國內降息通道已經打開,是否意味著買房的好時機已經來臨?

大青馬


冷眼看地產:資深房地產分析師,不賣房子,只分享專業的購房知識。

冷眼首先拋結論:國內的確步入降息週期,但並不是意味著買房的最好時機到來。在疫情沒有全部結束、經濟形式尚未明朗前,討論買房時機是不合適的。

一、國內降息是為提振實體經濟,緩解未來經濟的打擊,對房地產影響極為有限。

1、國內降息主要目的是為了抵禦即將到來的經濟打擊,能否成功尚未可知。

中國此輪降息是為了抵禦未來的經濟打擊,最主要目的扶持實體企業,並不是刺激樓市。政府希望通過降低利率,幫助疫情中深受打擊的中小企業,緩解他們資金緊張,經營困局。另外目前只是經濟走勢的初步階段,未來走勢尚未可知。

2、降息是政府態度的風向標,改變購房者對樓市走勢預期,但此次政府明確表示對樓市調控不放鬆的態度。

降息對樓市的心理作用大於實際作用,月供減少極為有限。以房貸100萬為例,按照基準利率4.9%,月供需要支付5300元,如果按照上浮按照基準利率5.39%,月供需要支付5600元,也就是說利率相差0.49%(5.39%-4.9%)情況下,月供僅僅相差300元。因此就算大幅度降息,對購房者的減負十分有限。

降息心理作用是政府對樓市態度改變,但此次政府對樓市態度依然“房住不炒”。最近一個月,五個城市陸續出臺觸動限購、限貸政策的紅線的樓市新政,都在一夜之間被政府叫停,深刻說明政府對樓市依然抱著“房住不炒”的態度。

2月21日,河南駐馬店降低公積金首付,放寬限貸,一週後被省政府叫停。

3月03日,廣州放寬公寓限售限制,一天後政策終止。

3月12日,陝西寶雞降低房貸首付、12個小時政策取消。

3月15日,濟南出臺二星級以上綠色住宅不限售,2天后被撤回。

3月24日,嘉興海寧全面放開限購,一天後被撤除。

二、全球疫情短期尚未全面控制,對經濟打擊尚未達到峰值,未來經濟下行壓力巨大。

1、中國疫情得到控制,但全世界範圍的疫情卻處於爆發期,距離拐點尚需時日。

中國疫情誠然受到控制,但是國外疫情處於全面爆發期,意大利、法國、德國、丹麥、美國等發達國家陸續淪陷。以美國為例,在短短一個月時間,從無疫情區躥升成全球感染疫情最多的國家,並且每天以感染2萬例的傳染率增長。

最關鍵的問題各國政府對疫情的控制措施並不嚴厲,沒有全面採取中國封城、封路、隔離等措施,短期內無法全面控制疫情,無法迎來控制拐點。

2、疫情對經濟的打擊也沒到達峰值,新一輪經濟危機正在醞釀。

目前疫情對經濟打擊只是最初步的第一輪打擊,更加沉重的打擊尚在醞釀,現在還不是經濟最困難的時候。

隨著全球疫情的一步步擴散,大量企業將面臨市場萎縮,經營困難的局面,消費者也面臨失業,從而進一步影響企業的經驗,最終形成經濟的惡性循環。大概率出現新一輪的經濟危機。


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冷眼看地產


大家好,我是勇談。3月30日人民銀行以利率招標方式,7天逆回購500億,中標利率相比於2月17日下降了20個基點;3月31日央行再度開展200億元7天期逆回購操作;2月以來,央行通過公開市場業務、降準、降息、再貸款、再貼現等操作向金融機構和實體經濟注入流動性,資金面維持寬鬆態勢。國內降息通道無疑已經打開了,根據歷史經驗來看歷次降息後都是買房好時機,此次也會是這樣嗎?未必,畢竟住房貸款利率從2019年10月8日後已經開始逐步變為LPR利率為基準,從2020年3月1日起所有的存量住房都開始轉換為LPR。藉此機會簡單談談我的觀察。

國內降息通道確實打開了,不過跟住房關係不大,畢竟住房貸款都是5年以上期限

  • 央行今年多次逆回購操作都是短期(7天居多),為何會是這樣?大家需要考慮

開始之前先跟大家普及下什麼是“央行逆回購”?簡單理解就是銀行用相關債權作為抵押給央行,然後取得短期的資金使用權(到期後支付本金和利息)。央行降低了中標利率無疑就是降低了銀行獲得資金的成本,自然銀行的LPR報價利率就會低。“大河有水小河滿”的道理在資本市場也是同樣。

短期釋放資金最大的好處就是立竿見影的解決好短期的資金量問題。經歷過此次疫情各個行業普遍缺錢是必然,各個行業對於資金的需求量無法按照過去的經驗進行估計。短期資金釋放無疑可以避免“大水漫灌”的情況發生。畢竟央行也不願意讓市場資金過剩,導致大量資金流入不想流入的領域(比如:房地產)。

  • 央行“降息”跟過去固定利率時代有一個很大不同,短期資金量大對於企業的幫扶要遠遠高於購房者

相比於過去固定利率時代央行降息是普降不同(短期和5年以上存貸款利率都降),從2019年開始實行LPR利率後,央行無疑更加註重1年期LPR利率走勢。因為明眼人都知道,1年期的銀行貸款才是流入企業的主力,而央行的主要使命其實就是解決好企業資金問題(從某方面來說這也是銀行的使命)。至於購房者的貸款利率是不是所有調整?這個還得看房地產調控情況,關鍵是高層的態度。

央行降息後無疑會增加市場資金充裕度,也會營造一種寬鬆的貨幣環境,但是“房住不炒”的定調不變的情況下,控制流入房地產企業的資金量是近幾年一直在做的事情

  • 從2018年開始銀行就在有意調整流入房地產企業的貸款量,這是融資端調控的一部分,目前來看這個趨勢沒有明顯改變

圖上所示是過去10年我國房地產企業國內貸款走勢圖,可以看到從2018年開始明顯這個金額被“有意”減少,2018年和2019年國內貸款金額都有所降低。這個是融資端調控的一部分,有意控制流入房地產企業的資金額,降低房企對於銀行貸款的依賴。

  • 如果說2020年沒有疫情影響,這個趨勢是不會變的。在疫情影響下會不會改變?只能說目前沒有

1-2月份的經濟數據雖然公佈但是不具備太多的參考意義,不過可以肯定的是“房地產企業收到的衝擊肯定不是最大的”。目前來看餐飲、住宿和外貿等行業受到的衝擊要大得多(餐飲1-2月份銷售額同比下降43.1%,房企銷售額同比下降35.9%),央行釋放短期流動性更主要的目的是在於鼓勵中小企業儘快恢復正常,讓大家恢復正常消費。圖上所示是2012-2020年1-2月份我國社會消費品零售總額同比漲幅走勢圖,可以明顯看到增幅在不斷減弱。在國家提出“消費升級”提振經濟的背景下,如何讓大家儘快恢復正常消費才是關鍵點。

到底要不要讓房地產刺激經濟?還是要看3-4月份的經濟數據情況,如果說一切都在按照國家或者央行的預計在走,經濟在正常恢復,個人覺得出臺類似於2008年和2015年的房產刺激手段概率不大。如果說經濟數據實在不佳,甚至出現了類似於2月份的失業率居高不下的情況,“地產刺激”手段或許就會再次登場。

“國內降息通道已經打開”這句話不假,是否意味著買房的好時機,目前尚不能確定

  • 歷史上曾出現過鼓勵大家買房的時刻,其標誌就是“首付降低”“貸款利率降低”目前來看買房好時機的信號尚不明朗

在之前很多文章中我都提到過這個觀點,其實2008年前後和2016年前後都有這樣的跡象。“低首付”和“貸款利率打折(起碼是固定利率)”是標配,如果說這兩個極其明顯的標誌沒有出現的話那麼這並不能意味著是買房的好時機。疫情發生後的2月份有幾個城市試圖打破這樣的局面,不過被輿論壓力下和“房住不炒”定調下都做了“一日遊”。足以說明一個問題“目前放鬆調控的概率是不大的”。

  • 什麼時候是買房的好時機?真的不知道,起碼從2018年後這樣的“好時機”不會有

房價持續上漲的態勢還要持續一段時間,大漲的時代基本不會出現。一方面是居民購買力不足,一方面是高房價對於其他行業的抑制作用已經引起了很大矛盾。所以,在房價沒有大漲的可能下,買房的好時機基本不存在。有需求就買房這還是勇談的建議。

綜上,國內降息通道打開更多的是加快市場恢復正常,促進企業儘快恢復正常生產,促進居民儘快恢復正常生活秩序;而不是為了鼓勵房價上漲,鼓勵大家購房。這點大家需要明白,還是2019年一直在強調的一點“無需求不購房”。各位覺得呢?原創不易未經允許不得隨意轉載,喜歡房產問題的朋友可以訂購勇談的專欄,更多優質內容繼續貢獻中。


勇談房產壹貳叄


此次全球疫情正高漲!

儘管中國基本上控制!

其他國家開始封閉引起的經濟連鎖反應,很難恢復!

不宜此時買房,房價會再低!


活在當下選擇開心


你現在先買一套房子後就知道了啥結果了


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