話不多說,直接上乾糧!
起因:
“房貸新規”,從2020年3月1日起,金融機構應與存量浮動貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商,將原合同約定的利率定價方式,轉換為以LPR為定價基準加點形式,於8月31日前完成。
基本概念:
基準利率:基準利率是金融市場上具有普遍參照作用的利率,其他利率水平或金融資產價格均可根據這一基準利率水平來確定。(PS:以我為主,由央行定。)
LPR:貸款市場報價利率,由18家銀行報價,去掉一個最高分、一個最低分,綜合平均而成。每月公佈一次,可能升,也可能降。(PS:權力下放,民主定。)
關鍵點1:“適用範圍”
針對2019年10月8日以前的貸款購房者,對還沒有還完的商貸利率進行調整。(目前,LPR只和商業貸款掛鉤,公積金貸款不做調整,組合貸款中對商業貸款進行調整。)
關鍵點2:“兩種選擇,選定離手”
存量房產貸款利率要將原來以基準利率為錨改為以LPR為錨,也就是從今年開始,兩種方式供廣大房奴選擇,而且你必須選擇。
方案一:浮動房貸利率;(PS:一年換個女人,但誰也不知道換成啥樣的(美醜胖瘦、老幼康殘,聽天由命)。)
方案二:固定房貸利率;(PS:和你現在的女人過一輩子。)
浮動房貸利率:以都市白領小嘎為例,小嘎2019年2月在北京貸款100萬,25年等額本息買了一套房子,房貸利率為基準利率上浮10%,則小嘎原執行的房貸利率為:
房貸利率=4.9*(1+10%)=5.39%
那麼按照“房貸新規”,如果採用方案一轉換為浮動房貸利率,即為:
房貸利率=前一年12月的五年期以上LPR+加點
已知:2019年12月的五年期LPR為4.8%,小嘎原房貸利率為5.39%。則求得加點為0.59%。(轉換之後,第一年貸款利率不變)
請注意:以後的日子裡,“加點”這個數值將不在改變(可以為正、可以為負),所謂浮動房貸利率,浮動的是指LPR。銀行會與購房者協商決定一個利率重定價日和重定價週期。重定價日一般為1月1日,重定價週期至少為1年。
固定浮動利率:同樣以小嘎為例,原貸款利率為5.39%,那麼還貸期間內,無論基準利率和LPR如何變化,小嘎貸款利率固定為5.39%。
關鍵點3:“何去何從”
到了最關鍵的時候了,大家最想知道的的是就選擇哪個可以利益最大化。
目前世界部分國家已經進入負利率時代,短期看,國內經濟下行壓力較大,加之疫情影響,未來利率仍有下行空間,所以個人認為,短期貸款(比如貸款還剩5年),建議選擇浮動利率。如果長期貸款(比如還有20年左右),還請慎重考慮。
因為降息週期過後必然加息。世界形式波譎雲詭,對於10年後的未來世界,你我都太難把握。閱讀更多 水煮舟行 的文章