一、什麼是高評估？

（1）高評估大部分情況下是一種談判方式而不是一種操作方式

（2）銀行評估系統根據最近最高成交價,最低成交價,成交數量作為主要參考數據,配合房子戶型、是否學區、低端等進行估值，一般都會參考鏈家成交價，一般能評估到成交價的7-9成 ,評估公司一般會先給一個保守的估值,如果要高評估,其實是評估所查詢自己的系統,看看最近最高給過多少的評估值。而做的調整。比如說某小區123平米房子，一個東北向,底層,擋光。一個東南向,高層，觀景。後者曾經最高估值800萬。前者的最高評估值就可能到800萬

（3）另外一種情況是在市場較好的情況下,超預期評估,但是一般情況下，會在基礎評估的基礎上浮動10%已經很高了。

所以不存在所謂的花點錢就能高評估這種事情，大部分情況下不同評估機構內部系統中對同一物業的評估價值不同，高評估這種事情更多的是一種銷售手段。

二、超成貸是什麼意思？

銀行或者機構對於不同類型的物業都會有知道的貸款成數，是不會隨便超越的。如果有擔保公司（這裡的擔保公司指的是擁有融資性擔保資格的機構，具體看營業執照）參與，出具擔保函，那麼最高可到評估值的100%放款。

三、銀行需要什麼樣的銀行流水？

1、個人流水

（1）流水需要覆蓋月還款額的1.5倍以上

（2） 可以通過夫妻雙方流水或者多張銀行卡流水累加計算

（3）流水不足可以適當補充

（4）關於假流水問題，任何銀行客戶經理都不會接受客戶的虛假流水。但是由於部分銀行不會對流水進行真偽核實。其實是客戶在大家未知的情況下提供給銀行的一種情況，當然極少數銀行客戶經理可能裡應外合去做這個事情，但是那肯定是確定客戶沒有問題，或者利益足夠巨大

2、企業流水

（1）公司對公基本戶或者一般戶的銀行流水明細，基本戶只有一個，一般戶有很多個，開戶許可證許可的是基本戶

（2）部分企業可以提供公司財務、法人股東的個人流水,但需說明不走公司賬戶原因

個人流水與企業流水可以互相補充,如果做企業經營貸款，借款人本人的個人流水非常高,完全可以彌補企業流水的不足

四、資產證明包括什麼？

（1）有價證券

（2）大額存單：指的是定期存款憑單，銀行大客戶證明

（3）信託

（4）行駛證

（5）理財

（6）房產：

（7）保險：收益分紅類保險

其他資產證明一般來說房產是最有說服力也是銀行比較看重的，部分銀行會要求客戶必須有二套房證明

五、 綜合信用評定包含什麼？

1、銀行客戶評分：銀行系統的客戶評分基本決定了客戶做貸款的難易程度,很多情況下。碰到銀行客戶經理要求客戶補充資產或者其他材料的問題，基本都是由於客戶評分較低。客戶的存款,資金流量,徵信等都會影響銀行客戶評分。

2、執行記錄：有執行無結案基本完蛋

3、訴訟記錄：需要考慮客戶是原告還是被告,屬於那種類型的案件,同時還需要訴訟記錄。考感到客戶的綜合實力,但是隻要有訴訟，審批難度驟然升高

4、查封記錄：基本告別銀行了

5、犯罪記錄：有的犯罪記錄你在戶口本中有所體現,因為徒刑較長時可能將戶口遷到監獄

6、徵信報告是一門學問，徵信報告的內容來源於哪裡：

（1）公積金、社保中心的登記記錄

（2）與銀行資金掛鉤的所有資金業務 ,包含擔保人

（3）辦理銀行卡\\信用卡\\銀行貸款時候填寫的信息

7、失信人記錄：告別銀行了

銀行內部有一個客戶評分系統 ,無論在消費貸款還是經營貸款中，如果客戶評分較高，可以對流水和資產進行相應的妥協

六、消費、經營、項目貸款中可能碰到的疑問？

1、消費貸款（一般200萬以下）

（1）受託支付：1 提供發票，2 不提供發票。基本必須提供發票

（2）購銷臺同：1 部分銀行對同一公司作為第三方的次數會有限制，2 必須提供,並且需提供企業對公賬戶

消費貸款主要考察客戶的流水、徵信、資產

2、經營貸款（一般200萬以上）

經營貸款 ：

（1）個人為借款人企業經營貸款：借款人為個人且為企業的法人、股東實際控制人等角色.借款用於該企業經營資金週轉的 :實際控制人需要提前溝通銀行

（2）企業為借款人經營貸款：借款人為企業 ,房產為企業或企業法人。股東實際控制人所有

（3）經營性物業貸款：個人或企業有一定規模的寫字樓、 商鋪等經營性物業，並且有穩定的相金來源的情況下。根胞其資產的評估值和租金價格來確定貸款金額

企業經營貸款中，要注意一點就是企業需要有資金缺口,如果公司都很完美沒有任何資金需求,銀行會對客戶的真實借款用途產生懷疑

3、項目貸款

一般項目貸款指的是金額在1億以上，需要有國資委控股的擔保工資作為擔保人，或者有國企作為擔保人，通過向特定銀行發放擔保函.銀行見擔保函即可放款的一種形式。週期較長，收益率較高

七、經營性貸款當中關於公司的資料說明：

1、企業證件：

（1）貸款卡：記錄企業貸款記錄

（2）公司章程：需要在工商局調檔查詢，上面會蓋有工商局的查詢章

（3）企業信用代碼證：三證合一或者五證合一後已經沒有了

2、經營地址

（1）有實際經營地址

（2）銀行不會要求經營地址必須高大上，但是最起碼要看著是經營地址，不要求人員眾多，但是最起碼有辦公桌。

（3）營業執照懸掛

（4）公司Logo景掛

（5）辦公桌及部分辦公設備

（6）大部分銀行經營貸款必須到企業實地考察：去企業下戶的時候會拍照

（7）如借款人信用評分、信較好;流水充足;那麼經營地址下戶也就是個流程

3、新購買一家在經營企業

（1）經營類型：一般來說根據客戶的貸款金額需要看公司的經營項目,比如說需要100萬和1000萬以及5000萬的公司經營類型肯定不-樣

（2） 經營時間：間越長越好

（3）流水：一般帶流水的公司都比較貴，並且一般來說都是最近剛準備出售的公司

4、購銷合同

（1） 是個財務都會做 ，根據流水與上下游合同讓財務做一下就可以

（2）購銷合同也叫做上下游合同,就是企業入賬(掙錢)和出賬(花財務報表。錢) 的合同,通過與流水的配合證明公司的經營情況 5、財務報表

財務審計報告是具有審計資格的會計師事務所的註冊會計師出具的關於企業會計的基礎工作即計量，記賬，核算，會計檔案等會計工作是否符合會計制度,企業的內控制度是否健全等事項的報告，是對財務收支、經營成果和經濟活動全面審查後作出的客觀評價。基本內容包括資產、負債、投資者權益、費用成本和收入成果等。

6、審計報告

審計報告基本無法作假因為需要會計師事務所承擔責任,當然也有審計報告了膽子大的 ，一般來說如果銀行要求提供,潛臺詞就是說你的資料太假了。知難而退吧。如果企業沒問題,直接找個事務所提供就是，就是需要花點錢

特別需要注意的是企業經營貸款當中部分銀行會要求企業及其企業法人，股東、法人配偶等作為擔保人。所以找個公司做實際控制人是有一定難度的。所以需要提前溝通好。