村民:舊村改造時住宅回遷面積計算方式如何確定?

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本文以廣州舊村改造為例,其他地區的可在評論區留言分享出你的看法


實際上,村民住宅回遷面積的確定並無統一的認定或方案制定標準,因此本文也只能將目前的主要制定方式進行概述分享。

為讓大家理解得更為清晰,首先我們先對如下幾個名詞進行定義解釋:

村民:舊村改造時住宅回遷面積計算方式如何確定?

每戶村民改造後可獲得的住宅回遷實得總建築面積=回遷總建築面積+回遷選房摩擦面積。其中,“回遷總建築面積”才是住宅拆遷補償面積的大頭(佔總建築面積98%以上),其實也就是村民最關心的在住宅拆補方案中計算可獲得的回遷面積;摩擦面積主要是為了調劑村民個人回遷分房獲得的總面積村民分得的回遷總建築面積間的差值而設立的,加起來一般也就幾㎡,在此暫不深入討論。

村民:舊村改造時住宅回遷面積計算方式如何確定?

回遷總建築面積=回遷總權益面積+回遷獎勵面積。回遷獎勵面積並不是每個村都有的,它是在“住宅復建安置總量”裡拿出的一部分面積用於激勵村民更好地支持改造而設定的,有的村雖然沒有“回遷獎勵面積”,但對於合法建築面積等給予1:1.05等比例進行補償,其實也在一定程度上理解為“獎勵面積”。但具體要不要有“獎勵”,其實主要從“如何更好地把住宅復建安置總量更公平、合理地分給每個村民,讓每個人的收益增加比例相對一致”的角度來考慮,但最終無論怎麼分,只要你是積極支持改造的,你就能獲得方案可給予的最大面積,該有的還是跑不掉的。

村民:舊村改造時住宅回遷面積計算方式如何確定?


回遷總權益面積一般佔回遷總建築面積的90%以上,不少村的“回遷總建築面積=回遷總權益面積”,因而“回遷總權益面積”正是本文討論的重中之重!

回遷總權益面積主要是通過證載建築面積(或證載基地面積*證載建築層數)和實測建築面積兩個數據,並結合村內主要情況計算得來的。主要有如下2大類、4小類情況:

村民:舊村改造時住宅回遷面積計算方式如何確定?


至於是補到4層以上還是最多隻補到四層、三層半……,是拆一補一還是階梯補償,這一方面還是之前一直在說的“看本村批覆的住宅復建安置總量夠不夠分”;另一方面更為關鍵就是看村內情況,實際也就是看本村的位置、建築情況。

如獵德村,該村改造時村內幾乎沒有4層以下的房屋,多數房屋有證面積集中於3-5層,加之批覆的住宅復建安置總量相對多一點,故採用按“合法面積+4層以下階梯補償”的方式進行補償。大多數村民主要的受益可能在於“合法面積”而不是“階梯補償”。

村民:舊村改造時住宅回遷面積計算方式如何確定?

如楊箕村,該村建築情況與獵德類似,但由於批覆的住宅復建安置總量相對緊張,故無法對全部的合法面積進行回遷面積補償,只能“4層以內階梯補償,最多不超過4層加10㎡梯間面積,超過部分按貨幣補償”。

村民:舊村改造時住宅回遷面積計算方式如何確定?

如簡村大多數房屋集中在3層左右,但也有一部分是超過3層,而本村批覆的住宅復建安置總量相對夠用,故採取“3層以下階梯補償,3層以上現狀補償”。

如金坑村,由於本村絕大部分房屋在4層以內,且多數有證面積集中在2層左右,故該村的方案是“不夠四層的補夠4層,4層以上按貨幣補償”。

村民:舊村改造時住宅回遷面積計算方式如何確定?

總的來說,因上述兩個原因為主的因素限定,城區的舊村改造時,對於村民房屋主要還是隻能按合法面積補償或4/3.5層以下階梯補償、其餘面積給予建安成本補償的方式進行。城區以外的其他村,則多采用補足3.5/4層或階梯補償(或類似效果)的方式進行補償;城區外的前者多為經濟落後的村,建築平均高度較低,全村人均住房面積較少;後者村域多靠近區域經濟發展中心,建築平均高度較高。也正因為如此,很多人就謠傳為“拆一補四”,事實上也有這種情況,但目前已很少現狀還能住人的村屋只有一層了,且這種情況下,更多是因為“人多屋少”,而不僅因為只有一層就“拆一補四”。但

無論是城區還是城區外的步伐,最終都有一個共同效果:每戶村民人均資產價值增幅都差不多;而且我們不可忽視的是,通過改造,我們把很多原來不合法的住宅面積變為“合法有證”。

每個村的住宅補償方案是非常複雜的,遠無法一句話準確介紹,故勿道聽途說,真正“正路”的方式是拿本村的方案和你覺得其他村好的方案仔細研究、對比,實踐才能出真知!你會發現,其實別的村總體而言也並未如你所聽聞的好。


村民:舊村改造時住宅回遷面積計算方式如何確定?

可以說,本村經政府批覆後的拆遷補償方案就是本村補償的操作法律依據,各方在經過多年、多次磨合出來的方案可以說是在合法的和規定量的基礎上,制定出來的最適合本村,讓本村所有人都能受益、整體受益最大化的方案。或許別的村的方案對於你而言讓你更受益,但對於大多數人是損害的,所以盲目套用別村的方案要求補償是不可能也不存在的;就如同你不能也沒辦法讓你們村按其他村章程進行管理、表決、分紅一樣。

村民:舊村改造時住宅回遷面積計算方式如何確定?

需要特別提醒的是,上述論及的各種複雜的住宅補償面積計算方式,一般是本村村民才享有上述權益,非村民房屋不享有村民權益。非村民房屋一般按證載面積進行補償,幾乎不涉及增加權益面積、階梯補償、獎勵面積等權益。因非村民並不涉及本村改造的任何表決,核心是ta或祖輩至今沒有為本村發展做貢獻,故也就不擁有權利回報;簡單說就是:責任和權利是對等的。​

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