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說說樓市吧，不知道你們感受如何，我自己的感覺是最近樓市有點迷之精分。
簡單羅列幾個事實：
任澤平認為經過最近的兩次降準後，市場正面臨2016年以來最寬鬆的資金面。
3月份土地溢價率為18%，創近5年新高，僅次於2015年的20%溢價率。
3月份「房地產境內債」淨融資額創2016年Q3以來新高，優質房企融資成本已經低於2015-2016年寬鬆時期的最低點，借錢非常便宜。
總結來說：地很貴，錢很便宜。這樣好不好呢？感興趣的讀者可以看這篇《文章》孫宏斌做過非常經典的論述。
然後最近中國房地產協會發布的一組全國房價行情數據也被熱炒，原因是最有象徵意義的四大一線城市均價在跌：
當然樓市2、3月份跌很正常，疫情把大家對未來的預期搞得很差，交易量驟減，哪怕想買也很難看房，小區不讓進，房東不讓進。
看到這你有沒有種精神分裂的感覺？麵包價格在跌，麵粉價格卻越來越貴。
我的感覺是春意漸濃，但花未開。尿還能憋，但已經伸手去床底下掏夜壺了。
去年一直勸購房者洗洗睡，除了一線首套剛需，其它人都再等等。儘管樓市現在已經有些蠢蠢欲動了，我還維持這個建議不變。
房地產調控手段彙總
大部分樓市政策都和我們沒啥關係，平時新聞裡的降準降息更是不必看。但上圖中用紅圈標出的3個政策卻必須重視，這才是核按鈕。
最難的一種買房叫一線置換，根源就在於「首付比例」和「認房又認貸」兩個政策。「利率加點」讓大部分二線城市購房者的成本大幅提高。
所以，只要這三個政策不放開，其它任何利好政策都不必太在意，邊看房邊等即可，延遲享受。只要放開一個就可以當做摔杯為號，看著往裡衝了。
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最近房圈有個熱點——薇婭直播賣房。
我特意去圍觀了下，說幾點感想：
直播的重點還是賣貨，然後在過程中蜻蜓點水地穿插了一段房子介紹。
賣的是酒店式公寓，不限購，目標人群最大化。蠻有良心，多次提醒這是公寓產品，並且主動解釋了公寓的缺點，40年產權已經用掉了幾年，到期後需要有續費成本等等。
薇婭賣的公寓好不好？我覺得一般，面積在60-110平，挑高只有3.9米，這兩點都是硬傷。
關於公寓再囉嗦兩句：
只要能買住宅，都不建議碰公寓，薇婭在直播裡也是這麼說的。
如果非要投資，❶去均價3萬以上的城市，也就是4個一線+杭州南京這種高單價的二線城市買。說白了，房價越友好的城市，公寓越沒市場。
公寓比住宅更看重地段、配套、物業。❷配套越繁華越好，近地鐵商圈，物業費越貴越好。公寓的住戶本就魚龍混雜，如果物業再不好，老化很快。所以大品牌開發商做的公寓更好。
大面積的公寓都是坑，❸一定要買小戶型。因為買公寓買家只有兩種人：自住過渡、投資收租。小面積公寓的買入總價更低，收租坪效更高 ，完美契合兩類買家的需求——過渡圖便宜，投資圖高回報率。打個比方，40平和60平的公寓，總價差1.5倍，租金可能只差幾百塊。
在我看來，買公寓本身就是跳坑，如果標紅的三點還沒做到，深坑。
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