專家:未來樓市漲幅排序,深圳>珠海>佛山>惠州


專家:未來樓市漲幅排序,深圳>珠海>佛山>惠州


問:您好,我前年在老家買房了,是用我老婆的名義來申請貸款的,紅本上有我和老婆的名字,我馬上就落戶深圳了,請問在深圳我還有首房首貸的資格嗎?

答:一般來說,主貸人上徵信,次貸人是不上徵信的,深圳認貸不認異地房,你查下徵信就可以看是否具備首貸資格了。中國人民銀行網上有簡易版徵信查詢。


問:計劃換房,賣掉現在這一套有240萬首付,有首套名額,計劃買700萬左右的三房,現在目標有2個地方:前海路上的二手房(主要看中學位),碧海片區的次新房如華豐前海灣(居住品質較好),還沒有考慮好選哪個,請幫忙分析分析

答:700w總價如果考慮自住,其實選擇面很多,過了寶中之後,整個寶安任你挑選,但都適合投資麼?品質高就一定漲幅好麼? 深圳市場結構相對單一,七八百萬的房子,對應客戶群體就是三到四口之家,首次置換,考慮學位和花園三房。但哪個因素更重要? 學位 學位是未來更為稀缺的資源


問:十三老師好。我們夫妻年齡40左右,倆娃,學位有基本保障。前海南一套自住房(市值900萬,負債500萬)、一套投資房(市值600萬,負債300萬),西安高新一套市值150萬的房(租金收益年2.5萬),夫妻目前年收入100萬左右,企業打工並不穩定。 因為不可能回西安住,這套房子已經完全沒有居住屬性,一直猶豫。 諮詢接下來的規劃:1. 目前手裡現金流負值,賣掉西安房,增加手裡現金流深圳兩房不動。2.賣掉西安和過渡房,置換一套更換的初中學位房。3. 保持現狀。 還請十三老師給予指點。

答:我會建議選1,深圳的兩套房是你應該長持的核心資產,現金流都已經負值了,沒必要硬撐。 西安房產兩年內看不到升值前景,這點租金毫無意義,賣掉西安的房子,補充現金流和防守資金,會在心理和現金儲備上給你們很大支持。 置換沒有必要,當下的交易成本和踏空風險,只要不是太差的標的,一靜不如一動。


問:千千,目前二個房子:1 幸福海岸,900萬,118平,如圖,戶型不好,朝北,客廳沒有陽臺,採光有問題,對著馬路有噪音。2華暉雲門,800萬,89平,正常三房戶型,有天鐵和馬路噪音。請問,選擇哪一個增值潛力大?

答:千千 幸福海岸,位置和學位更有優勢,這個戶型可以改成一個南北通的戶型出來。很多南北通戶型客廳朝北還是比朝南不通的戶型賣的好。


問:請問買房。珠海,佛山,惠州。那一座城市好呀.除了深圳

答:看地圖,惠州臨深圳,佛山臨廣州,惠州蹭惠深一體,佛山蹭廣佛同城,珠海不臨深圳也不臨廣州,靠自己; 看面積,惠州最大,11599平方公里,是佛山的3倍,珠海的7倍; 看GDP,佛山最強,10000億,僅次於深圳廣州,惠州其次,4100億,珠海第三,2900億; 佛山優勢:經濟強悍,廣佛同城; 珠海優勢:小而美、旅遊業發達、有城市IP、粵港澳大灣區核心區位; 惠州優勢:臨深、臨深、臨深。 綜上所述:珠海>佛山>惠州


問:十三好,深戶家庭兩套,一套龍崗(13年單價1萬5,總價140萬買入),紅本在手目前市價390左右,這套自住中小孩要上學,另一套碧海(17年單價6萬2,總價710萬買入),紅本在手目前市價780萬左右,這套出租中租金9000\\/月(跟租客簽了3年合約,2022年到期)。18年年底用親戚名義買入龍華壹成8區三房(單價6萬,總價450萬, 首付3成) ,計劃裝修後出租,租金約6000\\/月。目前手頭現金300+,年入150+。我有兩個問題,1,自己的投資是否有誤?片區選擇是否有更值得優化的地方? 2,想繼續投資樓市,是不是建議博一下華潤4期或者前海片區住宅?之前潤3沒打中。多謝指導。

答:一個值得分析的經典案例,家庭三套房,龍崗、碧海和龍華中心區,深圳的東西中部被你佔全了,這就叫不把雞蛋放在一個籃子裡,穩啊! 再來看看漲幅,龍崗13年總價140,目前390,6年漲幅2.8倍,負責任地說,這個漲幅已經跑贏了羅湖的絕大部分,福田的大部分樓盤,誰說龍崗漲幅不行的,出來走兩步。 再看碧海,17年710,目前780,貌似漲的不多,實際在17、18年橫盤期,能收穫10個點的漲幅已經表現不俗了,碧海做為南山中產外溢的最佳承接地,我是很看好後市的,這套拿穩了,會是你以後最有價值的一套資產。 最後是龍華壹成這套,這一年肯定是沒漲了,未來兩年也難看到像樣的漲幅,這套本是最該處理的資產,但它唯一的價值是你終於運用了貸款。 現在,你手頭現金300+,年入150+,兩套1200的房產紅本在手,相當於1500萬的現金凍結在手裡,這麼多錢白白閒置在這裡,沒有運轉起來,沒有產生該有的價值,痛心啊! 下一步怎麼辦?方案很多,要根據你的實際需求,房票的實際情況來定,星球裡三言兩語說不清楚。


問:你好,我是成都的,夫妻雙方在成都,名下各一套房,我把戶口弄到深圳來可以買房嗎?會不會全國聯網瞭然後我辦了深圳的戶口也不能在深圳買房啊

答:不管你外地有多少套房子,只要深圳無房,就可以憑深戶購買。來深圳入戶買房的哪個外地沒有房子?


問:老師您媽好!在羅湖大戲院地鐵站附近上班,600萬左右總價,想在福田買地鐵通勤為主,學校一般自住的三房,有什麼推薦?

答:600萬在福田能買到的三房,或塔樓獨棟,或20+樓齡樓梯房,且不帶好學位;福田真正有投資價值的是學位房。若非死磕福田,或者有更好的選擇給到你,兼顧投資和居家舒適度;若死磕福田,可以看看保稅區和景田一帶。


問:請問十三老師,資金總量400萬,買鹽田區的佳兆業新房還是光明龍光玖龍臺公寓?或老師有更好的建議?

答:在我們成為土豪之前多念幾遍: 不要買公寓 不要買公寓 不要買公寓 鹽田能不能買,主要從內生需求,外溢需求,以及深圳還有第三種需求,投資需求來看。 鹽田的主要產業是港口物流以及小打小鬧的旅遊產業,前者低附加值低薪,後者帶不來購買力。第二,外溢需求,8號線強連接羅湖,弱連接福田,羅湖由於寫字樓老舊,城市建設過早,歷史包袱重,產業只剩一些娛樂餐飲,零售,物流以及小型貿易,這些對房價都是弱推動力。那福田人會不會買鹽田呢?對於深圳人民來說,龍崗如果是鄉下,那山的那邊海的那邊的鹽田就是另一個世界,自然投資熱錢也不會進來,所以你是外地純投資,佳兆業也不算一個好的標的。


問:你好。請問現在還能在年前買到房嗎?相比年後,現在能選的房源是不是會少很多?現在買還是年後再買?謝謝!

答:買不到了,很多業主和租客都回家了,中介都走的差不多了,中國人過年比天還大,賺錢並不是唯一。 還有人幻想大年三十撿筍盤,業主和中介等他到除夕看房簽約,世界哪是圍著你轉的。


問:大佬,晚上好,第二套 總價格在350W左右 學位兼容投資房 在南山,大概6年後使用初中學位,有好的區介紹嗎 學府中學值得考慮嗎, 謝謝

答:學位房的成績就是風向標,學府中學今年表現平平,被冠名南二外後,本質依然還是學府,生源並無改變,師資亦無質變,由於樓盤多位於南山中心區,生源冗雜,並不太看好後續走勢。 我們近期有挖掘到一些更有潛力的樓盤,且在迅速補漲中,星球就不帶貨了,怕被瘋搶。


問:十三哥好,馬家龍片區的一室一廳240萬左右,無電梯,地鐵規劃中,帶個園丁學位,不過是大學區,預算有限,就業在南山,小孩早晚得上小學,暫時可不考慮出行方式。未來漲幅預期怎麼樣?還是說另外找找遠一點的次新電梯,那樣學位也很難選。

答:哦,錢少就不要考慮學位自住投資兼得了。 我在業主控盤暴力拉昇那篇文章中講過了,以後的深圳會分為兩類房產,投資型和居住型,錢多和錢少的各取所需。 等這兩類房產分野完成,普通人在深圳通過買房實現階層躍升的大門就被關閉了。


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