簡單說說房價構成

簡單說房價主要由上圖八部分因素構成，其中土地成本、前期費、建安工程費、報建費、公共配套費、房地產開發費統稱為房地產開發成本。而土地成本佔比最高，可以達到40%甚至更高，從現在新拍的土地可以看出，土地成本除了土地出讓金（我們常折算成淨樓面價），還有公共配套的代建費用，如果是城改用地，還會牽扯更多的拆遷安置和土地徵用費用。

其次是建安工程費用，大概占房價組成的25%，這包括鋼筋、水泥、管線、電梯、人口費、裝修費等等，這些費用各地差別不大，普通住宅在3000元/㎡左右，這些材料的選品跟我們居住房子的質量最息息相關的。可假設一下，如果我們用最頂級的材料蓋精工品質房，建安成本做到1萬元/㎡，但房子處於遠郊，你會買單嗎？對於很多商品，建造成本和售價是緊密相關的，但房產是特殊的！非常特殊的商品！

第三佔比是稅費！10%算是控制比較好的，開發商從拿地到銷售需要繳納的稅種多達13種，包括增值稅、所得稅、土地增值稅、印花稅等等。這裡面貓膩很多，玩得好還能控制在10%以內，玩不好15%得稅費都是有可能的。

第四佔比是房企利潤！差不多10%左右，當然這個利潤是可變的，其他費用擠一擠，利潤就會好一些。隨著這輪房價的上漲，2017年80家上市房企平均利潤率達到13.63%，比2016年上漲2.53%，但隨著限價政策升級、土地價格高企、融資成本增加，2018年80家上市房企的淨利率僅是13.86%，基本跟2017年持平。當然也有盈利狀況非常好的，去年排在淨利率前三的房企是中海、新城和華潤，均在20%以上。

第五是房地產開發費用，業內人常說的“三費”：管理費用、銷售費用和財務費用。通常占房價構成的5%-10%。這裡的銷售費用就是購房者平常接觸的跟銷售有關的費用，比如廣告宣傳費、銷售人員管理費、活動費用等。而財務費用就是我們經常說的融資成本問題，2018年，在TOP50上市房企中，平均加權融資成本為6.24%，比2017年有所增長。其中，中梁控股的平均融資成本最高，達到9.9%。可見三費中支出最大的費用也是財務費用。

佔比房價第六、七、八構成的費用主要是報建費用、公共配套費和前期費用。

房企在開發過程中要辦理各種證件、許可、申報、審批等手續，比如配套費240元/㎡，工程勘察費5.5元/㎡這類報建費佔到房價的3%-5%；公共配套費和報建費用佔比差不多，主要是指供電、供水、天然氣、園林景觀等配套工程費；而前期費用包括了項目前期規劃、設計、可行性研究所需費用和“三通一平”等土地開發費用（三通一平：通水、通電、通道路和場地平整），大概占房價1%-3%。

可見從房價構成的角度來看，土地價格的變化對房價影響最大，一是佔比最高，二是土地價格水漲船高，是一個很大變量！