01
寶中三新盤100萬喝茶費
近日，寶安中心又火了一把，原因是有網友爆料，寶中的三個新盤——海納公館、雲璽錦庭、都市茗薈花園，在“售罄”之後又拿出新房來賣，而且想買房還要繳納近100萬的喝茶費。
喝茶費的內部報價單如下：
海納公館116平4房戶型總價1120萬，喝茶費100萬；
海納公館89平3房戶型總價816萬，喝茶費85萬；
榕江雲璽97-100平2房，喝茶費75萬。
以上信息的來源是網友通過中介獲取的，而這些近百萬的喝茶費，最後是流入到中介、內部人員之手，還是流入到開發商手中，我們不得而知，因為幾乎所有開發商都發出聲明闢謠，從未收取過任何喝茶費。
事情的經過並不難理解，由於政府的限價，一些項目開盤的價格比周邊的二手房價格還低，業主搖號買房，買到手就相當於賺到一大筆錢，樓盤自然供不應求。
也有業內人士指出，開發商不願意把利潤全部讓給購房者，通常會巧立名目增加各種附加費用，喝茶費（更名費）其實就是開發商的一種捂盤手段，這種事情在南京和杭州屢禁不止。
這些喝茶費到底會流向誰不是我們今天主題關心的，我們關心的是：加100萬喝茶費購買寶中新房是否划算，深圳看房團認為購房者佔不到任何便宜，差不多就是以市場價格購房。
以海納公館為例，2019年6月的寶中，沒有“雙範”、“前海擴容”和“豪宅稅新政”，寶中也沒有開啟瘋漲模式。
海納公館開盤的備案均價為8.9萬元/平，戶型建面約75平、89平、116平三種戶型，單價區間在7.4-10.8萬/㎡，總價區間在562-1274萬/套。
8.9萬的單價看似非常誘人，實際幾乎搶不到，一些89平米朝南的戶型，單價在9.5萬。
對比當時周邊的二手房價格（2019年6月），西岸觀邸建於2006年，81平附帶高贈送面積，如果把房價和稅費分攤到實際使用面積中，西岸觀邸的單價也在9萬元/平左右；2013年的次新房天御豪庭，如果算上贈送面積，均價在8.5萬左右。
所以從一開始，海納公館就不是真正意義上的倒掛，到了今年3月，雖然寶中的掛盤價已經上漲了很多，但實際成交價會壓低，海納公館加上100萬的喝茶費，也是當下的市場價格。
02
是誰給的勇氣
100萬，足以在深圳東部郊區付一個首付，而在寶安中心，只夠給中介喝喝茶？ 是誰給他們的勇氣？
深圳看房團認為，寶安中心這匹黑馬的異軍突起，主要原因有以下幾點：
1、深圳前海購房需求的外溢
前海聚集了深圳乃至全國投資者的目光，每個人都想擁有前海，但是在2019年之前，前海只有一個住宅項目前海時代，選擇性非常小。
陽光棕櫚園小區
在前海東南側的老前海片區，月亮灣大道兩側有一些住宅項目，如陽光棕櫚園、鼎泰風華、諾的假日等等，這些住宅雖然也具有很高的投資價值，但無論是地鐵的密集程度，街道面貌，各項商業文化配套設施，都遠比不上發展多年的寶安中心。
同時寶安中心既有花樣年花鄉這樣的剛需盤，也有凱旋城這樣的改善盤，還有壹城中心、熙龍灣這樣的豪宅，可以滿足各類人群的居住投資需求，在以上情況下，投資前海的需求自然外溢到寶安中心。
2、前海擴容 “雙擴區”方案已上報國務院
前海擴容在從前只是一個猜想，但在2019年10月24日，前海擴容 “雙擴區”方案已上報國務院。
2019年年初出臺的《粵港澳大灣區發展規劃綱要》也提到“研究進一步擴展前海發展空間，並在新增範圍內實施前海有關支持政策。”
在今年8月深圳經濟特區成立40週年之際，寶安中心的發展或將迎來更多機遇。
雲璽錦庭
我們也發現，在11月入市的雲璽錦庭，與西岸觀邸和壹號公館相鄰，備案均價要比海納公館高2萬元/平
3、“雙十一”豪宅稅新政影響
新政以前，寶安的豪宅線是360萬，即使是剛需住房也要繳納不菲的稅費。“雙十一”豪宅稅新政出臺後，寶安區迎來極大利好，一套房可以少繳幾十萬的稅費，這也就成為了買家和賣家的議價空間。
寶安中心自然是賣家市場，業主反應極快，紛紛提高掛盤價，深圳有些小區業主聯合起來哄抬房價，不管怎麼說，寶安中心在2019年年底出現了很強的漲幅。
據樂有家研究中心數據顯示，2個月的時間，寶安中心區二手房住宅價格從8.25萬/平上漲到9萬/平。
03
寶中今年仍存在“打新”的機會
如果寶中在今年納入前海的擴容區，那麼寶中作為前海的一部分，新房入市大概率會受到政府的限價，因為去年年末，天健拍下前海桂灣宅地，普通商品住房入市最高均價為9.9萬元/㎡，我們可以以這個價格作為參考，預測寶中新房入市的價格。畢竟前海的關注度太高，“房住不炒”必須貫徹到底。
未來，寶安中心最核心的區域，還有3個住宅項目，他們分別是泰華梧桐聚落、都市茗薈花園二期和泰華海逸世家。其中泰華梧桐聚落和都市茗薈花園有望在今年入市。
1、泰華梧桐聚落
項目西北部緊鄰壹方城，東南部緊鄰都市茗薈花園二期，西南方向正對熙龍灣，可以說是寶安中心居住區的核心位置，距離地鐵1號線、5號線、11號線都不遠。
泰華梧桐聚落
上圖為項目已出地面部分，總建面7.1萬平米，計劃2020年竣工，共規劃4棟多層（4/6/7棟商業,5棟或規劃為會所），以及4棟高層住宅（1/2/3/8棟）。其中商業約2500㎡，住宅約46175.7㎡。
泰華梧桐聚落體量較小，戶型以剛需為主。4棟住宅預計15-20層高，共計362戶。其中套內面積小於90平的有332戶，佔比超過90%。
2、都市茗薈花園二期
潤恆都市茗薈花園，分兩期開發，一期在去年10月取得預售證，備案房源位於一期ABCD棟，一共有413戶，其中小於90平米為214戶，均價約10.9萬/㎡，總價在448-5071萬/套。
都市茗薈花園二期與一期被新湖路分隔開來，緊鄰泰華梧桐聚落，但是建設進度沒有泰華梧桐聚落快。
二期由5棟高層住宅組成，容積率3.82，總共732套，套內面積小於90平的有549套，佔比75%。相比於一期，二期的剛需戶型更多，值得重點關注。
3、泰華海逸世家
緊鄰地鐵1號線新安站，東南側與凱旋城一路之隔，北側緊鄰著雲璽錦庭和西岸觀邸。
西岸觀邸
繞著項目工地走了一圈，與去年6月份海納公館開盤時並沒有區別，圍擋內部非常安靜，泰華海逸世家彷彿處於停工狀態，何時入市目前也沒有確切的消息。
項目佔地7.5萬平方米，建築面積32萬平方米，據深圳房信網顯示，海逸世家由23棟高層連體式住宅，半圍合成一箇中心庭院及三個主題庭院，使住戶有一種“置身花園”的感覺，整體上看項目應該是偏豪宅的。
周邊的西岸觀邸和新錦安壹號公館的掛牌價都在12萬左右，未來泰華海逸世家入市時又會是什麼價格，還要看限價政策的鬆緊程度。
寶中片區的區位，交通都沒得說，只有學位相對弱一些。對於購房者來說，花上百萬的喝茶費去買寶中新盤，佔不到任何便宜，泰華梧桐聚落和都市茗薈花園二期預計在今年入市，大概率會有限價（省下100萬喝茶費），而且多是90平以下的剛需戶型，這才是我們應該重點關注的對象。
泰華梧桐聚落和都市茗薈花園二期會在何時入市，備案價格在多少，深圳看房團會在第一時間報道，請持續關注深圳看房團。
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