“固定利率”VS“LPR”的最優解……

2020年從3月到8月,個人房貸都要選擇換成固定利率 或者換成LPR稅率(徹底和基準利率脫勾),機會只在面前擺一次,選後要求從一而終,請問大家換麼?


LPR是什麼?Loan Prime Rate是對最優質客戶的貸款利率(還款能力最強客戶,通常是地方政府,國企,大公司), 其它人的貸款利率,都是在它之上加減點數。LPR由18家銀行的利率共同決定,去掉一個最高和一個最低,平均剩下的,就是它,每月20號更新。如果市場錢緊張,利率就會上升,反之,下降。


固定利率:即保持原來的利率(也有極少部分說和銀行再協商),總之,它不再和央行的基準利率關聯,(央行利率)最近四年多一直沒有調過,但是2015年時一年內卻密集地降了5次,造成2016年所有城市的房價都翻倍。


“固定利率”VS“LPR”的最優解……

在國內,央行行長放話出來說:“將抑制利率過快下調”,好熟悉的內容,就像聽到熟悉的“將抑制房價上漲過度”,結果房價是蹭蹭地往上漲,所以這很可能代表我國利率將至少逐漸往下走,換了房貸利率就跟著少。


下圖是歷年中國銀行利率,每個週期的最低點越來越低,整體不斷下行。

“固定利率”VS“LPR”的最優解……

假設貸款了50萬,貸了30年,4.9%利率,等額本息,2653元/月

假設以後5年期LPR的利率保持過去半年的下降速度,即每半年下降0.1%,一年後共下降0.2%

變成4.7%,那麼2593元/月,即往後一年,每月少還60元,兩年後共下降0.4%,每月少還120元,以此類推。



連續下降,要轉LPR嗎??


小白覺得這違背銀行的本性,面對房貸28萬億這麼大的蛋糕,銀行小姐姐小哥哥辛辛苦苦打電話來,然後再幫忙轉換,不但不多賺錢,而且還要少賺錢,銀行可不是慈善機構。


而且LPR是 2019.08,開始了,每月20號更新,一年期的LPR已降息了4次,五年期的LPR也已降息了2次,待到2020年03月,五年期的LPR(房貸一般超過5年,所以受它影響)的可能已累計降息了3次,那麼轉換後,一年後,再降息的空間就很小了。


中國央行8月推出LPR新機制以來已報價7次


“固定利率”VS“LPR”的最優解……



我們假想LPR是經濟學家故意弄出來一個新的專業名詞,目的就是不想讓大家輕易看懂,好騙大家入坑。雖然現在確實經濟是在下行,但是如果技術突然突破了,三,五年後如果爆發第四次工業革命的話,

那LPR也將爆漲(因為新行業的利潤率是數倍,數十倍,甚至數百千倍級別,那時新行業公司自然願意向銀行高利息借錢,銀行也自然會提高存款利息,來吸收更多存款,然後放貸,這樣LPR就上升了)


5G時代的來臨,又或者人工智能的突破,隨時都可能帶動LPR的上升。



通貨膨脹,物價飆漲,也會逼升LRP


比如你把100元存在銀行,4%的年利率,一年後得4元,變成104元,但是如果年通貨膨脹8%的話,那麼得到的是100-8+4=96元,本都沒有保住,這樣大家就不想把錢存在銀行,都想取錢出來,換成某種其它產品。這時銀行們為了可以保住和爭取大眾的存款,那麼就會提高他們的存款利率,即等於提升LPR利率。
由於疫情,資金緊張,已發放了3.3萬億元,不排除進一步投放,它不會馬上反映到物價,一年後如果引起物價飆漲的話,到時將上調LPR利率。


歷年通貨膨脹和歷年利率(通脹高時,就上調利率)

“固定利率”VS“LPR”的最優解……

最近3,5年,LPR5年期利率很可能會下行,但是房貸都是15-30年,以後怎麼樣,會不會剛開始給點甜頭嘗一嘗,然後就升息,在房住不炒是當前的大方針下,國家不會鼓勵LPR5年期利率大降,銀行們更不會主動讓利降。推出LPR主要目的是LPR1年期的利率不斷下降,讓中小企業短期借款利潤下降,來激活中小企業。

“固定利率”VS“LPR”的最優解……

央行利率又不是不再變化的,雖然最近四年多一直沒有調過,但是在2015年時一年內密集地降了5次。讓大家換成這個LPR利率後,很可能目的就是為降央行利率做準備,同時又可以做到不像過去那:"降息過度引起房價上漲"。但是這時央行利率和房貸利率(LPR5年期)無關了。
把央行看成莊家就明白了,明顯的莊家放消息試盤。買大買小,買定離手,莊家看一下統計,再決定開大還是開小。既然現在主流媒體如抖音等都是一邊倒建議大家選民行利率,那麼反其道而行就對了。


小學生才做選擇題,銀行們想全要。無論選固定還是LPR,對已有房貸的一族來說,都等於變相加利息了。

因為,比如現在的利息是4.9✘1.1(上浮10%)=5.39。改模式的話。就是現在這種模式以後不會有了。以後要麼一直是5.39的固定利率(即使基準利率下降了,它仍固定), 要麼就是LPR+固定點,依然高於基準利率許多。


帶賭博性質的選擇題就好比:收費車位10元一天,免費車位看交警叔叔吃飯,沒抄牌是省了10元/天,但是一張牛肉乾就是2張毛爺爺。


對於目前,如果是有考慮短期內還清貸款(1-7年)的購房客戶,對於上述選擇題,小白覺得可以選擇LPR,畢竟,短期內趨勢是下降,自己手上有資金,等得起,也賭得起,以後或是一路下行,自然可以留著慢慢供,如果是峰迴路轉有上升趨勢,隨時可以提前還款。有錢的大佬您說了算。


如果考慮長期供滿(20-30年)的老鐵,畢竟通貨膨脹影響,20年前10W算是有錢人,放在當下卻只是有10W塊錢的人。以前10W的購買力是現在的幾倍,事實對比很明顯。現在5K都沒有壓力,30年後5K可能都只是個零頭。換言之求穩,固定了,或漲或跌與你無關,30年月供在自己承受範圍內,符合自己預期,合適的,也才是最好的。


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