準確認識不同城市的房地產市場價值，是開展房地產有關活動的基礎。在城鎮化水平提高、產業升級轉型、人口遷移等多方面因素的推動下，中國經濟和房地產市場仍將具有長足的發展空間；但短期來看，防控新冠疫情導致的企業開復工放慢、人口流動減弱、海外經濟衝擊等短期因素，又加大了市場的短期波動。
在此背景下，開展“2020中國城市房地產市場價值研究”，準確認識各城市分化態勢，有極大的緊迫性和現實價值。本研究在總結建誠晟業團隊十餘年從事房地產業研究的基礎上，首個採用2019年及之前歷史數據，對全國337個地級以上行政區進行全面研究，城市覆蓋面最廣，數據指標最新；在指標體系創新上，引入財政安全度、金融安全度、人口低估指數等眾多具有創新性的指標；在數據獲取上，首個根據2018年第四次經濟普查對各城市重要經濟指標進行全面修正，幫助企業更全面地把握各地經濟發展質量和潛在風險。
我們所期望的，是在此中國經濟和房地產市場的多事之秋，向關注房地產業發展的各方（特別是房地產企業和金融機構）提供有前瞻性又能切實支持其業務發展的研究諮詢服務。我們所堅持的，就是見微知著，從細節發掘市場變化和趨勢；但又不誇大，而是客觀嚴謹，釐清短期衝擊和中長期趨勢，在企業策略選擇上給予
針對性建議，助力業務穩步開拓、高效經營、降低風險。一、城市·價值——緣起&創新
1、城市全覆蓋：首個全面覆蓋337個地級以上行政區（地市州）的研究
2、指標更全面：引入創新性指標，更全面準確反映城市發展和價值變化
本次研究聚焦城市房地產市場價值，旨在擺脫單純的房地產開發投資角度，以更廣的視角看待城市價值，服務於關注房地產業各類機構的不同部門。基於對中國房地產行業長期觀察和研究的經驗，建誠晟業建立了“2020中國城市房地產市場價值研究指標體系”，包括3個一級指標、14個二級指標、105個三級指標，從城市硬實力、城市價值潛力、房地產業發展三個層面，引入眾多創新指標，綜合評價各城市房地產市場價值
3、數據更精準：首個結合2018年經濟普查對相關數據全面修正的研究
二、城市·價值——2020中國城市房地產市場價值等級分類：六等337城
中國的城市房地產市場分化，不光是規模的分化、價格變化趨勢的分化，還有房地產市場發展階段的分化，主導需求的變化，只有認真思考這些差異，才能更加深刻地理解中國的區域房地產市場，準確把握房地產市場的區域輪動機會。
1、2020中國房地產市場價值等級分類
基於對房地產區域發展階段和主導因素的理解，建誠晟業構建房地產市場價值評價模型，從城市硬實力、城市價值潛力、房地產業發展等三個維度對城市房地產市場市場價值進行量化評價。基於評價結果，建誠晟業將中國337個地級以上行政區（包括直轄市、地級市、自治州、地區、盟）進行了分類，共包括六級，分別為：3個特級城市、10個一級城市、25個二級城市、43個三級城市、79個四級城市、178個五級城市。具體如下：
傳統的城市分類大多僅關注城市行政級別或少數經濟類指標，或過度關注城市價值的具體排名（排名45名與48名的城市，價值得分差異在1分以內，不應該對企業投資決策不會帶來實質性影響）。本次研究全面考察各城市的房地產市場價值水平及其市場特徵，將337個城市分成六個不同的等級，有助於企業更準確地把握各類城市房地產市場特點，有助於企業在實操過程中針對性的制定發展戰略。
2、城市·價值——中國城市房地產市場價值骨架：三圈三橫兩縱金三角
房地產市場是一個城市社會發展水平最綜合、最極致的表現，反映了城市人口規模與結構、財富水平、城市配套與治理水平。近年來，中國城市的發展分化在房地產領域愈發明顯，形成了明顯的地理分別格局。在中國城市房地產市場價值地理分界線——齊大線以東區域也是如此，高等級城市集中分佈在少數區域，帶動、支撐了全國經濟和房地產市場的發展。進一步觀察中國房地產市場價值高等級城市的地理分佈特徵，與齊大線相結合，建誠晟業梳理出中國城市房地產市場價值骨架：三圈三橫兩縱金三角。
齊大線和中國城市房地產市場價值骨架，彙集了最主要的中國房地產市場價值高等級城市，打破了各城市的行政級別和彼此的行政隸屬關係，有助於企業更直觀地理解各城市地理位置和城市價值表現，指導其高效開展戰略佈局和具體業務。
中國城市房地產市場價值骨架——三群三橫兩縱金三角，其中三圈指長三角都市圈、京津冀都市圈、粵港澳大灣區；三橫指長江中游橫、西（安）連（雲港）橫、太（原）青（島）橫；兩縱指海峽縱、哈大縱；一三角 即西南金三角。
由於房地產市場與人口高度相關，建誠晟業在研究中發現，與中國人口分佈中存在的胡煥庸線一樣，中國城市房地產市場價值分佈也存在一條明顯的分界線——“齊齊哈爾-大理分界線”（簡稱：中國城市房地產市場價值地理分界線——齊大線）。
從2020中國城市房地產市場價值等級分類結果來看，高能級城市普遍集中於齊大分界線以東；分界線往西、甚至分界線終點至邊境線的城市，房地產市場價值等級普遍較低，高等級城市寥寥無幾，僅有個別省會城市被評價為三級城市，沒有二級及以上城市。
三、城市·價值——未來&策略
我們相信，對關注城市發展和房地產業的相關各方而言，本次研究均有參考價值：
對各地政府而言，看清高價值城市的成功之道，明確自身資源稟賦和劣勢，在短期經濟增長和長遠發展潛力上形成平衡，在關注基建投資、信貸擴張等硬指標之外，應當更加關注醫療、教育等“軟服務”，吸引更多人口聚集，推動產業發展和城市價值長期增長。
對房地產企業而言，公司戰略佈局和業務開展都與城市房地產市場價值緊密相關，除了一直關注區域佈局和城市選擇的投資拓展部門外，營銷、產品、融資等房地產業全鏈條，能通過本次研究，以更豐富的視角看待城市，釐清城市價值背後的經濟發展模式、居民財富狀況等重要特徵，精準發掘市場需求和投資機會。
對金融機構而言，只有在風險可控的前提下，加強城市價值研判，才能準確把握信貸投放和產業投資的風險管控。除了房地產市場供求關係體現的直接風險之外，通過本次研究，能夠看到城市整體的抗風險能力，比如地方財政安全度、對土地出讓金的依賴程度、金融槓桿比例和潛在債務風險等。
研究成果應用將面臨城市普遍價值和企業個體因素的差異。當前，絕大多數企業已形成普遍共識，以特級、一級和二級為主的“中國房地產市場價值高等級城市”，將是未來中國經濟和房地產市場發展的主戰場。各企業現有城市佈局和未來拓展均以這些城市為主，導致土地市場競爭激烈，進入門檻和管理水平要求不斷提高，中小企業即使看好這些城市也難以真正參與。對已進駐到全國主要區域、城市格局基本形成的龍頭企業而言，更迫切的不是簡單地增加城市數量，而是深刻剖析各城市價值差異和市場表現，結合公司自身經營績效，調整優化城市佈局和投資重點，促進其城市深耕和市場份額提升、結構優化等佈局。
閱讀更多 苑承建coolandy 的文章
