過去這十多年，伴隨房價的不斷上漲，剛需購房的壓力和門檻越來越高，如果想在一二線城市買房，光湊齊首付款可能就需要動用六個錢包了。無債一身輕固然好，但在實際的買房過程中，能夠全款買房的畢竟是少部分人，絕大多數購房者都會依靠貸款來買房。通過按揭貸款買房，除了可以讓購房者提前獲得住房，而且還可以使得開發商加速資金回籠，使得銀行獲得穩定的利潤，所以對三方都是有好處的。一般來說，按揭貸款主要分為等額本息和等額本金兩種方式，而大家普遍選擇的貸款年限基本都在10-30年不等。
關於房貸的這些常識，大家基本都爛熟於心了，但在實際購房過程中，還是存在一些問題，筆者簡單總結為兩點：一是，究竟是選擇等額本息還是等額本金？由於訂房簽約付款等一系列流程相對複雜，所以買房者對於貸款方式的選擇往往拿捏不清，結果就是被房產中介、銷售顧問牽著鼻子走。另一個是，按揭貸款究竟是越長越好還是越短越好？受傳統觀念影響，中國人普遍都偏於安全保守，所以不喜歡借錢消費，往往認為按揭貸款的期限越短越好，結果可能就會導致生活質量下降，壓力很大。因此，為了避免後悔，在貸款方式和還貸期限的選擇上，還是值得好好考究一番。
等額本息和等額本金，哪一個更適合你？
總體來說，房貸期限越長、貸款金額越大，房貸利息就越高，如果再具體到不同的還款方式來看，等額本息和等額本金之間的利息差距也並不小。假設貸款100萬元購房款，還款期限為30年，參照現階段普遍執行的5.88%的房貸利率來看，那麼等額本息的還款方式要比等額本金多支付25萬元利息。25萬元什麼概念呢？這基本相當於一個普通工薪階層3-4年的薪資收入。可儘管如此，絕大多數人仍選擇等額本息的還款方式，這是為什麼呢？原因主要有兩個：
一方面，由於本金和利息都已經平攤到了每個月當中，所以對等額本息來說，每個月還款金額是相等的，而等額本金是指每月所還的本金是相同的，利息則需要根據接下來未償還的本金數額來計算，所以與等額本息相比，等額本金前期還款資金壓力較大，比較適合高收入人群，就拿上面的例子來看，至少前120個月，也就是前10年，等額本金的月供要高於等額本息。反之，等額本息相對更適合資金不足的購房者。
另一方面，如果考慮提前還款，由於等額本息前期已經支付了大部分利息，所以對購房者來說往往會白花冤枉錢，但對銀行來說卻是有利的；而對等額本金來說，後期無論是本金還是利息都是相應減少的，所以如果提前還款，對購房者而言，自然能免去一部分的利息，但對銀行卻是不利的，所以銀行往往會推薦購房者使用等額本息的還款方式。因此，接下來，我們就以等額本息的還款方式為例，看看貸款是越長越好還是越短越好。
對你來說，房貸是“越長越好”還是“越短越好”？
以等額本息為例，假設貸款100萬元，參照現階段普遍執行的5.88%的房貸利率，接下來我們看看貸款10年與貸款30年的區別到底有多大，計算結果如下：
圖一：採取等額本息按揭貸款10年：
房貸“越長越好”還是“越短越好”？內行：選錯了可能白花冤枉錢
圖二：採取等額本息按揭貸款30年：
房貸“越長越好”還是“越短越好”？
根據上面兩張圖來進行比較，不難發現，在相同的條件下，按揭10年總共需要支付利息大約33萬元，按揭30年總共支付利息大約113萬元，後者比前者高出了80萬元。這是什麼概念呢？基本可以在普通三四線城市購置一套房產了。面對這種情況，購房者不僅僅需要對自己現階段的經濟實力、還款能力做出正確判斷，而且還要對未來的收入及支出做出正確的、客觀的預測，設計還款計劃的時候最好適當留有餘地。具體來說，如果目前經濟收入較高，而且對未來也有樂觀預期，可以採取少支出利息的方式，沒必要多花冤枉錢，關鍵還能儘早擺脫房奴生活。
反之，對於資金不足的購房者來說，可以採取較長的還款期限，雖然利息是比較高的，但是由於每月資金固定，所以還款過程的壓力小得多，也是相對輕鬆的。除此之外，還有一個原因，筆者認為，表面上看，按揭貸款30年要比按揭10年多支出高達80萬的利息，想想都有點無奈和心疼，但是購房者如果把眼光放得長遠一些，未來30年的還款過程可能真的沒有想象的那麼難。經濟社會的不斷髮展，人們收入水平的不斷提高，尤其是M2貨幣供應量增加帶來的通脹，這些因素都給大家提供了彈性的還款區間。
不妨舉一個再簡單不過的例子，30年前，一分錢就能買一根冰棍，如今一根冰棍平均五六塊，甚至更貴，這說明人們賺的錢確實多了，但一定程度上購買力也出現了下降。同樣的道理，按照目前的通脹率來看，現在的100萬，30年後僅僅也就相當於現在20萬左右的購買力，可能連首付都不夠了。因此，從長遠來看，未來的月供壓力會逐漸變小，對資金不足的購房者來說，貸款期限越長越好，更可況房貸可能是絕大多數人所能接觸到的最低成本的資金了。當然，前提條件是沒有提前還款的打算，否則前期已經支付了大部分利息了，豈不是要白花一筆冤枉錢了。
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