土拍!7000多樓面價撿濱河寶地,硝煙將再起

河南商報記者 張麗

土拍之前,樓市君曾做了預測,預計這次土拍市場熱度不會高,可能會底價成交甚或流拍。

預判與今日實際結果一致,今日兩地塊位於經開濱河核心區,均以七八千低價成交,要知道周邊樓盤拿地均價已達10000元/平方米,央企中交這次可是撿了個大便宜。

濱河硝煙將再起!


地塊詳情


1.鄭政經開出[2019]022號(網)

地塊位於經南十二路以北、經開第十八大街以東,土地面積為24029.09平方米(摺合36.04畝),出讓年限為70年(地下50年),土地用途為城鎮住宅(地下交通服務場站用地),容積率大於1、小於2.5。

起始價45198萬元,熔斷價67798萬元,房屋成本指導價19498元/平方米,綜合房價最高售價22400元/平方米,起始地價為1254萬元/畝,起始樓面價7524元/平方米。

今日,該地塊以樓面價7523.8元/平方米、起始總價45198萬元成交,競得者是中交地產股份有限公司,央企背景雄厚,綠城由中交實際控股。


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2.鄭政經開出[2019]023號(網)

地塊位於經南十二路以北、經開第十九大街以西,土地面積為25558.46平方米(摺合38.34畝),出讓年限為70年(地下50年),土地用途為城鎮住宅(地下交通服務場站用地),容積率大於1、小於2.5。

起始價48066萬元,熔斷價72266萬元,房屋成本指導價19501元/平方米,綜合房價最高售價22400元/平方米,起始地價為1254萬元/畝,起始樓面價7523元/平方米。

鄭政經開出[2019]023號(網)被中交地產股份有限公司以52466.0萬元摘得,摺合1369萬/畝,8211元/㎡,溢價率9%。


土拍解析


今日土拍的兩地塊位於經開濱河核心區,相比周邊樓盤拿地時的10000元/平均價,每平方比周邊少了約3000元!這次撿了個大便宜。

曾經瘋狂的濱河片區,也難抵市場的冷清,這樣的核心地塊, 如若放以前,又將是一番激烈的爭鬥,可見現在房企拿地有心無力。

1.拿地佔壓資金高

房企拿不拿地,很大程度上取決於資金情況。

首先,拍地要繳納動輒上億的競買保障金。

其次是土地出讓金,不僅資金量大,且繳納時間緊迫。具體繳納時間按合同約定時間付清,比如本次的經開土拍,出讓金交款期限為合同簽訂後10個工作日內,從競得到繳納,也就短短十來天。

可以說房企前期土地儲備投入是巨大的,且這大量資金以存貨形式沉澱,佔壓資金。


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2、土地出讓金政策

那麼受疫情的影響,現在有沒有出臺一些特殊的土地政策,讓房企可以緩交地款?比如土地出讓金能否分期或者延後,以緩解房企短期的現金流壓力。

比如西安已經在近日出臺了疫情期新土地政策,新出讓土地原則上可按起始價20%確定競買保證金,出讓合同簽訂後一個月內繳納土地款的50%,用地單位出具承諾書後,餘額可按合同約定分期繳納。

據瞭解,2月7日,鄭州市自然資源局下發的《關於全力保障疫情防控期間項目建設若干措施的通知》裡,只是對劃撥用地給予了相應支持:2020年1月1日至疫情結束期間內簽訂出讓合同、核發《劃撥決定書》的宗地,開竣工時間可在出讓合同或《劃撥決定書》約定基礎上,根據疫情持續時間適當順延;約定劃撥價款繳納日期在疫情期間的,繳納期限可延長至疫情結束後30日。

通知裡並沒有說招拍掛用地,看來現在只有資金流充沛的房企,才能玩得起。


3.市場冷淡,首要任務是回款

房企內部人士說,“購地主要考慮兩大因素,一是地價與售價的關係;二是拿下該地塊後,未來銷售速度如何,會不會大量佔壓資金。”

目前情況下,由於疫情防控需要,已經打亂了開發商正常的銷售節奏,今年一季度的銷售小陽春是沒有了,要想活下去,就要儘快去庫存,實現銷售回款。

房企現在拿地沒動力,有的目前在售庫存就夠賣上幾年,還不包括新拿地塊等未形成開發狀態的項目。

2月,鄭州原計劃掛牌出讓11宗地,為配合防疫要求,目前已經有7宗地塊已經中止出讓或延期,房企拿地處於觀望包含北龍湖1宗、白沙1宗、中原區2宗、二七區2宗。


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對周邊房價影響


綠城低價拿地,旁邊的房企小夥伴:我太難了


22號地與23號地挨著,在濱河國際新城核心區,都是改善盤,容積率>1.0、<2.5,位置也非常不錯,北側還有荷湖水系。

附近淨地已經不多,周邊品牌房企扎堆,北側是綠地瀾庭、亞新海棠公館,東側是康橋悅榕園,西側是海馬清風公園與金地濱河風華,南側是信保春風十里。

周邊配套資源豐富,有鄭州外國語學校、鄭州一中分校、體育館,還有地鐵3、11、14號線共三個地鐵線路,交通非常方便。

這麼好的位置,以後也非常有競爭優勢的。


土拍!7000多樓面價撿濱河寶地,硝煙將再起


我們看與今日22號、23號地緊鄰的幾個地塊,當年土拍樓面價均在10000元/㎡,有的接近11000元/㎡。

亞新、康橋、海馬拿地,當時人們這樣形容:“三日三地王”。

2016年7月27到29日,一天一場大戲,參與競拍的房企能達20多家,喊價能到7小時、競拍能到468輪,樓面價在10000元/㎡左右。

地塊再往南的金輝、電建也一度驚呆小夥伴,2018年4月土拍大戰再次爆發,都以熔斷價拿下,樓面價均在10800元㎡左右。

這次xxxxx低價拿地,“麵粉”便宜了,以後在售價上也會更具競爭優勢,這就苦了幾個鄰居小夥伴。

當年華髮以7651元/㎡的樓面價低價拿地,讓周邊操盤的開發商非常之尷尬。


總 結


曾經土拍瘋狂到尖叫的濱河片區,也難抵市場的冷清,何況這次地塊還是其核心位置, 要是放以前,又將是一番激烈的爭鬥。

不過今日的情況,並非對濱河片區的看衰,而是受制於市場大環境的影響。

能選大的不選小的,空間大有利於養身體、一大家子人都會更舒適……

租客們深切體會了難處:疫情過後,一定要買套房

挑選個服務好的靠譜物業

安全感真的很重要!

對於經開濱河國際新城來說,它的2.5以下的整體容積率、品牌開發商扎堆,改善的基因,這些優勢將會再次吸引購房者的眼光。

2020年,將是經開濱河等改善盤的窗口期,也是現金流充沛的房企,低價拿地的好時機!


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