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“利潤王”的挑戰

規模重要不重要？重要，中小房企還在千方百計衝規模。因為很多時候規模就是門票，不到一定量級，有的城市拍地都沒你資格。

但規模又沒那麼重要。所以，2016年以來，頭部房企紛紛降速、控速。誰是第一誰是第二，老闆不在乎，行業也不怎麼關心。

在平常，老闆下任務的時候，除了銷售額，同時附加的條件必定包括回款率、利潤率；到了中報、年報，投資者和媒體關心的，除了銷售額，必定包括負債率、淨利潤。

負債率方面，碧桂園至去年底的淨借貸比率僅為46.3%，同比下降3.3個百分點。它的淨借貸比率已連續多年低於70%，在這種規模級別的房企裡，要保持這一點是很不容易的。

我們再來看看前四大房企2019年年報的淨利潤。

• 萬科：歸母淨利潤388.7億元，同比增長15.1%。
• 恆大：歸母淨利潤為172.8億元，同比下降約46%。
• 碧桂園：歸母淨利潤395.5億元，同比增長14.2%。
• 融創：歸母淨利潤260.3億元，同比增長57.1%。
• 再看中海，業內公認的“利潤王”。2019年歸母416億元，同比增長10.3%。

這四大房企，均有資格向“利潤王”發起衝擊。恆大雖然2019年同比下滑較大，但它在2018年增速達53.4%；融創雖然基數最低，但它去年的增速最大；萬科比較穩定。

目前看，距離中海最近的是碧桂園。2020年的行業“利潤王”，中海、碧桂園、萬科有一拼。

架構調整的B面

財報數據背後，巨頭們從未停止面向未來的戰略思考，以及調整。這決定了它們的發展後勁。

每個行業的頭部企業，都要前瞻趨勢、順應趨勢，並提前或及時作出反應。科技巨頭如阿里、騰訊、京東，每年都要大調一次；房企巨頭們近年來也差不多是這樣。

經過一年多的醞釀，今年2月24日，碧桂園內部發文，對超過20個區域進行合併，同時做出38項人事調整。其特點是：包括集團層面部分職能線在內的管理層，組織架構進行了精簡優化，更加重視對區域的管控力度。

碧桂園集團總裁莫斌在2019年10月的一次內部會議上提出，改變將是自上而下的。事實上，此次改變後，集團的多個職能部門負責人下沉到區域，而區域的人也調到了順德總部。

根據年報，截至2019年底，碧桂園的項目已遍佈內地31個省（直轄市、自治區）的200多個地級市，擁有的權益可售資源約為24181億元，其中73%的權益貨值位於中國五大城市群。其中，97%的權益貨值位於常住人口50萬人以上的區域，93%位於人口流入區域。

從碧桂園項目所在城市的階梯分佈看，一線城市的權益可售資源2906億元，二線城市為6140億元，三四線城市為7976億元，而不含增值稅的已售未結轉收入達7158億元，這表明了兩點：第一，基本鎖定了未來兩三年時間的業績；第二，其土地成本仍保持低位，為持續獲取較高的利潤率和淨利額贏得了空間。

過去，市場曾對碧桂園佈局三四線城市不無疑慮。但事實是，碧桂園在近幾年以三四線城市為代表的這一波城鎮化浪潮裡，穩健發展。最典型的就是2016-2017年三四線城市的補漲。碧桂園提前佈局，大膽而堅決。

2018年下半年樓市有所調整，三四線城市是不是更“受傷”？碧桂園的數據令人驚訝。截至2019年底，其三四線城市項目獲取18個月後的投資轉化率為1.27，比同行一二線城市項目表現出了更明顯的優勢。在碧桂園進駐的三四線城市中，88%的城市處於庫存短缺或合理狀態。一位知名房企職業經理人看到這組數據對攸克君說：沒想到。

組織架構調整，不等於戰線收縮，更不是市場份額萎縮。

尋找新的增長點

無論你承認不承認，房地產開發的行業增速在放緩。攸克君此前一直說，頭部房企均在放棄唯規模論之後，尋找新的主營業務發展方向。這是為未來而佈局，也是拼後勁的應有之義。

碧桂園已經確定，地產、機器人、現代農業將成為主營業務“三駕馬車”。

其實，對碧桂園進入機器人領域，外界不是沒有顧慮。但現在已經很清楚了，楊國強想做的機器人，是聚焦於高科技。

碧桂園旗下的博智林機器人項目，2018年7月啟動，在建築機器人研發、製造與應用方面，已招募了3000多名國內外優秀研發人才，現有在研建築機器人50款，其中32款已投放工地測試。

過去很多年，主管部門一直在推廣住宅產業化。產業化的關鍵，固然取決於部品部件的工業化，但另一方面，也取決於施工作業的智能化。建築機器人的應用，其安全性和工作效率比人工作業有很大的提升。應該說，像碧桂園這種在建項目數量龐大的房企，是踐行住宅產業化最好的試點樣本。

我們注意到，碧桂園的多元化，是與現有主營業務密切相關的多元化。“三駕馬車”中的機器人是如此，現代農業亦是如此。

碧桂園今年3月11日晚間發佈消息稱，公司旗下全資子公司碧桂園農業控股有限公司已於3月9日收購華大基因農業控股有限公司80%股權，成為華大農業控股股東。

值得一提的是，“市場資源”這幾個字。一方面，碧桂園的數百萬業主，需要優質的農產品，碧桂園農業、碧優選與業主的對接，無需“中間商”；另一方面，碧桂園在9省14縣進行扶貧，而最好的扶貧就是產業扶貧，這些村的農產品，可以通過碧桂園農業、碧優選實現市場化對接。

因此，對機器人和現代農業這兩個領域，可以寄予更高的期望，只是也需要一點耐心。

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