無論土地市場冷和熱,核心區的土地永不缺擁躉。
10月10日,沙坪壩區核心地段一宗土地出讓,容積率2.3,起始樓面地價6913元/㎡,最終,華宇以單價9375元/㎡,總價65000萬元,溢價率35.61%獲得。
這是截止日前,沙坪壩中心區最貴的一塊土地。
當天的土拍,35次舉牌中,華宇舉牌了16次,明顯志在必得。為什麼,一塊45畝的土地,會讓華宇如此在意?
因為拿下它,意味著華宇城這個環線上的都會大城版圖再擴。隨著這個百萬方級綜合體逐漸成型,城市邏輯上講,華宇是在是成就沙區鳳天路,再造沙區新中心。
這塊土地拍賣的背景很有意思。
①市場。
大的基本面,開發商拿地動力不足。
諸多房企上半年完成了拿地任務,下半年拿地動力不足,下半年的土地不容易實現當年開盤銷售、當年回款,在財務報表上,體現的是負債。
這個時候,除非特別好的地塊,大家都會觀望。
這塊土地卻讓開發商們動力很足。
35次舉牌裡,華宇舉了16次。像不像2016年年底的華宇禮嘉舉牌之戰的袖珍版?那次市場也是驚呼:華宇重倉禮嘉。
②房企基本面:華宇重倉沙坪壩中心。
其實無論拍到與否,華宇都不是輸家:
沒有拿下,周邊地價溢價越多,自己的土地就越升值,自己的地價就越具有優勢,風險越低。
舉牌舉成了地主怎麼辦?一是有抬價的上線,只要不超過,即便拿下也可以有錢賺;二是先前周邊拿的地便宜,兩者一分攤,成本可控也不高了。
還有一點,沙坪壩核心區是華宇的福地,華宇對沙坪壩區的理解力,比很多房企都深刻,即使如今,華宇廣場也撐起了沙坪壩的老商圈。
從2013年以來,華宇一直在重倉沙坪壩中心。
龍門陣財經的觀點是:誰重倉一個區域,某種意義上,誰就有區域的樓市定價權,比如萬科之於渝中區。
沙區核心區,得看華宇了,畢竟100萬㎡的華宇城擺在這。
土地+交通(雙環線)+商業(沙區新都會)
這塊土地,是數月來、土拍市場最振奮人心的消息。其背後的邏輯,我們認為有三重:
①土地。
沙坪壩中心區,土地稀缺。稀缺才是生產力,這也是當年萬科重倉渝中區的理由,因為土地出讓少啊。
沙坪壩區一樣的。
我們找到了2013~2018年的沙坪壩區土地出讓。如下,其中歌樂山、新橋、中梁山沒有代表性,其中沙中心只有6塊土地出讓,其中住宅只有2塊!
②交通(雙環線)。
內環公路+內環地鐵=重慶土地黃金價值區。這塊地和華宇城一起,剛好位於重慶的“雙環線”上,一是內環公路,二是內環地鐵。
先看重慶內環公路。
重慶內環區域面積為295平方公里,江北、沙坪壩、渝中區、南岸區、九龍坡、大渡口皆圈在其中。
“內環公路”只是劃定一個大範圍,你只需要儘量考慮房子在它的包圍圈裡即可。
再看內環地鐵。
這條環線,連接九龍坡、沙坪壩、渝北、江北、南岸等行政區等五個區。
在沙坪壩區內有4個站,重慶圖書館站、上橋站、鳳鳴山站、重慶西站,目前只有重慶圖書館站開通,而重慶西站,是環線尚未通車的站點裡最重要的一個。
③商業(都會大城)。
有這裡大概率能形成鳳天商圈,截胡老沙區商圈流量——
我們去找了一下鳳天商圈的數據,僅華宇城商業,商業總體量約33萬㎡,其中購物中心約17萬㎡、寫字樓和酒店約7萬㎡、辦公公寓約9萬㎡,其中酒店和購物中心是開發商華宇集團自持。
商圈可以直達環線鳳鳴山站,一圈下來,串起了冉家壩商圈、彈子石商圈、南坪商圈、謝家灣商圈(華潤萬象城)、鳳天商圈(華宇城商業)。
攤開環線,重慶西站距離它,可只有2站路!這意味著什麼?西站的人流,是朝距離它最近的商圈湧動的。
不僅如此,它還覆蓋西南醫院、新橋醫院、重慶西站、沙區政務區優質社區穩定+巨大流動人口消費、生活、休閒需求。
雙環線加持,百萬方級的綜合體,讓華宇城成為環線上的都會大城。
“老商圈”+“新中心”的“老帶新”格局,其實也並不陌生。
你看,歷史都是驚人的相似,無論是雙重環線的“俄羅斯套娃”城市邏輯,還是商圈的“老帶新”邏輯,都有無數的前例來佐證,新商圈,總是承擔著為區域升級消費體驗場的角色。
比如觀音橋商圈,有“觀音橋”(老)+“新光天地”(新);
解放碑商圈,有“解放碑”(老)+“時代天街”(新);
楊家坪商圈,有“楊家坪”(老)+“萬象城”(新);
沙坪壩商圈,有“三峽廣場”(老)+華宇城商圈(新)。
沙區核心土地拍出9375元/㎡的歷史最高價,還暗含了一個信號:窪地在填平,低成本進入的時間窗口,越來越窄了!
三大時間窗口,每個時間節點,都顯得那麼緊迫,畢竟,崛起沙區鳳天路再造沙區心中心的紅利機會,沙區20年才等到一次。
①9375元/㎡入市前的“低價”時代。
沙坪壩中心的樓面地價,從2597元/㎡(2013年,容積率4.48)、到7650元/㎡(2018年,容積率3.2)、到9375元/㎡(2019年,容積率2.3),幾乎都是梯度增長。
華宇城的樓面地價不高,目前它的價格,大概率是政府限價的結果。
限價是個好東西,我大重慶XX部門都幫你向開發商砍價了,那它的資產護城河,天然就比“非限價”產品寬厚。
等到9375元/㎡的產品入市呢?
這個價格拿的地皮,政府可不會限制。簡單粗暴估算,不算財務成本,新地塊最低建面售價=9375元/㎡X1.8(2)!
未來的華宇城二手房,會以這塊土地作為銷售標尺的,所以,珍惜現在的華宇城“限價時代”吧。
②環線通車的時間窗口。
2020年底,地鐵環線的開通,將標誌著環線生活方式形成完美閉環,重慶西站、重慶北站、沙坪壩站三大高鐵站,也由此串聯。
環線一通,妥妥圈出“重慶財富地圖”。
③華宇城商業開業的時間窗口。
鳳天商圈的主力核心、華宇城商業約在2021年年底開業。彼時,重慶的地鐵環線剛好全線開通1年,沿地鐵環線的消費習慣,也已形成。
這讓華宇城成為了“次熟盤”,等待的時間已經很短了。
龍門陣財經不太有耐心去熬熟一個盤,時間成本和資金成本都算不過賬,只要橫盤3~5年,就很頭疼。
更推薦“次熟盤”,沒有熟到頂峰,購房者還有低成本進入空間,也沒有生到谷底,那種心裡不穩當。
抬頭一看,肉眼能看得見“次熟到熟”的過程,不過有最後期限:三大時間窗口,最晚截止2021年。
我們不想具體算增值賬,房價暴擊的機會現在並不多了,但有高價地、雙環線、鳳天商圈的預期在前面,它的風險曲線,早已經被這些預期熨得非常平。
但收益曲線,卻因為華宇提前劇透的商業安全墊“部分自持、超前規劃”等,有著穩健的基因,真的投資老手,拿著華宇城的商業規劃圖,估計就挪不開眼了。
聰明的人已經行動。
從7月底首開,華宇城2個月就銷售破10億,約500個家庭,都用手中的銀行卡投了華宇城的票。
算下來,平均每天有8個家庭選擇了華宇城,套均價約200萬。
有首古著粵語歌“誰在黃金海岸,誰在烽煙彼岸。”
這裡,大概率是地鐵環線的黃金海岸。
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