“夫未戰而廟算勝者，得算多也。”——《孫子兵法》
“廟算”決定戰爭勝負關鍵因素。指的是對戰事進行的謀劃，籌劃周密亦能預見勝利。
如果用當下流行的詞對其解釋，就是指戰略思維。
從地產界過往週期低谷來看，不同類型的企業採取不同戰略應對市場變化。
而具備戰略能力的房企，比如恆大，在行業波動期間預判週期，持續保持戰略定力，鞏固並提升自身行業龍頭地位。
3月31日，中國恆大發布2019年度業績：2019年實現合約銷售額6011億元，核心利潤408.2億元，資產負債率77.9%，現金餘額2287.7億元。
儘管核心利潤相比去年大大減少，但許老闆卻點出了行業真相：“大部分人只看到下降50%，沒有想到就算下降50%，恆大淨利潤仍然是行業第二名。”
在“房住不炒”的大環境下，房企銷售壓力巨大，恆大的成績單殊為不易。
正如達爾文所說，艱難環境下，能夠生存下來的物種，並不是那些最強壯的，也不是那些最聰明的，而是那些對變化做出快速反應的。
所以這次恆大業績會上最大的亮點不在“成績”上，而在“戰略”上。
當天，恆大管理層迅速給出了極為清晰的發展戰略：高增長、控規模、降負債。
“高增長”就是要實現銷售高速增長，今年要實現銷售8000億，到2022年要實現銷售1萬億；
“控規模”就是要嚴控土地儲備規模，實現土儲負增長，未來三年每年要降低3000萬平方米左右，到2022年降低到2億平方米左右；
“降負債”就是要把有息負債每年平均下降1500億，到2022年要把總負債降到4000億以下。
乍一聽“高增長”與“控規模”是相悖的，但瞭解恆大的朋友知道，這是一套戰略組合拳。
“高增長”是指在未來幾年要加大銷售力度，實現現金迴流，“控規模”即控制土地儲備規模，實現土地儲備負增長。
通過“高增長”來回流現金，另一方面，通過“控規模”減少支出。最終實現企業整體的“降負債”。
三套組合拳之下，最終要變成一個負債更低的萬億恆大。
“高增長”
目標：6500億
根據2019年的成績單，恆大實現合約銷售額6010.6億元，也就是說達成2020年的目標，還差2000億。
相當於2019年TOP15位置房企全年的合約銷售額，這難度不可謂不大。
當然，恆大敢於定出如此之高的目標，原因在於恆大2月份開始實施了顛覆性的“網上銷售”營銷革命，一季度業績恆大取得逆市飄紅。
據年報最新披露，今年一季度，恆大實現銷售額1465億，大增23%，行業排名第一，也創下恆大有史以來一季度銷售及回款的最高紀錄。
恆大一季度銷售及回款對照圖
在疫情冰封樓市背景下，大幅領先同行。
完成全年的對外目標，6500億，恆大隻需要在接下來平均每個月完成約560億的銷售業績就能實現。
完成全年的自我目標，8000億，接下來的每個月要完成700多億的銷售額。
恆大2020年可售貨量1.32億平方米，貨值超萬億元。
回款也現已實現1133億元。同比大增55%，也刷新了恆大有史以來的最高紀錄。
當前國內疫情得到有效控制，各地穩定樓市措施陸續出臺，樓市復甦表明顯。
預計，恆大在接下來3個季度裡，有能力進一步推升銷售業績，2020年完成6500億的銷售目標毫無壓力，完成8000億目標亦可預見。
“控規模”
嚴控土儲規模6500億
在眾多房企中，恆大的土儲是最讓人羨慕妒忌的。
恆大土地儲備2.93億平方米，平均土地成本僅為1800元/平方米。
和某園不一樣的是，恆大的土儲集中在一二線城市。
恆大的底氣，可不是說說而已。
稍微分析一下就可以發現，恆大的選地策略很明確，把握時機、多元併購，從而在用最低的成本，拿到最好的地塊。
隨著城市化發展越來越集中，尤其是一二線城市的土地資源緊張，土地價格也水漲船高，這時恆大的土地儲備越顯珍稀。
恆大的厲害之處在於懂得提前佈局，而如今正是收成的時候。
目前恆大的土儲已經十分龐大且優質，但土儲的真正價值是要最後轉化為現金，為公司提供源源不斷的動力支持。
恆大正在做這件事，先把目前的土儲消化出去。
“未來三年每年要降低3000萬平方米左右，到2022年降低到2億平方米左右；”
恆大過去幾年每年新增土地儲備為6000-8000萬平方米，未來三年計劃每年土地儲備只補充4000萬平方米。
現在2.93億平方米土地儲備，三年後減少到2億平方米，三年之內又總計增加1.2億平方米土地儲備，每年平均需要消耗7100萬平方米土地儲備。
按照1萬元出頭的銷售價格計算，剛好支持8000-10000億元的銷售規模。
這筆帳算下來，你會發現高增長和控規模環環相扣，形成了一個完美的閉環。
“降負債”
2022負債4000億以下規模
在“高增長”“控規模”之後，恆大就會實現“降負債”。
2020年，恆大實現“高增長”：8000億元銷售規模，按照恆大80%多的回款率，每年回款在6500億元左右。
“控規模”也在同時進行，每年少拿3000萬平方米的土地，也就是說減少了拿地的支出。
正如許家印所言，若今年銷售回款增加2500億，土地支出減少600億，在一增一減的雙重效應下，今年有息負債下降1500億的目標肯定能實現。
道理很簡單，賺的錢多了，支出的錢少了，負債自然就會老老實實的降下來。
目前，樓市分化明顯，要想在不確定的市場中力爭上游，保持領先優勢，就必須認清自己，恆大顯然已提前意識到危機，變革迫在眉睫。
“降負債”不僅讓恆大可以平安度過未來幾年的艱難時刻，也讓其在下一次機會到來時，能夠更好地把握。
口袋有錢，倉裡有糧，縱使狂風呼嘯，恆大絲毫不慌。
時至今日，中國地產的大海已經漸入深紅，要想長立潮頭，必須要走自己的路，恆大無疑深諳此道。
結論
縱觀恆大二十餘年來的表現，我們發現其在具體的戰略節奏上總是應時而變。
1996年，許家印創立恆大，當時商品房改革箭在弦上，乘著國家的政策東風，恆大抓住這一歷史機遇，從此開啟20多年的擴張之路；
2006年，藉助資本市場在全國大規模擴張佈局，當時喊出了“三年再造20個恆大”；
2013年，恆大恆大逆勢抄底，快速擴張，執行“高負債、高槓杆、高週轉與低成本”，一躍成為龍頭房企，在2015年躋身世界500強企業；
2017年，當大多數房企跟隨佈局三四線之際，恆大又將視野轉回一二線，轉向
“低負債、低槓桿、低成本、高週轉”的“三低一高”。
在危機洶湧大環境下，恆大看似幸運，實則是恆大的每一步都是對時代趨勢的精準把握。
歷史證明了恆大的每次轉身都是正確且及時的，2019年7月22日，《財富》雜誌發佈最新的“世界500強”排行榜，恆大以704.8億美元的營業收入位列第138名，較2016年更是飆升358位。
它是世界500強中排名提升最快的企業之一。
恆大能有今天的成績，做到全行業前三的規模，與它的戰略眼光密不可分，善於把握風向，化危為機。
這或許不是所謂的運氣，而是深厚積澱的實力。
許家印有一句話特別出名：“越是市場不好的時候，越能展現恆大的功底。”
如今來看，確實如此。
2020年，註定將是地產界的一個分水嶺。對眾多房企而言，如何穿越下一個週期已成為迫在眉睫的棘手難題。
而恆大，已經提前給出了它的答案。
大家可以打開微信搜索並關注我的微信公眾號：櫻桃大房子，獲取櫻桃所有的分析和投資建議，肯定對你投資買房有幫助。
櫻桃大房子，專注研究房地產十年，通過深入研究宏觀經濟走勢，為讀者把握房地產跌漲週期，不唯空，不唯多，只唯實。
閱讀更多 櫻桃大房子 的文章
