房地產向上,世聯行向下

斑馬消費 楊柘

腰斬之後再降八成,這是中國最具實力的房地產策劃代理公司——世聯行最近兩年交出的業績答卷。

房地產向上,世聯行向下

地產行業調控的持續加深,地產商的日子遠沒有從前好過,但行業總體仍呈現出增長勢頭。世聯行深度依附於地產商,業績率先持續下滑,究竟是行業性問題,還是自身原因所致?

為征戰地產行業的下半場,世聯行在2014年提出“祥雲戰略”,讓公司踩著行業風口維持了幾年高增長。但,該戰略並未成為公司衝破行業瓶頸的利器。

正在推進的對行業老三同策諮詢的併購,最終能否實現1+1>2,仍是未知數。

業績兩連降

最近,世聯行(002285.SZ)發佈2019年業績快報,再次給投資者交出了一份糟糕的答卷。

數據顯示,2019年全年,公司營收66.59億元,同比下滑11.61%;歸母淨利潤8260.57萬元,同比下滑80.13%。這一業績,讓公司一夜回到11年前。

世聯行從事的策劃代理業務,高度依附於地產行業。乘著行業的東風,公司曾維持了從2014年-2017年的4年高速增長,期間營收規模共33.1億元增至82.1億元,歸母淨利潤從3.94億元增至10億元。

增勢在2018年戛然而止。當年,公司營收和歸母淨利潤分別同比下滑8.26%和58.59%。

面對2019年再度大幅下滑的業績,世聯行如此解釋:公司交易服務受政策及市場波動影響,收入同比下降;金融服務板塊因防控風險,主動控制規模,導致收入下降影響利潤。讓公司感到欣慰的是,資產運營和資產管理板塊效率上升,營收保持增長。

房地產持續調控,地產商的日子的確沒有從前那麼好過,但整體仍保持一定幅度的增長,特別是頭部房企,正向增長仍是主流。

國家統計局數據顯示,2019年全國商品房銷售面積171558萬平方米,與上年基本持平;銷售額159725億元,增速6.5%,較上年下降5.7個百分點。

因此,地產行業的調整,恐怕不足以說明世聯行的業績暴降。

“祥雲戰略”難破瓶頸

那麼,我們來梳理一下世聯行的主要業務板塊,分析該公司業績如何被吞噬。

春江水暖鴨先知。隨著國家對房地產調控的持續深入,作為長期在該行業浸淫的世聯行,率先感受到了危機。

2014年,公司啟動“祥雲戰略”,為行業下半場提前佈局。

公司由過去基於產品、全國拓展網點推廣的模式,轉向O2M模式,為機構客戶和終端小業主提供集成服務,整合以往單一互相分割的業務線,為同一個客戶提供多項業務的一站式、平臺化、交叉交互式的輕資產房地產服務。

金融服務是世聯行“祥雲戰略”的切入口。

僅在2014年當年,公司金融服務收入就同比增長285.71%,達到2.69億元。

隨後幾年,金融服務業務收入持續增長,到2018年達到7.67億元,超過60%的毛利率,在公司內部更是一枝獨秀。

2019年,金融服務業務收入增長的態勢不再,上半年收入僅為3億元,同比下降24.27%。

銷售代理業務是世聯行的絕對主營業務,截至2019年6月末,已結算代理銷售額下滑4.99%;已結算代理銷售面積下滑17.91% 。2019年上半年該板塊收入13.08億元,同比下降7.49%,毛利率24.17%,同比下降近3個百分點。

互聯網+業務是公司第二大收入板塊,2019年跌得更是慘烈。上半年收入4.73億元,同比下降52.95%。

資產管理、資產運營是公司近年重點發力、重點投入的板塊,雖規模保持增長,但仍任重道遠。旗下長租公寓品牌——紅璞尚在投入期,短期內恐難盈利。特別是今年開年遭遇疫情,對紅璞的影響目前尚未可知。

半年報顯示,2019年1-6月,公司資產運營板塊毛利率-59.96%,毛利潤-2.40億元,仍在加速燒錢。

公司綜合毛利率最近幾年持續下降,2019年前三季度,公司毛利率僅為11.66%,比上年同期下降9個百分點。

主要業務盈利能力下降,新業務侵蝕利潤,這或許才是世聯行業績下降的真正原因。

同業併購仍是未知數

業績下滑之際,2019年底世聯行發起同業併購,標的為行業排行第三的同策諮詢。

同策諮詢起步於華東,其強勢區域為上海、江蘇、浙江等長三角區域。世聯行則是發軔於華南,逐步向全國擴張。

世聯行與同策諮詢在業務上重合度極高,只是重點市場不同。世聯行表示,對同策諮詢的併購,可以實現區域優勢互補,進一步穩固在華南和長三角的競爭優勢。

此前,同策諮詢一直有獨立上市的計劃,但造化弄人。2010年,公司首次向A股發起衝擊,遭遇地產行業市場調控,以失敗告終。

2015年,公司捲土重來,經過長達4年的等待,在2019年10月宣告終止。

貴為行業老大的世聯行業績都在直線下滑,行業老三同策諮詢的日子也不太好過。

2018年,公司歸母淨利潤6771.30萬元,同比下滑47.23%;2019年前11個月,歸母淨利潤-8208.78萬元。

儘管對同策諮詢的併購,將剝離該公司盈利能力不佳的養老和資產運營業務,盈利情況或能有所改善,但仍存在短期內難以扭虧、未來持續盈利存在不確定等風險。


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