撰寫 | 威連
來源｜節點財經
3月31日，中國恆大（HK.3333）也交出了自己的2019年成績單。
報告顯示，恆大2019年實現合約銷售額6011億元，核心利潤408.2億元，資產負債率77.9%，現金餘額2287.7億元。
在房地產市場進入寒冬的大環境下，恆大的各項核心經營指標領先同行，做好基本盤的基礎上，恆大計劃開啟大刀闊斧的戰略轉型，以實現穩健發展。
財報發佈會上，恆大集團董事會主席許家印宣佈，公司將從2020年開始轉變發展方式，全面實施“高增長、控規模、降負債”發展戰略，要用最大的決心、最大的力度，把負債降下來。
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4775.6億營收與8000億目標
財報顯示，2019年恆大總收入為4775.6億元，同比增長2.4%；毛利潤為1329.4億元，毛利率為27.8%；淨利潤為335.4億元，淨利潤率為7%。
從收入結構來看，恆大的主要收入來自房地產開發業務這一基本盤，2019全年收入為4645.68億元。此外，恆大物業投資、物業管理服務以及其他業務的營收分別為17.29億元、67.34億元、384.38億元。
公告稱，2019年，恆大累計合約銷售金額6010.6億元，同比增長9.0%，自2009年上市以來連續10年刷新年度銷售記錄。合約銷售面積5846.3萬平方米，同比增長11.5%，合約銷售均價為10281元/平方米。
在土地儲備方面，截至2019年末恆大總土儲項目876個，分佈於中國237個城市，總規劃建築面積2.93億平方米，土儲原值為5273億元，土儲平均成為1800元/平方米。
此外，2020年集團總可售貨量預計約1.32億平方米，全年合約銷售目標為6500億元。2020年1-3月共實現未經審核合約銷售1465億元。
恆大一季度銷售及回款對照圖
值得一提的是，恆大今年初實施“網上銷售”的顛覆性營銷革命，實現了一季度業績“開門紅”，既刷新公司一季度銷售及回款最高歷史紀錄，也充分展現恆大實施新戰略的巨大成效。
放眼未來，恆大有了清晰而遠大的目標。據恆大集團董事局副主席兼總裁夏海鈞披露，2020年恆大的銷售指標是8000億，與此同時，恆大每年會保持均衡的增長，到2022年時實現銷售額1萬億。
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告別高負債，啟動新轉型
通過橫向對比其他房企的數據不難看出，恆大的多項經營指標依然突出，但負債問題“拖了後腿”。對此恆大提出從2020年開始全面實施“高增長、控規模、降負債”戰略轉型。
所謂“高增長”，就是繼續發揮線上賣房的巨大優勢實現銷售高速增長，2020年力爭實現銷售8000億，2022年破萬億。疫情期間恆大通過“恆房通”APP率先觸網全面啟動線上賣房，在百強房企銷售額普遍下滑的情況下逆市大漲，一季度實現銷售額1465億，大增23%；銷售回款1133億，大增55%，行業排名第一。
可以說，從降價售房到公開房源價格，恆大不斷升級的營銷策略讓線上售房更趨完善，不僅打破了持續多年的“行規”，以顛覆者的姿態向外界展示了全面轉型的決心，同時也助長了未來高增長的信心。
所謂“控規模”，則是要控制土地儲備規模，實現土地儲備負增長，從今年起總土地儲備平均每年要減少3000萬平方米左右，到2022年下降至2億平方米左右。夏海鈞表示，恆大的最大優勢就在於土地儲備，在做出土地價格增長高於利息增長的判斷後，恆大通過抓住中國房地產的黃金20年，儲備了非常多的低價土地，平均土地成本低至每平方米1800元。
如今恆大擁有2.93億平米的土地儲備，因此可以充分利用現有土地儲備，在確保集團持續發展的同時大幅減少支出，為新戰略的實施提供有力保障。換言之，適當減少拿地，控制土地規模，有利於回籠現金流，穩定基本盤。
所謂“降負債”，就是要確保負債總額與負債率大幅下降，力爭有息負債平均每年下降1500億，到2022年把總負債降到4000億以下，負債率達到行業中低水平。如今，“去槓桿”成為政府防控風險的工作重點，而負債過多成為恆大接下來的發展負擔，隨著不確定的經濟形勢日益強烈，提高抗風險能力變得尤為重要，因此“降負債”成了恆大接來的戰略重點。
業內普遍認為，恆大擁有強大的銷售能力、充足的土地儲備、過硬的產品品質、強大的管控能力和團隊執行力，這些都是其實現“高增長、控規模、降負債”戰略目標的巨大優勢和條件。
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戰略升級，恆大的破局之道
未雨而綢繆，毋臨渴而掘井。近些年來，恆大在不斷的探索，通過多次大規模的調整，加快了戰略轉型步伐。
首先在產業佈局上，恆大從單一房企轉向多元化佈局的發展方向。經過一系列的嘗試，恆大最終把重心確定在房地產、大文旅、大健康、新能源汽車等高科技產業領域。
中國恆大集團董事局主席許家印
2019年3月的業績發佈會上，許家印宣佈恆大的多元化產業佈局已基本完成，最終形成以地產為基礎，旅遊文化、健康養生為兩翼，新能源汽車為龍頭的產業格局。許家印還強調，未來五年恆大不再涉足其他大產業。
其次在服務質量上，2017年恆大再次啟動戰略轉型，提出從“規模型”向“規模+效益型”模式轉變。
也就是說，恆大一方面要繼續攻佔存量市場，同時還要注重增長質量，優化項目管理，在向多元化轉變、規模擴張的同時，要更加註重提升公司增長質量，增加企業“厚度”。
事實證明，“規模+效益型”的戰略轉型扭轉了恆大的命運，使得恆大業績在高基數下保持飛速攀升的速度。實施首年就實現利潤行業第一，2019年上半年繼續蟬聯行業“利潤王”。
“規模+效益”戰略之下，恆大於2017年也開始由高負債、高槓杆、高週轉、低成本的“三高一低”發展模式向低負債、低槓桿、低成本、高週轉的“三低一高”發展模式的轉變。
也就是說，恆大早在三年前就開始謹慎拿地，甚至推行土地儲備負增長策略，以降低槓桿；在設計、招標、銷售環節，更嚴格推行標準化管理和運營；同時推動營銷、管理、財務“三費”全面降低，進而實現高週轉下的高效率及高效益。
如今到了2020年，恆大將“高增長、控規模、降負債”直接列為公司最新戰略高度，決心之大、力度之大前所未有。屆時，我們將看到一個更加穩健的“新恆大”。
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總 結
成立二十多年來，恆大經歷了多次戰略轉型。一步一個腳印逐漸成長為中國最具實力的房地產龍頭，離不開其一直堅持的“戰略制勝”之道，通過前瞻性、科學性和正確性戰略決策，恆大成為中國最“不按照常理出牌”的房企。
回溯歷史，恆大每一次戰略決策的推行，都似乎預示著行業格局鉅變，而每次一關鍵戰略的抉擇，最後也總能得到市場的驗證。正如許家印所說：越是市場不好的時刻，越能展示恆大的功底。
進入2020年，中國房地產行業依然面臨嚴格的調控，不僅需求端低迷不振，房企的拿地成本也越來越高，風險越來越大。如此環境中，“現金為王”顯得日益重要，“高增長、控規模、降負債”的體系提出不僅是恆大轉型的信號，也是未來房企高質量發展的重要舉措之一。
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