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3 投資邏輯+投資測算+風險控制+資金組合+項目經營思路=可以拿地
2 投資測算（算賬）：以下投資邏輯成立，是算賬的前提
1 公司戰略投資佈局、產品配置→城市地圖和項目屬性→項目的篩選條件/投資邏輯（市場、客戶、產品、土地、配套、經營指標）
測算邏輯
做生意的邏輯是能賺多少錢（利潤高）和什麼時候拿到手（週轉快），做房地產開發也是一樣，所以投資測算就基於以上兩點。
- 1 能賺多少錢（利潤高）利潤=收入（量*價）-支出（成本+費用+稅金）拆解下來，能賺多少錢就得算這個項目——
- 1.1量能做多少（土地面積、容積率、建築密度、限高、可售面積、配套等）價能給多少（客戶定位、產品配置、市場、購買力、區位等）比如重慶常見的2.0容積率，基本是小高、多層+小高、小高+疊拼；1.0容積率，基本是多層，多層+聯排
- 1.2成本（土地成本、建造成本）量、價大多由地塊、市場、定位、產品決定，三費基本固定費率，稅金根據測算靈活調配稅籌，篩選下來，測算的重中之重或者說很多企業拿地能力的重心就落在了成本，成本力也可以說是舉牌能力/核心競爭力。
- 1.3費用（營銷費用、管理費用、財務費用）常見的營銷費率2.5-3%，管理費率2-2.5%，財務費率2-2.5%（不過近期地產都在向管理要利潤，三費基本都要往下少0.5%）
- 1.4稅金（主營業務稅金及附加、土地增值稅、企業所得稅）所得稅是25%，附加稅是增值稅*12%。稅金尤其注意土增稅（=增值額*適用稅率－抵扣額×速算扣除係數）營改增後，計算利潤和土增稅均以不含稅價為基數。常用的銷售額管理口徑是含稅（增值稅）口徑，稅務口徑是不含稅（增值稅）口徑，不含稅銷售額*（1+10%）=含稅銷售額
- 2 什麼時候拿到手（週轉快）週轉=現金流=現金流入（銷售收入+融資收入）-現金流出（成本+費用+稅金+還貸支出）這塊可以參照大運營的文章
投資測算一般各公司成本都有一套測算表。設計、營銷、成本、財務、運營幾方分工填寫，最後財務統一輸出測算表結果。具體鉤稽關係、歸集分攤和現金流排布，各公司有各公司的邏輯和數據案例庫。而且有些公司已經做出了速算測算表和一些公司自己軟件平臺的速算應用
測算注意點
收購對價=存貨+存地+其他資產+負債+或有負債
具體測算思路可以從利潤法：根據已發生的成本及預計淨利潤測算）
也可以從現金流法：關注收購後預計可收入多少，預計要支出多少/追加投入測算）。兩者都一樣，下邊的等式。
現金流法收購對價=預計收入（總貨值-預收賬款）-預計支出（目標成本-已發生成本） =（總貨值-預收賬款-目標成本）+已發生成本=利潤+已發生成本=利潤法收購對價收購對價
多談一下收併購的測算注意點
- 1 分類資產——1.1已建可售部分，用資產評估思維，做好盡調，摸清真實成本1.2在建未售部分，用動態成本思維，動態成本=已發生+需追加投入1.3未建部分，尤其是未報建地塊，用新項目目標成本思維
- 2 特殊條件——限制性條件（限高、退讓、保護、業態等）大宗資產（商業自持等）配套（學校、還遷房、產業等）
- 3 無票成本和有票但無法稅前列支成本（無票土地款、利息、紅線外成本等）
- 4 敏感性分析（限價、售價、成本敏感度、增值率等）
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