2019年，國內房地產行業除卻一季度小陽春之外，整體而言繼續降溫。在“房住不炒”的主基調之下，銷售面積、銷售金額等關鍵指標的同比增速繼續下滑。
智通財經APP瞭解到，2019年全國商品房銷售面積約17億平米，同比下降0.1%，銷售金額約16萬億，同比增長6.5%，銷售均價為9310元/平方米，同比增長6.6%。可見， 促成2019年房地產行業銷售金額增長的因素，已從過去的面積和售價雙增長轉向了單一的售價增長。
行業的降溫，對房企而言，卻是一個大浪淘沙的過程，“危”“機”並存。特別對頭部房企來說，如果化“危”為“機”，日子反而能過得“滋潤”。數據顯示，2019年房企全口徑銷售額集中度進一步提升，TOP10、TOP20的市佔率分別為28%、41%，比2018年分別增加1.5和3.1個百分點。
2020年3月中下旬以來，房企陸續公佈2019年業績，一向自帶網紅效應的融創中國(01918)剛一放榜，立即吸引了大批投資者的目光。融創2019年的業績答卷堪稱亮眼，甚至引得部分投資者將其視為“地產中的茅臺”。
業績持續高增長，被視為“地產茅臺”
智通財經APP觀察到，3月27日，融創中國發布業績公告，截至2019年12月31日，融創實現合同銷售金額約為5562.1億元人民幣(單位下同)，較去年增長約20.7%;公司實現營業收入約為1693.2億元，較去年增長約35.7%;毛利約為414.1億元，較去年增長約33.0%;公司擁有人應占溢利約為260.3億元，較去年增長約57.1%。
融創中國自2016年合約銷售進入千億規模，僅用4年便躍升至5000億俱樂部，年複合增速達54.6%，遠高於行業增速，行業排名從第七名上升至第四名。即便2019年行業增速明顯放緩，融創的銷售額依然收穫了20.7%的增速。與此形成鮮明對比的是，在行業加速分化的2019年，TOP10房企中，數家增速不足10%。
5000億以上的規模下，融創還能保持如此增速，不僅僅在地產行業，即便對整個資本市場而言，也讓人驚豔。除了保持業績增速，融創這次在分紅上也給了投資者實實在在的回饋——末期股息預計每股1.232元，較2018年同比增長49%。
銷售額的高速增長離不開融創強勁的同業競爭力。2019年，融創依靠充足、高質量的可售資源及領先的高品質產品能力，秉持一貫的城市深耕戰略，在眾多城市擁有領先市場地位。年內有43個城市的銷售金額排名進入當地市場前十，較2018年增加6個，其中有3個城市銷售金額超過300億元，17個城市銷售金額超過100億元。
銷售收入方面，融創中國以物業銷售收入為主要來源，收入佔比為94.2%，與2018年基本持平。與行業情況不同的是，融創銷售收入的增長仍舊依靠銷售面積和銷售均價的雙重因素帶動。年內交付總建築面積1200萬平方米，同比增加26.1%，而銷售均價則由2018年的12370元/平方米增長至13288元/平方米，增幅約為7.4%。這兩項數據及其增速，明顯優於行業水平。
收入之外，融創的盈利水平也有明顯提升。智通財經APP觀察到，2019年融創的銷售毛利率為24.46%，比2018年略低，但在以物業銷售為主的同業對比中，仍然處於較高水平。值得一提的是，融創年內營銷成本及行政成本整體支出為144.5億元，同比增長23.3%，遠低於收入增速，使得費用率由2018年的9.4%降至2019年的8.53%。
融創費用率的下降，是在銷售面積增加且員工成本也水漲船高的情況下取得的，彰顯出其突出的費用控制能力。與此同時，經營利潤率和淨利率分別同比增長1.78個百分點及2.65個百分點，因此公司擁有人應占溢利才有了57.1%的高增速。
盈利水平的提升帶來了高收益率。智通財經APP觀察到，融創中國淨資產收益率逐年升高，2019年更是同比增加4.3個百分點至37.21%。智通財經APP根據最新數據統計，融創中國的這一ROE水平，目前處於行業首位，怪不得被投資者冠以“地產茅臺”的稱謂。
得益於盈利水平的提升，融創的資產結構持續改善，資產負債率三連降，保留盈餘增多，使得年內淨資產達1141億元，期末現金餘額增至1257.3億元，流動性較為充足。
土地儲備、可售貨源充足，2020業績可期
對地產企業而言，若現金流是軍餉，那麼土地儲備就是糧草。在樓市降溫的情況下，融創堅持高質量的土地獲取標準並嚴控投資節奏，不斷優化土儲結構，堅決加速去化。
伴隨著房企銷售端降溫，2019年土地成交量同樣整體呈現下滑趨勢。智通財經APP觀察到，2019年全國土地購置面積2.6億方，同比下降11.4%，成交價款1.5萬億，同比下降8.7%。另外，300城住宅土地成交建築面積22億方，同比下降7.3%，百城土地成交建築面積13億方，同比增長2.1%。
數據表明，雖然土地成交總量低迷，但是高能級城市的韌性較強，而融創中國大比例的土地購置及土地儲備正位於一二線及強三線城市。智通財經APP觀察到，2019年，融創繼續發揮良好的週期把握能力、收併購市場的優勢口碑，並與眾多優質合作伙伴深度合作，進一步鞏固了土地儲備的競爭優勢。
截至目前，融創的確權土地儲備貨值約3.07萬億元，其中超過82%位於一二線城市，平均土地成本4306元/平方米，且低於行業同規模企業在一二線佈局的平均拿地成本，並且土地成本比銷售成本比率趨於穩定且處於低位，為集團去化提供了基礎。充足且高質量的土地儲備，保證了融創未來的銷售表現和，以及長期的穩定發展。
2020年一季度，突發的公共衛生事件對於各行各業都產生了影響。對於房企而言，受衝擊的首先體現在推盤節奏、開竣工計劃上。不過，就目前趨勢而言，國內疫情已基本被控制住，融創中國依託充足的土地儲備，及高能級城市的資源優勢，有望最大限度降低事件帶來的影響。根據業績公告預測，2020年集團可售資源達8200億元，可以穩定供給需求端。
從拿地角度看，由於土儲豐富，融創因此掌握著更多的主動權。在其一貫穩健的拿地策略之下，結合今年行業分化加劇的大背景，智通財經APP認為，2020年的融創更容易拿到質優價廉的土地資源。
收併購是融創的獨門武器，其超過六成的土儲來自收併購，並在市場中積累了獨特的收併購口碑，這也被融創老闆孫宏斌視為公司至關重要的一種競爭力。
一向直言快語的老孫，在業績說明會上簡單直接地表示：現在是資產配置比較好的時間，“今年的併購機會肯定比往年大很多，我們內部把它定義成洗盤年，遠遠超過任何一輪機會”。言簡意賅，卻讓市場充滿遐想。
從業績角度看，智通財經APP認為，由於地產行業收入錯配的特點，基於前兩年的合約銷售高速增長，融創中國2020年的業績增長是有保證的。同時，這也給了企業一定的調控窗口期。雖然銷售端短期受到了影響，但從長期看，市場的剛需性質不會改變，對於供給端而言，有競爭力的頭部企業，顯然更加受益。
對於二級市場的投資者而言，近期金融市場強勢調整，地產板塊整體估值已經降至低位。融創中國目前PE(TTM)為6，處於歷史低位，在港股房產板塊也位於中等水平，結合其2020年穩健的業績預期，值得投資者長期關注。
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