內十萬加的定價體系被一個個一手房項目一步步夯實

並且中環內的一手定價也逐漸趨近於內環，保利天悅首開應該也接近10萬元左右

而近郊項目，定價相對比較零散，並沒有統一的規律，但是對於近郊地鐵盤，今年一些新盤的預售證都在4.3萬元左右

不論是美蘭湖的中集金地美蘭城和後續待開的澱山湖板塊的項目，都是這樣的單價，而這些單價某種程度都超過市場的預期，去年澱山湖板塊的定價基本上在4.1萬元左右，提升了5%

所以這三個房價數字告訴大家，整個一手大盤的房價其實在微調上揚，箱體集中在5%-7%左右，市場對於這一點的價格認知開始有了共識

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大盤的房價在微調上揚，那麼開發商的心態呢

這裡有兩個好消息

今年的供應項目真的產品力都非常好

萬科、保利都鉚足了勁把每個項目都驚豔的拿出來，首創、香港置地今年也想要在上海站住口碑的品牌，更別說老牌產品力開發商的仁恆、融創，今年都有新產品系拿出來

神仙打架的場景似乎又要重回上海樓市

另外一面，目前所有的一手項目還是挺真誠的

中海匯德里雖然單價要過十萬，但是因為面積段控制合理，被定義為內環上車盤，總價段在一千萬以下，並且認籌金只要20萬

這樣的開盤模式本質上也就說明了項目的姿態還是很低的，對於項目的並沒有定價的問題變的高冷或者傲慢

掃了一下最近開盤的項目，不論多少單價對客戶依然都是很友善了，理由很簡單雖然市場在回暖，但是市場的人群結構沒有變，總需求沒有變，所以雖然成交在回湧但依然會有一些人開心一些盤沒人看

所以在這樣的氛圍下，購房者依然可以佔據主導，但是對於福利傾斜方更多的集中在持幣待購者。

嗯，拿著現金去買房的人，可以選到最好的房源和最優惠的價格，今年所有的房企都以回款為第一指標

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第二件事在土地端，最近的變化也挺大

不知道各位有沒有關注這兩天的上海發佈，發佈了一個消息

很多都是對房企非常友善的政策要半步，但是大家重點看二：加快經營性用地出讓節奏

上海要加快土地供應了，講真的這句話我已經很久很久沒有聽到了，上一次大概還是2009年的時候吧

持續的土地出讓本來就代表著樓市熱度的表現，而且就在2月不知道各位還記得上海的土地盛況，一塊三百多億的地塊成交本身也就代表著資本對城市的認可

不僅如此，在單體土地的出讓模式也有了細微的變化，在有一段時間上海的土地市場是採用地票模式，就是你不是有錢就可以拿，還要打分分數夠了還有分技術標和商務標

這樣的做法就是增加拿地門檻從而控制土地熱度，但是我們發現松江最近的一些土地出讓發生了變化

這兩塊地最大的變化就在於第一就是取消了傳統的15%持有比例，和虹口那塊地一樣了，第二如果競拍的人不足5人，就是拿地模式重回競拍模式

這樣的模式如果在未來的土地市場被大量運用，毫無疑問會激活更多的開發商參與到土地市場裡

土地端也不再是幾家房企的遊戲，行業會重回百家爭鳴的效果

另外，不知道各位發現沒有，土地市場還有的一個變化就是市政層面好多學區開始傾斜一手項目上

我們簡單的收集了幾個項目

首創禧瑞薈的邊上有了華東師大閔行新虹橋教育實驗園區，公園2040邊上有了進才東校，金輝海上銘著邊上的復旦大學附屬閔行實驗學校，包括去年萬科啟宸邊上的上外附屬

大量的近郊項目因為學區資源的擴張變得產品力提升，從而提升了市場信心，用戶的購買意願也開始增強，這也是土地端的變化，大量教育資源集團化運作之後也在快速的提升近郊項目的地段價值

所以從整個土地市場也在日趨回暖，不論是土地供應量，近郊地段價值以及購買門檻，這三個環節都在快速的變化

這樣的變化在提升拿地方的信心，也在提升未來的入駐者的信心，也同樣在暗示未來上海的地段價值進入下一個階段：遠郊區位的地段價值在快速的拉平，過去十年解決了公共交通和商業配套問題之後，未來的教育和醫療同樣能夠得到保障

而這樣的信號暗示，在加快市場供應的時候一定會引起購買方的足量的反應，所以沒有意外，今年的上海土地市場會非常熱鬧

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最後和大家說說二手房市場

我司有一個很愛去交易中心發呆的員工流沙包，週末給我發來一個小視頻

就是二手房交易中心真的是人多到爆

最近上海二手房的成交回湧是非常的明顯，歸根到底就一個原因，

二手房的回暖最重要的一件事就是，市場上的購買力開始充沛

我們都知道上海樓市的特殊點就在於，置換需求佔據絕對的主流。換句話來說就是有購買力，但是錢全部來自於自己賣掉的房子

這樣的市場容易冷也容易暖，因為二手的成交具備一套帶動兩套的效果

而對於二手市場的客戶來說，如今的心態也很平，道理也很簡單，這一波可以都要去搶即將入市的一手房

今年上海樓市的市場供應量出奇的豐富，而且出乎意外的都是地段產品都極佳的一些項目，能夠同步聚集好地段和好產品的年份在上海樓市裡出現的概率可不高，客戶也都看得懂，都在賣房籌措資金去買自己中意的房子

這裡面就包括我

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所以大家把這些所有的線索串起來看，大概可以描繪出上海樓市的基本面，呈現在我們眼前的是這樣一幅畫面

大家期待的一些一手項目逐漸的入市，對外釋放的價格有超乎預期，但是看完了產品之後發現真的好，而且面積段控制合理總價還可以接受

所以就加快了自己的賣房節奏，然後伴隨著社區秩序的政策，中介小哥也開始玩命的帶看了，價格都可以談，掛牌也都真誠，成交開始提升

然後今年的銀行放貸也特別快，去年因為二手提升導致信貸不夠用的時候，今年年初各大銀行都預留了足夠的信貸，結果2月一個真空月之後發現信貸太多了，所以放貸如今都超級快，市場的流動性也開始提升

而整體的一手二手的良性循環開始啟動

而土地市場的供應量開始豐富，不論是市中心還是近郊都會有持續的供應，伴隨著門檻的降低，今年上海土地市場保持出奇的熱鬧，而且從2月份的跡象來看不太會出現很多流拍的情況

今年的土地供應量會保持未來2年上海一手房的持續供應，今年儲備的子彈，會換來未來兩年樓市的蓬勃發展

而這樣的面貌在我眼裡，我似乎看到天空中漂浮著兩個字：

這一種信心不是基於所謂的房價會不會漲以及成交量會不會多的信心，而是基於自己購買需求的真實釋放，是看懂上海樓市發展規律之後選擇珍惜當下，是對風景看透之後對樓市的底層安全感

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樓市，已熱

我已經賣掉了二手房踏上了看房之路，如果你也在今年有買房換房的打算，希望你在用過我們真有好房小程序之後選對項目，然後買到好項目

我突然開始懷念我在烈日下頂著黏糊糊的雙肩包看房的日子了

沒有一個夏天不會到來，樓市中的熱鬧場景

以上為正文，來自盧俊

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