樓市:一次糾偏正在來臨!

新冠疫情發生至今,全國的樓市調控一共出現了三波!

樓市:一次糾偏正在來臨!

第一波:給房企紓困,包含延期或分期繳納土地出讓金、降低土地出讓金比例等,第一波調控主要侷限於供給端。

第二波:鼓勵買房,包含降低房貸利率、買房補貼以及降低首付比例等。第二波包含通過加槓桿方式刺激樓市需求。

第三波:第三波是在第二波基礎上的糾偏。這從以下三個案例當中可以看出。

1、河南省政府約談駐馬店市相關負責人,重申“房住不炒”,之前駐馬店宣佈將住房公積金貸款額度由45萬元上升到50萬元,首套房公積金貸款最低首付比例由30%下調為20%,此外還有購房補貼。

樓市:一次糾偏正在來臨!

目前最新的消息,據澎湃,河南省駐馬店發佈的17項穩樓市政策已從官網撤下,目前該市房地產政策按原政策執行。

2、東莞發佈樓市新政,設定了房價漲跌幅,開發商拿到銷售許可後,上漲不能超過5%,不設下跌下限。這和此前出現的限跌令明顯不同,比如某地2019年11月的政策,銷售價格不能低於備案價的10%。
3、廣州市政府在官網上發佈文件(48條),裡面提到商服類項目不再限定銷售對象,但後來文件被撤回。最新的消息是,廣州市政府官網再掛“48條”全文,鬆綁商服類項目相關政策被刪除。

仔細一看,這一波糾偏來得很及時。我之前就說過,1998年房地產市場化以來,樓市在相當長時間內對經濟具有很強的正面意義。但隨著時間的推移,這個正面意義在減弱,甚至已經是負作用。表現為房價上漲拉動了全社會的成本,包含土地成本、租金成本。此外,房價上漲提高了居民負債率,增加居民負擔。

樓市:一次糾偏正在來臨!

中國目前的居民負債率已經超過60%,接近國際貨幣基金組織劃定的警戒水平。未來的樓市不是不允許上漲,而是必須與經濟增長相匹配,比如如果GDP增長是6%,那麼房價上漲應該要低於6%。此外,房價上漲一定要考慮到居民的負債能力,不能再通過加槓桿的方式來刺激樓市,而應該是鼓勵降槓桿。

降低首付貸雖說短期能讓居民有條件購房,但長期卻揹負了鉅額債務,限制了居民消費能力,弊遠大於利。

樓市:一次糾偏正在來臨!

當前中國樓市的特徵是地方政策想救市,頻頻有政策試探之意。但國家層面對於樓市的管控依然嚴厲。

在最近的會議上,央行重申:堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位和“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”要求,保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性。

顯然高層是看到了最近出現的不好苗頭:是有些地方通過加槓桿的方式鼓勵居民買房,不利於控制宏觀槓桿率。是市場預期有變化,受疫情影響,居民推遲買房,短期內房價下跌。但貨幣供應的上升,一些地方的樓市利好政策,高層擔心疫情過後房價會大漲,所以在這時候提前滅一下火。是全球貨幣政策驟然寬鬆,最近,美聯儲宣佈不常規降息,全球進一步的“降息潮”已不可避免。加上全球疫情形勢出現新變化,疫情防控的主戰爭已經從國內轉到國外。在國內有防控優勢和利率優勢的情況下,熱錢或流入國內房地產,所以在這時候重申

“房住不炒”也有提防之意。

樓市:一次糾偏正在來臨!

整體而言,本輪的房地產調控是嚴肅的、認真的、長期的,未來幾年房價大漲的可能性不大。但不大漲不代表不漲,未來的樓市必定會出現兩大分化:

1、在因城施策的前提下,房價下跌壓力大、交易不活躍的城市可能會鬆綁樓市。反之,房價上漲壓力大的城市,則會維持現有的緊政策。從疫情期間的政策就可以看出,有的地方收緊,有的在放鬆。

2、中國的房價會繼續分化,具有人口增量、政策優勢的一二線城市會漲,反之則是會跌或走平。

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