中房報記者 付珊珊 上海報道
雖然2019年曆經波折，但新城控股依然是那個被外界看好的“白馬股”。
3月27日，新城控股收盤價30.99，當日漲幅2.96%，至此，新城股票本週已實現三連漲。資本市場的嗅覺往往更加敏銳，投資者對新城的看好或許源於其2019年可圈可點的業績表現。
當日晚間，新城控股發佈2019年年報，“週五見”似乎成了新城發佈年報的慣例。
報告顯示，2019年新城控股實現營業收入858.47億元，同比增長58.58%，歸屬上市公司股東的淨利潤126.54億元，同比增長20.61%；扣非歸屬母公司淨利潤99.8億元，同比增長31.4%。截至報告期末，公司總資產達4621.10億元，同比增長39.90%。
除了各項財務指標實現增長，新城控股2019年實現銷售金額約2708.01億元，同比增長22.48%，相比2018年銷售增速有所放緩，但也成功兌現年初制定的2700億元目標。
不過對於2020年的銷售業績，新城控股顯得相當保守，公司給出了2500億元銷售目標，比之2019年有所降低。
新城控股表示，公司2020年力求穩健發展，且考慮到疫情對整個一季度銷售額以及商業地產收入帶來衝擊，因此將今年目標定得較為審慎。不過，在制定對外銷售目標的同時，新城也制定了對內目標。據瞭解，新城對內並未放鬆抓業績，對內目標將會高於對外目標。
增速放緩 區域深耕顯成效
2018年，新城規模首次突破兩千億園大關，並在當年實現了75%的銷售增速，遠遠高於同期同水平房企。一般而言，房企銷售達到一定規模之後就會面臨規模和利潤平衡的問題，尤其是兩千億以後，新城也開始思考如何有質量的增長。
2019年，在經歷了內外風波之後，新城完成銷售額2708.01億元，兌現了年初承諾的2700億元銷售目標，穩居行業第八，雖然同比增長22.48%，遠不及2018年的銷售增速，但拆解來看，在“區域深耕、大運營”的策略下，各區域能效在不斷提升。
2019年，新城控股住宅開發事業部出現了8個百億元量級的地方公司，分別是蘇州、蘇南、上海、南京、杭州、寧波公司、天津公司和北京公司，其中蘇州公司和蘇南公司均突破200億銷售。公司立足長三角，持續拓展和深耕其他重點城市群，在江蘇、天津、河北市場佔有率位列前十，在常州、淮安、湖州、鎮江、蘇州等地的市場佔有率位列前五。
區域能效提升後，公司盈利狀況也隨之提升。報告顯示，2019年新城控股實現營業收入858.47億元，同比增長58.58%，歸屬上市公司股東的淨利潤126.54億元，同比增長20.61%。同時，歸屬母公司淨利率為14.74%，毛利率達32.64％，均處於行業高位；加權平均淨資產收益率為36.86%，位居行業前列。
商業收入近翻番
在房地產行業，新城的發展模式也是“住宅+商業”雙輪驅動，除了住宅開發，旗下吾悅廣場已經成為新城商業的金字招牌。
值得注意的是，雖然住宅開發銷售額增速在放緩，但新城聚焦發力的商業卻實現較大幅度增長。
據新城控股介紹，2019年全年，新城旗下21座吾悅廣場滿鋪開業，截至2019年底，已實現27個省份及直轄市、122個綜合體項目的佈局，累計開業63座吾悅廣場。根據年報，吾悅廣場已開業面積共590.62萬平方米，同比增長51.44%，全年實現租金及管理費收入40.69億元，超額完成年初設定的40億元收入目標，同比大幅上漲92.3％，平均出租率達99.16%。
截至2020年3月底，新城控股已在全國佈局124座吾悅廣場。
而今年，受疫情影響，商業地產預計將受到不小的衝擊。疫情期間，許多商業地產均推出減租舉措，吾悅廣場也在減租之列。據統計，為了與吾悅廣場品牌商戶共渡難關，新城控股兩次推出租金減半政策，覆蓋商戶租期共計67天，預計減免租金收入總計達到5億元。
2020年，商業仍然是新城發展重點。新城計劃在今年仍將新開業吾悅廣場30座、到2020年底開業總數達到93座，全年租金及管理費收入目標為55億元。
財務穩健 淨負債率降至
2019年，新城給自己的關鍵詞是“穩健”，這也表現在公司的負債指標上。
其年報數據顯示，公司2019年資產負債率相比2018年的84.57%上升至86.6%，資產負債率上升新城解釋為，主要由於期內銷售房屋產生的預收賬款大幅增加至1970.18億元。若剔除合同負債和預收款項後，新城的資產負債率為76.53%，與去年同期基本持平。
但在淨負債率方面，2019年比2018年下降32.85個百分點，至16.36%。一般來說，房企淨負債率保持在70%較為安全，而新城目前的淨負債率遠低於安全線，從槓桿情況來看處於絕對安全區間。
截至報告期末，公司經營性現金流淨額為435.80億元，貨幣資金約639億元，短期負債約244億元，現金短債比大於2，流動性充裕，償債能力較強。
在融資方面，2019年新城也在積極拓寬融資渠道，內外結合，運用包括中期票據、超短期融資債券、資產支持票據、美元債等多元化融資手段，在期內保持了民營房企中相對較低的整體平均融資成本，為6.73%。
土儲充足 結構均衡
2019年，土地市場價格一直居高不下，在結合自身實際狀況的情況下，新城也抓住窗口期，以較底成本獲取大量優質土地。
根據其年報顯示，2019年新城控股新增土地儲備共72幅，新增總建築面積2508.47萬平方米，平均樓面地價僅2421元/平方米，其中商業綜合體項目新增1443.75萬平方米。
截至2019年末，新城控股總土地儲備達到1.24億平方米，土儲充裕，為公司後續發展提供堅實保障。
目前，在新城的土儲結構中，一二線城市佔比38.3%，長三角強三四線城市佔比36%；從區域劃分層面看，長三角區域佔比達45%，粵港澳大灣區、環渤海及中西部都市圈城市總計佔比55%。土地儲備結構均衡，也能夠為公司後續發展分散經營風險。
今年一季度，在疫情影響下，房企拿地更加謹慎，但同時對於現金較為充裕的房企來說，也是補倉的好機會。新城也抓住市場低點，擴充土地儲備。2月7日，通過網上競拍方式，新城獲取雲南保山一宗商業、住宅開發地塊，擬建吾悅廣場，而據不完全統計，今年1月份以來，新城接連於江蘇宿遷、廣東肇慶、貴州貴陽、貴州黔南州、山東泰安、天津、江西南昌、雲南昆明、江蘇連雲港等地新增數個住宅和商業綜合體項目，預期這些項目在不久的將來將為新城貢獻業績。
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