3月30日的一紙公告，曲德君和袁伯銀在新城控股（601155.SH，簡稱新城）的職業生涯迎來改變。
曲德君正式任命為新城控股聯席總裁，袁伯銀則辭任公司聯席總裁。自此，新城董事會構成中，擔任聯席總裁的董事由三名降至兩名。
曲德君的升任，並不令外界過於意外。一週前，原商業管理事業部（簡稱商管事業部）負責人陳德力辭任聯席總裁但繼續擔任董事時，新城就已經釋放由曲德君接手。
換而言之，他的管理半徑從原先細分的兒童主題業態擴展至整個商管板塊。
另據時代週報記者瞭解，新城2000年的第一批校招生嚴政，已於今年初補位袁伯銀在商業開發事業部（簡稱商開事業部）細分的投資拓展相關工作。
職業經理人制度以及內部培養機制的成熟，正成為保障這家民營地產公司穩定的利器之一。
而從去年7月“黑天鵝”事件中逐漸恢復後，新城正在轉向單純依靠規模到注重“規模+運營”的改變中：通過提升經營質量，來實現利潤的持續增長。
高管換防下的乘數效應
袁伯銀在新城的2年多時間裡以2019年3月為轉折點。此之前，他主要負責公司的人力資源工作；此之後，調往商開事業部分管細分的投資拓展工作。
商開事業部是新城三大事業部之一，其主要負責新城吾悅廣場綜合體的投資開發，是新城“住宅+商業”雙輪驅動戰略下的組成部分。
早在去年，該部門由副總裁周科傑，協助王曉松在管理。
具體架構上，商開事業部下設南區、中區和北區三大區域。每個大區設有投資拓展部門。
據時代週報記者瞭解，每個區域的投資拓展工作，都由商開事業部層面相應的副總裁直接負責。北區投資拓展工作由商開事業部副總裁汪娟負責，中區由商開事業部副總裁楊年進負責，南區由商開事業部副總裁王路明負責。
補位袁伯銀的嚴政，除了管理商開事業部的投資拓展工作之外，也將繼續分管新城住宅開發事業部（簡稱住開事業部）的投資拓展工作。
嚴政是不折不扣的新城內部培養的人才。2000年他從華中師範大學本科畢業後就加入新城，擁有經濟學和法學雙學位。他也是北京大學光華管理學院的EMBA。
這位70後，在新城的20多年職業生涯裡，一步一步由江蘇新城地產股份有限公司市場營銷部研究員、副經理、總經理，升至控股子公司副總經理、總經理，以至公司總裁助理兼蘇州公司總經理、副總裁。
項目的投資拓展也是他的強項所在。根據時代週報記者確認，在今年1月底開始，嚴政就已經分管商業事業部的投資拓展工作。
在陳德力就職新城的4年時間裡，商開和商管事業部兩大部門一起為新城商業項目的全國化佈局打下基礎：吾悅廣場從24座實現120座的跨越。
而曲德君則是一位比陳德力在商業地產行業內資歷更深的老將，涉獵的範圍還包括金融、科技等。
截至目前，新城商業板塊已經形成從項目獲取、開發建設、運營管理，到資本運作的完整產業鏈。
儘管商業收入目前在總收入中佔比較小，但商業板塊成為新城的“現金奶牛”之一。
根據2019年財報，商業部分全年實現租金及管理費收入40.69億元，超額完成年初設定的40億元收入目標，同比大幅上漲92.3％，平均出租率達99.16％。該業務毛利率總體維持穩定，毛利率為67.56％。
按照新城的計劃，今年還將新開業30座吾悅廣場，到2020年底開業總數達到93座，全年租金及管理費收入目標為55億元。
新城的沉澱
事實上，3月28日發佈的年報數據，驗證著新城“規模+運營”的改變基礎已經打下。
2708億銷售額，超額完成年度目標；營業收入858.47億，同比增長58.58％，歸母淨利潤126.54億，同比增長20.61％。
各項指標增長的同時，公司的財務槓桿得到大幅降低。2019年淨負債率同比上年下降32.56％低至16％，是目前發佈業績的房企中最低的一家。
此外，剔除合同負債和預收款項後的資產負債率為76.53％，和去年同期基本持平。
無可否定，這已經是一家處於火箭式發展中的房企。
把時間拉長，2015年-2019年，新城實現銷售金額319億、650.6億、1264.72億、2211億、和2708.1億，同比分別增長104％、94.4％、74.8％和22.48％。
對比多數前十強房企2019年銷售增幅僅處在個位數，新城是目前為數不多能夠實現兩位增幅的房企。
在克而瑞此前2019年銷售業績榜單中，新城連續2年銷售額排名行業第8位，與第9位拉開100多億的差距。
儘管2020年的銷售目標設定在2500億同比有所下調，不過銷售放緩已經是行業大勢所趨。而相對保守的新一年目標，正給了公司提質增效的空間。
截至到2019年年底，新城總土地儲備有1.24億平方米，可以與前5強房企的土儲比肩，同時平均的樓面價僅2421元/平方米，基礎較好。
這些土地儲備中，一二線佔比達38.3％，長三角強三四線城市佔比36％。這些城市不少也是新城百億量級銷量的城市公司所在地，當中包括蘇州、蘇南、上海、南京、杭州、寧波公司、天津公司和北京公司。其中，蘇州公司和蘇南公司均突破了200億銷售。
值得注意的一點，現在再回過頭來看去年年中就開始的資產處置決策，不得不說是明智的。
時間把控上，取得行業先機。上週一前五強房企公開表示，接下來將對一部分物業進行處置。而新城早就已經跑在前頭，換取談判和交易空間。
根據2019年現金流量表，新城年內公司通過處置子公司及其他營業單位收到的現金淨額為185億元，而2018年同期為零。同時，截至219年底，新城在手現金639億，現金短債比為2.09，流動性較為充裕。
按照年報披露，公司今年擬向全體股東每股派發現金紅利1.7元（含稅），比上年每股多出0.2元。
本文源自時代週報
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