地產企業的盈利能力在逐年下降，似乎已成行業共識。
近年來，受制於來自金融環境、政策環境、市場環境等多重疊加因素影響，房企的處境看起來並不是那麼美好，瀰漫在行業中的，更多是逆水行舟的謹慎。
這也是洗牌的關鍵時刻，疫情黑天鵝將幕後醞釀的暗潮推向臺前，一場前所未有的房企壓力測試來臨。
逆勢增利
2019年，旭輝實現毛利率25.1%，同比增長0.1個百分點；調整後毛利率為30%；公司核心淨利潤率為12.6%；已確認營業收入同比增長29%，至548億元；總利潤90億元，同比增長27%；股東應占核心淨利潤同比增長25%，實現上市以來複合增長率33%，2019年達到69億元，創歷史新高。
同時，2019年旭輝實現核心ROE（淨資產收益率）24.8%，同比增長1個百分點。上市以來核心ROE平均超過21%。
這又是旭輝盈利穩步增長的一年。然而，隨著疫情黑天鵝的到來，未來，對於利潤的追求，會否像很多同行企業認為的那樣，變成一種“奢求”？
對此，旭輝顯得非常“有譜”。業績會上，旭輝控股董事局主席林中透露，過去旭輝銷售回款考核比重佔大頭，但從2019年開始，旭輝內部對利潤的考核比例，已經大於銷售以及回款。旭輝把盈利作為鐵三角中心的很重要的一環。2020年，旭輝對利潤的考核將佔到70%。而通過精細化管理，降低包括融資成本在內的各項成本費用，亦有提升利潤水平的空間。
林中列舉了穩定毛利率的幾項措施：第一、成本管理還有空間，通過改善之前對供應商的整合、戰略集採、減少建造過程的浪費，還有一到兩個百分點可以節省出來。第二、財務費用還可以進一步降低。第三、提高多元化的拿地能力，降低整個土地成本及整個土地成本在售價中的佔比。
“以往旭輝全部以招拍掛拿地，去年多元化拿地比重佔三分之一，土地成本有大幅度的下降。今年將通過不斷開發商業IP，產業IP，進一步加大對城市更新改造的能力，進一步加大多元化獲取土地的能力，未來要把這個比重提高到50%，進一步降低我們的成本。”林中說。“行業未來的毛利率壓力較大，但要維持穩定向好的毛利率，我們有信心完成。”
穩回款和增權益
節流和開源是一體兩面。旭輝控股CFO楊欣提到：“疫情之下，我們堅持以收定支開源節流的一個經營導向。”
林峰則直白表示：“沒有回款沒有利潤的銷售是耍流氓，去年我們的回款率持續保持高位。”年報顯示，2019年，旭輝完成合約銷售2006億元，增長32%，完成率106%。簽約回款率是92%，加了5個百分點，合約銷售均價是16700元，比2018年提升5%。
“銷售佈局的88%都是在一二線和準二線城市，只有12%是在三四線。七個區域集團去年的銷售規模超過100個億，江蘇和浙江超過300個億，2020年區域深耕的力度和成果會在現有的基礎上進一步加強。” 林峰介紹。
進一步增加土儲的權益比重，也是旭輝持續增長戰略的一個重要支撐。林峰表示，2019年旭輝的權益比重從58%提升到65%，並表項目也提升了佔比到76%，到2020年權益比有機會進一步提升，未來會保持在穩定水平。多元化土儲的一二級聯動在2019年取得了成果，舊改帶來了500億左右貨值，這些貨值未來的利潤會比招拍掛帶來的利潤更為可期，收併購也會持續發力。
報告顯示，旭輝2019年新增土儲有1520萬平米，權益地價投入532個億，帶來的新增貨值有2406個億，平均成本在5425元左右。林峰介紹，一二線土儲佔比達到87，銷售供貨土儲都是聚焦在一二線，發展均衡。
2020年1月，旭輝買了7塊地，新增貨值220億。林峰認為，最近疫情狀況穩定一點，國內土拍市場熱度上去了，希望每一個窗口期都可以把握。
旭輝將2020年的銷售目標定在了2300億，比2019年增長了15%，在行業輸於中上水平。林峰說：“規模增長的背後希望守住銷售的質量。”
目前旭輝總的土儲有6540萬平米，總貨值9880億。林峰介紹，2020年，旭輝可推售貨值3800億，分佈在60個城市，在一二線佔比89%。銷售的結構在一二線佔比仍然是主流，可能會持續保持19年的態勢。
維持財務結構健康
截至2019年末，旭輝淨負債率68.5%，相較19年中期下降1個百分點；加權平均融資成本6%。旭輝現金存量576億，一年內到期的短債佔比為20.4%。旭輝控股CEO林峰稱，“這個數字有望繼續下降.”。
旭輝控股CFO楊欣表示，今年開年以來，旭輝相繼以較低利率完成數筆融資，相信年內平均融資成本有望進一步走低。他同時表示，旭輝將繼續嚴控債務規模與資金成本，同時不斷優化債務結構，為企業發展“高築牆、廣積糧”。
報告顯示，旭輝除了3毛4港幣的全年分紅以外，額外增加20週年增派的4分錢特別分紅。一共是3毛8，上市以來累計派息已經超過了IPO的價格。
對於今年的行業形勢，林中認為，全年銷售預計會減少7%到10%，同比2019年，房企的增速普遍降低。
其介紹，旭輝在今年年初兩個月，同樣也受到了衝擊，銷售比去年同比略微下降20%，但是銷售回款同比增長。相信今年下半年市場會比較好，而且今年可能受疫情的影響，全年上下半年三七開，上半年是30%，下半年佔全年銷售額70%。
“目前旭輝旗下項目售樓處的開放率已達95%，案場的來訪量回暖到92%，工程項目復工已經達到了94%，工人的到崗率超過了90%，“基本上除了武漢和湖北，其他地區都已經順利的復工”。林中說。（文/張蓓）
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