改判開發商給付村委會1620萬,全因為它

村委會是啥?村委會全稱是村民委員會,說到委員會總是很神秘,可能跟行政機關有關聯,感覺跟權力掛鉤。

實質上村委會是什麼呢?基層群眾性自治組織。不是行政機構,也不是普通的公司或者事業單位。

這麼神秘?那我跟村委會簽訂的合作開發協議,到底有效沒有效呢?

合作開發協議,也即是合同,屬於私法領域,意思自治為原則,也即是雙方自願達成合意,可以是書面形式、口頭形式和其他形式。

根據我國的合同法規定第五十二條有下列情形之一的,合同無效:

(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;

(二)惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;

(三)以合法形式掩蓋非法目的;

(四)損害社會公共利益;

(五)違反法律、行政法規的強制性規定。

滿足上述條件之一,合同就無效。

前四條很好理解。第五條沒有具體的內容,是兜底條款。

那麼就要說到村委會的特殊性,即屬於法律、行政法規的強制性規定的內容呢?

我們看一則最高院案例:

浙江省樂清市樂城鎮石馬村村民委員會與浙江順益房地產開發有限公司合作開發房地產合同糾紛上訴案,最高人民法院作為二審的終審判決,代表最高級別的審判。

該案中,2003年1月,村委會集體所有的土地700餘畝被樂清市國土資源局徵用,樂清市國土資源局返還村委會留用地指標70畝,其中包括雙方訟爭的C-c41地塊(以下簡稱7號地塊),作為村委會從事開發經營、興辦企業及村民住宅用地。

經過村委會村民代表會議討論後,村委會與匯通公司先後於2003年8月30日、9月9日、10月16日簽訂了三份協議書。

8月30日的協議書載明,雙方就7號地塊(約12.27畝,以附圖為準)掛牌出讓有關問題達成如下協議:

1.確保村委會該地塊土地出讓淨值5000萬元,即無論匯通公司以任何價格取得該地,均應淨付給村委會5000萬元。涉及該地塊的政策等規定及政策或其他一切因素的變化而產生的任何權利與義務均與村委會無關。

2.若掛牌出讓時其他公司取得該地塊,村委會淨得出讓金少於5000萬元,不足部分由匯通公司補足;村委會淨得出讓金多於5000萬元,多餘部分雙方各半分成。

3.本協議簽訂後,匯通公司於2003年9月10日前付給村委會保證金3000萬元(包括已收700萬元),掛牌結束後多退少補。匯通公司承諾本協議簽訂後約6個月完成該地塊出讓。

4.本協議雙方各執一份為憑。

9月9日的協議書載明,村委會承諾擁有7號地塊合法使用權,面積約為12.27畝,經村民代表大會決議,決定與匯通公司合作開發。為此,雙方就相關事宜形成協議如下:

1.村委會提供上述土地使用權,匯通公司提供資金、技術、管理經營資源等為主進行開發事宜,雙方共同開發上述土地,然後按約定比例分成。

2.為表示合作誠意,匯通公司先行支付3000萬元前期資金到村委會賬戶,用於處理前期合作的相關費用等。

3.匯通公司即日起抽調組織人員,對土地進行勘察、測量、設計,完成相關經營技術數據和圖紙,並進行必要的策劃和廣告,以提升該地塊的商業價值。

4.合作的相關詳細事宜,另行協商。在詳細協議達成前,雙方合作事宜必須不停止執行。

2003年10月16日的協議書載明,村委會擁有一塊被國家徵用的返回地,面積約為12.27畝,規劃編號為7號地塊。對該地塊,村委會承諾持有合法使用權。

1.為了使雙方合作事務繼續下去,匯通公司參與樂清市土地主管機關就上述地塊掛牌出讓的競投。

如由匯通公司取得該地塊權屬,鑑於雙方合作前匯通公司投入人、財等使地價上升等因素,雙方約定:不論土地主管機關掛牌出讓後返給村委會多少數額的土地出讓款項,村委會淨得額為5000萬元,多餘部分作為匯通公司此前合作過程的投入和努力的受益分成,此款連同匯通公司已付村委會的3000萬元,由村委會一併返回給匯通公司。返回時間為村委會收到土地主管機關出讓款項的七天內,否則,按日萬分之十支付違約金。同時,匯通公司如支付土地主管機關出讓款資金緊張,則可以提前要求村委會返回原所交的3000萬元,村委會應予支持。

2.如掛牌出讓由其他單位取得上述地塊權屬,則村委會返還匯通公司已投入支付的3000萬元。同時,樂清市土地主管機關返回村委會的土地出讓款額超過5000萬元的,超出部分屬雙方前期合作的收益,雙方各半分享,村委會應支付匯通公司享有的一半份額,支付時間及違約的條款同於第一條。

3.匯通公司五條件保證,鑑於匯通公司曾承諾經設計策劃並進行合作開發的土地總地價將達到5000萬元,而此承諾作為村委會同意合作的前提,因此,如土地主管機關返回村委會款項少於5000萬元,則匯通公司保證補足,兌現承諾。否則承擔違約金3000萬元。

4.協議達成前的雙方所作口頭、書面協議均作廢,以本協議為準。

5.不論何種情形出現,雙方就上述利益數額確定方案,對雙方具有不可撤銷的效力,如協議條款因故無效,則條款的有關數額轉為同額賠償款。

這一切看起來都沒有毛病,但是一二審的判決的金額相差1620萬元。而金額相差如此之大的原因在於法院對這三份協議的認定,特別是雙方簽訂的2003年10月16日協議書是否有效問題。

若是2003年10月16日簽訂的協議有效,那麼村委會無權要求開發商再給付的問題。若是2003年10月16日簽訂的協議無效,那麼又以哪一份協議為依據。

最高人民法院認為,村委會召開村民代表大會後,雙方當事人簽訂的是8月30日協議書。而雙方於10月16日簽訂協議書之前,村委會沒有再召開村民代表大會。

雖然兩個協議書在約定的給付村委會土地出讓款額及掛牌出讓後出現的情況如何處理等內容上大致相同,但8月30日協議書沒有明確約定競標多於5000萬元部分由村委會全部返回給順益公司的內容,村民代表大會決議也沒有此項內容。

因此,10月16日協議書作為一個新協議,沒有證據證明已經村民代表大會同意 。開發商稱10月16日協議書是經過村民代表大會決議而簽訂的事實依據不足,故該協議應認定無效。一審判決認定10月16日協議書有效是錯誤的,應予糾正。

順益公司提供的村民代表大會的會議記錄,僅能證明8月30日協議書是經村民代表大會決議後簽訂的。根據村委會會議記錄證明,2003年8月29日村委會召開了村民代表大會,到會人員72人,簽名同意會議決議的71人,棄權1人。

從會議召開的程序看,符合《中華人民共和國村民委員會組織法》第十八條的法律規定,而且8月30日協議書約定與村民代表大會決議內容基本上是一致的,即確保村委會取得淨地款5000萬元,對順益公司中標後超出5000萬元的部分如何處理均沒有明確意見。

因此,8月30日雙方所簽訂的協議書內容是經過村民代表大會討論決定的,符合《中華人民共和國村民委員會組織法》第十九條的規定,故該協議書應認定為有效。

這個案子的改判在於協議書的簽訂是否通過了村民代表大會的同意,形成決議。因此合作開發協議及框架,涉及到協議是否有效,以及未來合作的方向、合法性,切莫草率行事。


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