日前，武漢市正式解除離漢離鄂通道管控措施，民眾為之歡呼。
對於剛剛解封的武漢乃至整個湖北省而言，加快企業復工復產步伐是其首要任務。眾所周知，受特殊時期影響，湖北經濟受損情況嚴重，短時間內能否恢復根本，是很多網友們疑惑的問題。但很明顯，湖北在全面評估突發狀況對當地經濟增長和財政收支的影響規模，科學測算不同領域企業受損程度和各地的財政缺口後，會制定出向中央爭取的相關舉措和方案。
與此同時，公益性推廣也給武漢的民生經濟復甦做出了貢獻。此前，"帶貨一哥"李佳琦和"段子手"朱廣權以"小朱配琦"的組合強強聯手，組團直播為湖北企業產品帶貨，並一度讓武漢熱乾麵店客流恢復特殊時期之前水平。
但即便有政策和流量的雙重支撐，短期內經濟復甦也僅在特色餐飲這類民生企業層面，若想真正瞭解國內經濟復甦和未來發展趨勢，我們必須要看房地產及其周邊產業。
說到房地產，我們首先來回答兩個問題。
第1， 對於民眾而言，在特殊形勢下，他們的住房需求是否變更了？
答：房子不同於普通商品，居理新房大數據研究院發佈的《2019年新房消費大數據》顯示，50%都屬於剛需。因此，即便受此次突發狀況影響，此類需求也仍然存在，只是被延遲了。
第2， 對於房企而言，供給的側重點是否變更了？
答：當然有所變更。
首先，房企發展步調放緩。
"房地產高速增長時代已經過去"，這是近段時間以來眾多房企管理層人員達成的一個共識。受特殊形勢影響，同比15%以內的規模增速是大多數房企的選擇。據克而瑞地產研究的監測數據顯示，2020年一季度，百強房企平均拿地銷售比為0.28，相較於2019年的0.37有明顯下滑趨勢。
除卻在拿地方面勢態放緩，在利潤方面，頭部房企也都向"穩"進軍。早在2019年初，碧桂園總裁兼執行董事莫斌就強調"提質控速"，有數據表明，2019全年，碧桂園實現權益銷售金額5522億元，權益銷售面積6237萬平方米，同比分別增長10.03%和15.16%。
雖然經第三方統計的全口徑金額7715.3億元仍然位列行業第一，但對比過去幾年的高增速，碧桂園明顯緩了下來，並將追求"量變"改為"質變"上的高要求。諸如城市佈局、品牌效應、項目品質等都在逐漸成為其未來的核心競爭力。
此外，百強房企2019年前11個月的累計權益銷售金額同比增長近6%，相較於2018年確實有所放緩，但行業整體勢頭依然是穩中有升。可見，以頭部企業為代表的房地產業整體呈現了"穩地價、穩房價、穩預期"的發展模式，且隨著這種穩健層級不斷提升，房產業的趨勢更是廣度和深度並肩而行。
其次，穩步發展的同時，住房改革趨勢增速。
特殊時期長時間宅家，多數居民都對自己的居住環境產生了厭倦，這也促進房企進行住房細緻化的改革和提升。如在舒適性方面，房企更加註重住房的恆溫、恆溼、恆陽等系統的提升和改造；在科技性能方面，智能家居和智慧社區也都被提上日程。
據中國房產報統計國內TOP30房企的轉型方向發現，過半房企都在試水智慧社區。其中，華潤置地與華為、中國電信啟動智慧城市戰略合作，萬科在2019年8月也與微軟牽手，試圖打造不一樣的"房產科技"公司。
2019年，碧桂園也確定了"為全世界造美好生活產品的高科技綜合性企業"的新定位，此定位佈局地產、現代農業和機器人三大主業，其中，逢此特殊時期，碧桂園向武漢疫區捐贈的煲仔飯機器人更是成為抗疫"新貴"，深受醫護人員的喜愛。將科技與信息化工程融入房產業，穩紮穩打，篤定前行，這是頭部房企帶給我們的新方向和新視角。
對於住房改革，頭部房企都有一個固定的認知："轉型中的房企，誰能搶先號準市場脈搏，誰就有可能在未來脫穎而出"，但我們依然理解，前路漫漫，任重而道遠。
此外，受特殊時期影響，老舊小區的改造也將提速推進。隨著我國老齡化問題的演進，以老舊小區為主的老人聚集地的問題也愈加凸顯，先是小區設施設備跟不上時代發展，後是小區內的道路規劃、醫療急救措施等都亟待解決，再者住房內部空間的佈局和規劃也不盡如人意，衛生間面積小、室內活動空間侷促等，都會對老人的居住和生活產生影響。
因此，提升這類小區的醫療急救措施、社會化養老措施，以及提升住房品質等，就成了"老齡社區"下首當其衝的目標。
再次，資金壓力並非房企重點，重中之重在於現金流。
現金流堪稱房企的命脈，尤其對於所需流動資金巨大的房企來說，現金流是反應房地產企業發展能力和償債能力的關鍵。縱觀過往發展勢頭良好的房企我們不難發現，此類房企除卻擁有良好的盈利狀況外，更擁有強悍的現金支付能力。
拿碧桂園來說，截至2019年底，其有息負債總額約為3696億元，單從數字來看，數額巨大。但專業人士都清楚，不結合現金流來談負債，都是耍流氓。過去4年間，碧桂園經營性現金流連續為正，據招銀國際評測，碧桂園資產負債表穩健，淨負債比率和現金/短期債務比率分別為46.3%和2.3倍，被認定為是民營開發商中財務狀況最好的一家企業，這說明其資金循環速度快，自身造血能力強。
負債並不可怕，只要現金流能維持在一個良性循環狀態即可。據恆大年報顯示，截至2019年底，恆大持有現金2287.7億元，同比增長12%。
除卻恆大外，萬科2019年實現經營性現金淨流入456.9億元，同樣實現了多年經營性現金流為正。頭部房企的現金流態勢良性發展，也間接反映出即便房地產業正歷經寒冬，但行業整體的發展趨勢仍讓人心存希望。
所以，房企未來發展趨勢到底如何？除了從數量和質量上來探查外，更多的還要研究企業內部的現金流狀況。
很多人詢問，是否經此一"疫"，國內房企的發展將停滯不前？其實，經過上文剖析我們已經能夠看出，在此次特殊時期的影響下，餐飲、旅遊、航空、運輸、房產等確實受到了大小不一的影響，但對於房產而言，真正的影響並非全部來自於突發狀況，冬季本就不是房產銷售的高潮期，要看未來房企究竟如何發展，不如我們待到各個產業相繼復工後。
我們相信2020年確實是一個比較艱難的時期，但靜下心來，緩步發展，也依然能夠到達我們期待的春天。
閱讀更多 投資快報 的文章
