你有沒有覺得，最近身邊打算買房的人多了起來？
疫情消退，樓市恢復元氣，遲到的購房需求開始釋放，現在的房子還敢買嗎？對於這個常談常新的問題，中國（深圳）綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁，用13個字，告訴你為什麼要儘早在深圳買房。
“在買房這件事上，不要和趨勢為敵，努力工作、順勢巧選、‘上車’為王。”是他對剛需的誠懇建議。宋丁預測，未來若干年，深圳的房價會有漲有跌，但跌是偶然，漲是必然。
他認為，深圳目前仍然處在人口淨增的高峰期，其次，深圳的經濟底蘊和強勁的增長趨勢會長期存在，目前深圳已現“全境中心化”，無論西東，地價房價雖不同，但增值幅度並不會差別很大。
近日，深圳市住房和建設局發佈了《關於應對新冠肺炎疫情支持房地產企業加快復工復產的若干措施》，共9條新政，從多個角度對房企以及樓市恢復正常經營提出了針對性的扶持政策。從近期深圳樓市的動向看，似乎已經有點按捺不住的感覺，這時候投放這個9條，顯然有助於房企和樓市恢復元氣。
這幾天，隨著全國新冠疫情有所好轉，又有一些朋友向我諮詢關於買房的事，看來，房子對大家來講，還真是一件特別剛性的事情。今天的深圳，住房均價已經飆升到6萬多，且在全國城市中間屬於最高價之列。現在的房子還敢買嗎？
我在深圳研究房地產已經20多年了，說實話，這個問題這麼多年來，從均價幾千元開始就一直存在，期間遇到過太多的朋友一直在問我同樣一個問題：現在能不能買房？除了幾次短暫的調控導致的下滑時期之外，其他時間我都是建議對方買入，當然最終是由他們自己決定，根據自己的支付能力、地段需求和家庭實際需要，選擇性買房。回頭看，我給出的建議基本上是對的。
過去20年中，總是有人房價說太高了，等降價了再買。他們的理由很明確：房價不可能永遠漲，有漲必有跌。聽起來有道理，可是，現實給他們的教訓太大了。記得2007年“927”二套房限購政策出來以後，房價大幅下跌，到2008年10月，一年時間均價由1.7萬下跌到1萬多一點，當時我在深圳會展中心舉辦的一場論壇上說，房價基本到位，可以買了，下來後一位30多歲的女子指責我：你為什麼不說房價要繼續下跌？好像我能在樓市呼風喚雨似的。
其實，我作為學者，只不過是對趨勢做一點研判而已，我不可能左右大勢，而且這世界上沒有一個人能左右大勢。果然，樓市很快反轉，開始一路上升，到2009年底，已經漲到超過2萬，整整漲了1倍。如果那位女子沒有聽我的建議抓緊買房，不知此時她該做何感想。
現在的樓市，的確和前些年的樓市不太一樣，背後的全國經濟形勢比較嚴峻，深圳樓市的調控措施一直很嚴，限購、限貸、限價、限售等等剛性措施都沒有取消，且會長期存在，看上去似乎買房子的理由並不充分。加上，如此高的房價，似乎有點到頂的感覺。然而，我仍然要對大家說，
從各位手中資產的保值增值角度看，特別是從每個人的生活幸福的視角看，在深圳買房仍然是一種剛性決策，只要具備買房條件，仍然要抓緊“上車”。在此需要申明一點，我建議大家買房，純粹是一個學者基於深圳的真實情況而表達的個人觀點，希望某些人不要隨意猜測我是給什麼人代言，經常讀我公號文章的朋友都知道，我從來不在我的公號裡發表任何軟文，決不會給任何人在這裡代言，請大家充分理解一個學者發表獨立觀點的權利。
好，現在我用13個字來讓大家讀懂為什麼要儘早在深圳買房。
01
松
第1個字：松
全國經濟形勢仍然嚴峻，新冠疫情對一季度的影響是非常大的，加上去年“毛衣”戰，形勢似乎在往好的方向走，但這種爭端負面影響是長期的，對此不能抱任何幻想。
目前國內的CPI上漲比較快，經濟繼續走低是大概率事件。基於這些原因，目前國內的貨幣政策和財政政策都是相對寬鬆的，包括剛剛開始的信貸換“錨”，LPR利率都是走低的趨勢。這種政策之“松”當然是買房的充足理由。
02
補
第2個字：補
我們知道，去年以來，國家高層一直在表述一個非常重要的觀點：不把房地產作為短期拉動刺激經濟的手段。我認為很多人錯解了這個觀點。實際上，二十年來，從國家政策的實際推行情況看，房地產從來不是被用來做“短期”刺激行為的東西，也不是單純的一種什麼“手段”，而
一直是長期性、基礎性的重要經濟活動，尤其是在中國，在城市化的漫長過程中，房地產更是不可離開的經濟活動內容，它上下有幾十個實體經濟產業相連，表現非常活躍。當國民經濟出現困難時，房地產往往仍然能保持足夠的活躍度，於是，它除了自身的經濟屬性外，還具備了抵禦經濟下滑和補充經濟能量的“救火隊”功能（有人把它比作“夜壺”，是調侃而已）。房地產這種“補”的功能在既往二十多年裡一直表現得非常明顯，現在同樣在發揮“補救”經濟的功能。既然如此，包括貨幣政策在內，就不可能不通過各種渠道對房地產形成事實上的扶持，成為它的底氣所在。
03
強
第3個字：強
深圳整體經濟的底蘊還是很好的，經濟基本面仍然呈現比較穩定和強勁的有序增長態勢，去年的GDP是6.7%的增幅，略有下滑，今年預計將仍然保持比較平穩運行的態勢。深圳的這種經濟底蘊和較強的經濟增長趨勢會長期存在，除了年初出現的新冠疫情的干擾，可能會有一兩個月的波動外，大體從4月份以後又會恢復比較強勁的增長態勢。
從樓市看，其供應、需求、成交量以及房價等主要指標都會繼續呈現積極活躍態勢，穩定而強勁仍將是主體表現，這有利於購房需求的兌現。
04
值
第4個字：值
大家買房，最擔心的是怕踩空，剛剛買了房，就遭遇房價下跌，豈不虧死？其實，對於房子這種人生最大宗的資產，不能像平常賣菜一樣，過於擔心它的一時性的漲跌，即便買了後有所下跌，也不用擔心，為什麼？你的使用功能沒有變啊，怕什麼？還貸壓力大了嗎？也不必慌，該還繼續還，因為買樓前你算過賬，必須有不低於一年的供款還貸能力才可以買。當然，
更多的情況是，你買的房子還是不斷小幅上漲了。用上幾年時間，你就看明白了，手中的房子給你做了“房屋銀行”，替你保值增值了，試想當年你沒買，錢還在銀行躺著，現在是個什麼概念？一定是貶值的，所以，現在買了房要有一點耐性，不能有暴利心態，慢慢住著，慢慢地讓它給你保值增值，這麼多年來，大家都是這樣過來的。
05
機
第5個字：機
今年是深圳經濟特區成立40週年的年份，一般像這樣的特殊時期，都會有一些說不清的機會。而去年8月，國家又給了深圳一頂超級大紅帽：建設中國特色社會主義先行示範區。可能有些人沒有看明白這個事的價值，我要告訴大家，這可是一次
國家性的超級政策機會，會全面提升深圳的城市價值，包括物業價值。你看，去年以來，不斷有重大機遇投放給深圳，比如，機場第三跑道批了，將來機場可以有一年超過8000萬人次的旅客吞吐量，人來的越多，商機越多是不是？再如，剛剛，全國第四個國家科學中心落地深圳，這可是厲害，原來只有北京、上海、合肥三家，現在，深圳是第四家，這是在先行示範區架構內給予深圳的重大政策紅利，這些都是重大的機遇，對於提升深圳地位和價值有著很重要的意義，大家都應該從中看到機遇，特別是屬於自己的機遇。
06
地
第6個字：地
土地這個事對於深圳來說，可謂老生常談，它是深圳城市的命脈，也是多年來最令人極度困惑的事。明明是國內發展最快的城市，GDP總量由40年前寶安縣的1億、兩億巨幅躍升為全國超大城市、一線城市的2.6萬多億，但是，城市就一直侷限在這小空間裡沒有改變，就是那麼區區不到2000平方公里（如果不算深汕特別合作區468平方公里面積的話）。
過去若干年，每年深圳能夠拿出蓋新房的土地都非常稀少，去年以來由於經濟下滑，增加了供地節奏，但仍然遠遠不夠，土地匱乏仍然是深圳發展的最大瓶頸。多年來，深圳真是想盡了辦法，比如填海，比如全城提高容積率，比如大規模舊改，都是希望在有限的空間內增加土地供應，但這種內涵式增地必然導致地價不斷攀升，地價上升會傳導到房價上來，這幾乎是鐵律。
07
人
第7個字：人
目前深圳仍然處在人口淨增的高峰期，近年來每年淨增約50萬上下，名列全國第一。北京上海呢？不但不增，還出現小幅降低的情況。還有不少三四線城市人口也面臨低增長和停止增長的困境。你想想看，連人口都不增加了，房價怎麼往高走呢？房子畢竟是人來買啊。
深圳的房子本來就缺，常住人口中間，擁有正規房產證住房的人佔比也就30%左右，遠遠低於北上廣，還需要大力補課呢，這邊還在大量增加人口，說明住房需求還在不斷增長。
08
金
第8個字：金
說完人，再說錢。深圳本外幣存款量多年來不斷攀升，到2019年10月末，已經超過8萬億，達80292億，高居全國第三，而此時廣州的本外幣存款餘額才58519億，只有深圳的72.9%。全國各路資金源源不斷進入深圳，其中一部分流入樓市。此外，統計顯示，深圳居民貸款購房比例列全國第一。其實，現在的城市都是開放的，每年都有大量內地人前來深圳，通過各種渠道，繞過房票限制在深圳買房。這不，疫情還沒結束，深圳剛剛放出一個高端公寓盤，價格在2000萬至5000萬之間，竟然很快被搶光，我相信其中至少有一部分是外地人在操盤。
09
產
第9個字：產
有了人，有了錢，產業當然會往高層次走。反過來說，深圳的產業結構大幅升級，必然吸引更多的人和人才、更多的錢進來。目前，在粵港澳大灣區和先行示範區這“兩區”政策引領下，深圳的創新型科技研發和智造、金融、新能源、高端裝備製造，海洋經濟、生物醫藥、數字經濟、新材料、新一代信息技術、綠色低碳產業等現代產業正在發力，將引領產業結構邁向新高度，相關片區的物業資產價格將相應上升。美國硅谷就是由於科技產業強大，導致其物業價值在美國處於最高之列。
10
改
第10個字：改
舊城改造，簡稱舊改，現在在深圳被稱為城市更新。聽起來是不是有點滑稽，一個還不足40年城齡的城市，怎麼就搶在那些千年古城之前，在全國掀起了最大規模的城市更新或舊城改造呢？深圳有那麼“舊”嗎？需要大規模“改”嗎？說對了，很舊很舊，需要舊改。一方面，深圳建城早期那些舊房子中，大量的是海沙房，專業一點的都知道，這種房子的壽命過不了30年，現在看起來都是傷痕累累，更有不少危房；另一方面，深圳沒有土地了，更多的新增用地，就是要從舊改中“淘”地。
所以，深圳的城市更新搞得熱火朝天，這可以明顯改善和提升城市投資環境和生活品質，同時物業價格也自然會往高走。
11
輪
第11個字：輪
仔細算一下，深圳經濟和城市建設的熱點已經在空間上出現了多次“輪迴”，要麼一路向西，由羅湖進入福田，再湧向前海，要麼來個東進戰略，又殺個向東的回馬槍，要麼借大灣區崛起的東風，再次向西直奔珠江入海口一帶，享受大空港的超級機會。大家輪流坐莊，輪流當熱點，結果，無論西東，無論南北，都有了某種城市中心的架勢，這就是所謂“全境中心化”，導致滿城熱點頻現，房價輪漲。
其實，放在大灣區的視野之下，整個深圳不過是一個小小空間，只不過它已經成為大灣區的核心地帶，所謂內部的“風水輪流轉”，也就是短期內的熱點震頻而已，其實各個節點都不同程度存在投資的豐厚潛力。地價房價不同，但增值幅度並不會差得很大。
12
借
第12個字：借
談到深圳的優勢，40年來我們都會講到“毗鄰香港”。這不奇怪，當年中央設立4個經濟特區，廈門毗鄰臺灣，一直指望不了太多；珠海毗鄰澳門，力度太小；汕頭僅僅是因為境外潮汕富佬多，想利用這個優勢發展，實際情況並不理想；唯有深圳，毗鄰香港，可謂最大限度地“借”了香港的國際中心城市的優勢，把自己快速發展起來了。目前中央強化了對深圳的期待，推出了先行示範區的超級政策。
這也可以看做是從香港的一種“借”，看來，這個“勢”當然會讓深圳的資產增值。
13
漲
第13個字：漲
過去二十多年的樓市發展史表明，房價除少數幾次短期下跌外，基本呈現持續上漲局面，年度同比漲幅少則10%、20%，多則能夠達到80%、90%甚至1倍，二十多年下來，總體漲幅有了十幾倍、幾十倍。未來漲幅會下降，但絕對值仍然在緩慢地攀高。買房就是踏上發展的快車。有一種說法，一房勝過打工10年20年。這一年來深圳房價一直在悄然上漲，從5.3萬的均價上漲到6萬左右。
已經有人預測，甚至房價在未來仍然會繼續上漲。從尊重客觀趨勢視角看，我無法反駁說，這種說法一定是錯的，正如十年、二十年前，我當時沒有反駁說，深圳房價一定達不到均價6萬。我的預測，未來若干年，深圳的房價會有漲有跌，但跌是偶然的，漲是必然的，只是漲幅大概率是相對穩定的，決不會再出現那種暴漲態勢。當“漲”成了一種長期的潛在趨勢，我們該怎麼辦？你扛不住趨勢，就只能抓緊“上車”，早日成為深圳的業主，別無他法。
文章的最後，我還想再囉嗦幾句：在買房這件事上，不要和趨勢為敵，長期租房為房主打工並不是最佳居住選擇。努力工作掙錢，順勢巧選，“上車”為王，應該成為每一個無房者的基本訴求。幸福其實很簡單，就是在自己房子的裡舒適地生活開心地笑。
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