地產泡沫!日本房企巨頭三菱、三井、住友做了哪些正確的事應對?

隨著疫情在全球範圍內的爆發,對全球經濟造成嚴重的惡劣影響,美國、澳大利亞等國大幅降低銀行利率,我國央行也大幅度降息,釋放流動性,促進投資、穩定增長。

作為支柱產業,房地產行業也收到十分嚴重的衝擊,1-2月份的銷量相比歷史同期直接腰斬,受疫情影響最嚴重的湖北,絕大部分房企顆粒無收,資金鍊的安全面臨嚴峻的考驗。

相比2008年的次貸危機對我國房地產行業的影響,本次疫情影響程度遠超當時,至少2008年還可以降價促銷,回籠一部分資金,而今年即使降價也無人問津,不能出門,哪裡會有成交?雖然各大房企都推出了線上購房渠道,但大多數都是噱頭,包括恆大。

活下去,是當前諸多房企的唯一目標。

怎麼活下去呢?從日本房企巨頭的經驗中可以找到答案。

地產泡沫!日本房企巨頭三菱、三井、住友做了哪些正確的事應對?


日本自1986年12月進入經濟泡沫,到1991年2月結束,持續時間達到4年零3個月。

1980年後,美元匯率過高而造成美國大量貿易赤字,1985年9月22日,陷入困境的美國與美國、日本、德國、英國和法國達成“廣場協議”,介入匯率市場,此後,日元在短短一年時間內升值一倍,迅速升值,1986年1美元僅可以兌換120日元。

日元的巨幅升值,導致大量資金進入日本市場,而當時日本政府為了補貼因為日元升值而受到打擊的出口產業,開始實行金融緩和政策,於是產生了過剩的流通資金。

猶如我國2009年的四萬億刺激,過剩資金推高資產表面價值,導致日本國內興起了投機熱潮,股票交易市場和土地交易市場表現得尤為明顯。

在日本房地產泡沫發生以前,日本國內一直存在“土地不會貶值”的神話,從1986年開始,以倒賣為目的的土地交易量增加,地價開始上升。

當時的日本地價上漲到什麼程度呢?

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東京23個區的地價總和可以買下整個美國,銀行看到地價的快速上漲,也樂意向房地產行業大量放貸。而地價的上漲和過剩的資金,又刺激了個人消費的增長,多重影響疊加,使日本進入了經濟快速增長的跑道。

當時為了取得大都市周邊的土地,日本許多大型房企利用黑社會力量用不正當手段奪取土地,毫無收益的偏遠鄉村土地也作為休閒旅遊資源被炒作到高價。

1990年之前的36年時間裡,日本六大城市住宅地價上漲了 211 倍

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土地價格的非正常暴增已嚴重影響到社會穩定。

1990年3月,日本大藏省發佈《關於控制土地相關融資的規定》,對土地金融進行總量控制,這一人為的急剎車導致了本已走向自然衰退的泡沫經濟加速下落,並導致支撐日本經濟核心的長期信用體系陷入崩潰。

此後,日本銀行也採取金融緊縮的政策,進一步導致了泡沫的破裂。

這場持續了36年的地產狂熱,崩潰起來卻只用了3個月。1991年,東京房價在3個月內暴跌65%,拉開了全日本地產崩盤的序幕,當初沉浸於房產升值的喜悅,現在則成了斷供斷貸的負翁。

1991年之前,日本國民是瘋狂買房;1991年開始,日本人瘋了才會買房。

一方面是需求的劇烈降低,一方面是房價的暴跌,日本房企的資金鍊瞬間崩盤。

雪上加霜的是,1992年日本施行的新的地價稅,再次對房企帶來了毀滅性的打擊。

兩年時間,日本2323家房企集中破產,平均每天倒閉3家。

自此,日本房價進入連續20年的下行時代。在這20年的時間裡,日本房地產行業不斷洗牌,中小房企已徹底消失在歷史的長河中。

目前日本僅有20家大型房企,而其中在1991年之前就存在的大型房企,僅有三家,他們分別三井、住友、三菱三家不動產公司。

地產泡沫!日本房企巨頭三菱、三井、住友做了哪些正確的事應對?


房地產泡沫發生之後,三井不動產連續四年發生虧損,三菱的淨利潤一度是-100%。

進入新世紀之後,這三家房企的經營情況逐漸好轉,四連虧的住友不動產也迎來了一波連續十年的增長。

這三家巨頭是如何在房地產泡沫破滅之後生存下來的呢?又是如何恢復增長的呢?


地產泡沫!日本房企巨頭三菱、三井、住友做了哪些正確的事應對?

他們都做了一件事——拋售資產,增加現金流。

日本房企三巨頭不斷折價拋售房地產項目、股票和其他有價值的資產,不惜一切代價增加現金流。

地產泡沫!日本房企巨頭三菱、三井、住友做了哪些正確的事應對?

三井不動產的存量資產從1991年開始不斷下降,公司的現金流水平在90年代的危機初期不降反升,現金流一直保持在佔總資產5%左右的水平。

住友和三菱大量縮減人工成本,果斷出售海外資產增加現金儲備。

現金流的儲備成為三家巨頭的長期戰略,除了快速拋售資產,它們也制定了降負債的中長期量化目標以保障現金流可以長期穩步的提高。

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除了大量拋售資產,增加現金流,三家巨頭還採取了另外一種方式降低負債——轉型輕資產運作。

在房地產泡沫破裂之前,日本房企嚴重依賴土地升值賺取利差,泡沫破裂後,這條道路顯然已經走到盡頭,大量房企紛紛向地產服務商轉型。

比如三井,大力發展代建業務、管理業務、租賃業務,即使這三項業務利潤比開發利潤低。

雖然代建業務雖然只有1-2%的經營利潤率,但最重要的是能夠在行業低谷期維持開發部門的正常運轉,減少重資產帶來的債務風險。

物業管理、房產經紀、資產管理成為三井管理業務的核心板塊,並逐步成為三井輕資產轉型的核心業務。三井旗下的Mitsui Fudosan Realty Group在日本二手房交易市場連續31年蟬聯第一。

目前三井的租賃收入已經取代房產開發的銷售收入,成為三井不動產收入佔比最高的單項業務。

地產泡沫!日本房企巨頭三菱、三井、住友做了哪些正確的事應對?

住友不動產同樣歷經了二十年的輕資產轉型,轉型後的結構與三井雷同。三菱則引入第三方資金以加強輕資產業務,把房地產管理和服務業務作為公司支柱業務。

當然,這三家日本房企巨頭能夠屹立50年不倒,還有另一層原因,他們背後的金主是日本四大財團之三。

三井不動產、三菱地所、住友不動產分屬於三井、三菱、住友財閥,控制著日本大量公司,掌握日本經濟命脈,索尼、豐田、東芝、三洋等企業都是他們的資產。

巨量的財富為三家房企巨頭源源不斷地輸血,這也是一種增加現金流的方式。


地產泡沫!日本房企巨頭三菱、三井、住友做了哪些正確的事應對?


所以,對於國內房企而言,斷臂求生,降價銷售,謹慎拿地,是當前明智的選擇。恆大、富力、奧山、當代等全國一二線房企在疫情之下,不約而同採取了打折促銷的方式回籠資金。

從土地市場來看,中小房企自2月份以來鮮有在競拍市場上現身,參與拿地的企業非富即貴,要麼是現金流充裕的央企、國企,要麼是融資能力強悍的一線房企,說明當前現金流已經成為國內房企制定發展戰略最重要的標準。

對於大型房企而言,無論是國資身份,還是民資身份,未來需要慎重思考的是企業負債問題。隨著中國城市化率的不斷提高,住房需求會逐步降低,最後房地產銷售市場會轉變為以存量房交易為主的市場,以高負債為核的開發經營模式或將很難適應未來的房地產行業發展。日本三井、住友、三菱這三家房企巨頭的轉型思路,絕對值得借鑑。

碧桂園、萬科這樣的巨頭其實早已在其他產業佈局,比如社區商業服務。最近,碧桂園又計劃進入社區生鮮零售行業,碧桂園會怎麼玩呢?下一期文章和大家分享。



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