房地產的下半場:大趨勢已定

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個人認為貨幣是決定房價走向最關鍵的因素。

短期貨幣量變化,是短期房價走向的決定因素。(貨幣政策、調控政策)

經濟發展、人民收入(可負債空間),是決定房價長期走向的決定因素。

本文將從短期和長期兩個因素分析房地產走向。

一、短期因素

最近兩個月關於房地產的信息被密集釋放。

銀行方面:7月10日,銀行監管部門已向部分房地產貸款較多、增長較快的銀行進行了‘窗口指導’,要求控制房地產貸款額度。

上海某城商行相關人士透露,上述舉措的核心思想是控制房地產貸款規模。雖然沒說完全凍結相關業務,只是各種指導、總行不批等情況陸續出現,那些住房按揭貸款規模增長太快的銀行可能會受點影響。

另一方面,7月4日、5日兩天,寧波銀保監局開出39張罰單,對十多家銀行開出總額約1275萬元的罰金,其中近60%的罰單是針對房地產住房按揭貸款管理不規範和房地產授信業務不審慎等行為。

7月16日,據銀保監會阿拉善監管分局消息。中國銀行巴彥浩特分行員工黃輝、司俊文,均因對“四證”不全企業發放房地產開發貸款負有直接責任,被阿拉善分局作出禁止終身從事銀行業工作的行政處罰。

信託方面:7月11日,一則信息據稱光大信託發佈緊急通,暫停所有房地產類項目募集。當天12點後已募集的此類項目全部退款。引起了軒然大波。

隨後光大信託一位高層人士表示,這是謠言,實際情況是,按監管要求,對房地產項目進行餘額管控,優化結構,平滑運作。

同一天國投泰康信託也被爆出暫停房地產項目,有消息人士對媒體稱“已經打款的項目目前全部退款,暫停預登記,房地產類信託項目都暫停。”為此,國投泰康信託的回應和光大信託如出一轍“餘額管控,業務正常”。

然而此消息並非空穴來風,7月初,針對部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司,銀保監會近日開展了約談警示,要求這些信託公司控制業務增速,提高風險管控水平。

消息稱,至少有10家信託公司被約談或警示。各家公司收到的監管要求不盡相同,有的要求“自覺控制地產信託業務規模”,有的要求“三季度末地產信託業務規模不得超過二季度末”,甚至有個別公司要求“全面暫停地產信託業務”。

房地產海外發債方面:7月12日,國家發展與改革委發佈的《國家發展與改革委辦公廳關於對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》明確,房地產企業發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務。

這一政策對房企來說無疑是融資環境的進一步收緊。

其實在6月13日,上海“第十一屆陸家嘴論壇”上,央行黨委書記、銀保監會主席郭樹清當著國務院副總理劉鶴,央行行長易綱,證監會主席易會滿,銀保監會副主席王兆星,央行副行長、外匯局局長潘功勝等高層的面上就指出:

房產企業融資過度,擠佔了信貸資源,助長了房地產投機行為。房子是用來住不是用來炒的。

歷史證明,凡是過度依賴房地產,實現和維持經濟發展的國家和地區,最終都要付出沉重代價。

凡是靠投資、投機房地產來理財的居民企業,最終都會發現,其實都很不划算。

聯想到去年6月份第十屆陸家嘴論壇說郭主席的一番話“收益率超過6%就要打問號,超過8%就很危險,10%以上就要準備損失全部本金”。

結果一語成讖,P2P開始接二連三暴雷…

在房地產企業融資困難的情況下,企業資質不好,高槓杆高負債,粗糙爛造、忽視品質的房企可能要被面臨“精準拆彈”。

此前5月17日,銀保監會官網發佈了銀保監發〔2019〕23號文《關於開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》。重申對房地產嚴監管態勢。市場更加擔憂23號文件之後,是否會產生擴大的其他影響。

從6、7月份相關信息看來,坐實了這種憂慮。

二、長期因素

經濟發展、人民收入(可負債空間),是決定房價長期最終走向的決定因素。

7月15日國家統計局公佈了 2019 年上半年中國 GDP 增速 6.3%的數據。雖然數據比預期的好,但是:

經濟增速下滑已經是無可爭議的市場共識。

7月12日據央行7月12日公佈的數據,“6月末,廣義貨幣(M2)餘額192.14萬億元,同比增長8.5%”。錢繼續在變得不值錢,然而居民並沒有跟著通貨膨脹感受到更容易賺錢。

相反在6月份,食品漲價8.3%,鮮果漲價42.7%,豬肉漲價21.1%,禽肉漲價7.4%,雞蛋漲價6.1%中……

深深感受到水果不自由,外賣點不下手。

另一方面,據上財研究院去年年中的一份中國家庭負債率報告顯示,中國家庭債務已經超過可支配收入,兩者比例高達107.2%!

逼近美國金融危機前峰值,家庭債務佔整個GDP的48%,若加上無法統計的民間借貸,事實上很多家庭已經處於入不敷出的狀態。

郭樹清也在陸家嘴論壇上指出:

我國一些城市住戶部門槓桿率抬升,相當大比例的居民家庭負債率達到了難以持續的水平。

為什麼一邊在通貨膨脹一邊卻更難賺錢了?原因也在於,家庭如果家庭債務的過度累積使得家庭部門槓桿過高,將會大大削弱家庭的流動性,使得家庭可用於消費的現金流減少,極大壓制家庭消費,從而使得總需求下降。

而總需求的下降勢必將對企業效益產生負面影響,迫使企業被動加槓桿來維持運轉。

如果企業經營績效的下降,會通過影響職工收入增長來進一步削弱家庭流動性的改善,從而不僅會使家庭槓桿率進一步上升,還會進一步拉低家庭消費乃至總需求,從而使得企業經營績效進一步惡化。

形成一種惡性循環!

受居民負債空間所限,再往房地產上加杆槓的空間已經不大。

三、

綜上,短期因素和長期因素上來看。

房地產的下半場,大趨勢已定。

但同時我們也應該看到,房地產具有很強的區域性。宏觀看空,微觀不一定全都是看空。房地產依然有漲有跌,不同城市,同一城市區域板塊不同,都不一樣。

下一篇我會寫微觀上的房地產機會,不管經濟如何下行,放眼全球,以中國的經濟體量能有6.3%的增長,依然是很高的增長速度,要相信中國經濟長期向好的趨勢不會改變。

補充說明:房地產融資的手段多樣,上有堵法,下有繞道走的辦法。甭管能不能融到資金,為了能融到資,大家應酬肯定不能少。

所以:利好茅臺:)

房地產的下半場:大趨勢已定


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