年末的杭州樓市真的很忙。預售證大把發，昨天我們已經「劇透」過一二；土地市場也是，昨天又掛了七宗主城區的地塊。
其中四宗地塊是商業，三宗位於西湖區之江的浮山單元，一宗位於濱江核心區，還有一宗是停車場用地。出讓時間，都是明年的1月10號。
「重頭戲」當然是兩宗宅地，一宗在東新單元，一宗在三墩北。
☝兩宗宅地指標丨圖自好地網
東新單元是繼西房地塊之後的又一次推地，三墩北則是近一年來頭一回。兩宗地塊的價格體系，不盡相同。
三墩北，有點委屈。
01
這個屢次誕生紅盤的區域，有幾個疊加的因素：
一是西湖區，西湖區有光環，不經意就會有學區加持；
二是三墩，連接著老城西，本身有龐大的居住人口，這些年一直在往北溢出；
三是雲谷小鎮，這個充滿想像力的行業說不定哪一天就跟淘寶一樣改變了我們的生活方式；
四是價格，最重要也是價格，毛坯兩萬二三、精裝兩萬七八，每一回都收穫不少關注度。
而這宗新地塊一掛出來，我們似乎就看到了明年這裡的戰況，依舊是紅盤啊。
因為這宗地塊，比今年搖的任何樓盤，從地理位置來說都要便捷。
地塊的具體位置，可以沿著古墩路往良渚方向走，過了金地廣場，看到開元曼居酒店，差不多就到了，北邊是個加油站。隔一條古墩路，是安置房勾莊佳苑，勾莊佳苑的南面，就是上實·海上海。
☝三墩北地塊位置丨圖自好地網
出讓面積是36856㎡，容積率2.8，建築面積103196.8㎡，有10%的公租房配建比例。
金地廣場這個地鐵站點離它大概有1公里多，北側的白洋站距離地塊更近，大約四五百米，西北側還有嘉綠苑小學，步行大約七八百米。
也就是說，地塊其實跟現在三墩北此前新房集中的那個片區有些不一樣，在它們東面七八百米的樣子。這七八百米，就把三墩北樓盤最大的「痛」解決了——直接能走到地鐵口，也不像有些樓盤暫時會受到鐵路和高速的割裂。
交通條件上更好，價格卻是一致的，因為，它的住宅銷售均價限定在28100元/㎡（含裝修3000元）。
乍一看，跟板塊內的高層價格是持平的，三墩北近期最後一個開盤的樓盤，銀城·雲谷天境高層精裝售價28108元/㎡，5854組搖216套房子，中籤率不到4%。此前的雲和湖，高層是26900元/㎡的精裝價格。
但是雲谷天境也好，雲和湖也好，都是上一個時代的園區規劃，那時候，它們還可以做高低配，雲谷天境有高層、小高層和疊排，價格分別是28108元/㎡、29300元/㎡和34749元/㎡。雲和湖的洋房，單價也達到了32080元/㎡。
但現在的土地出讓政策，限定了整盤的均價，也就沒什麼條件做洋房和疊排了，最多搭點小高層。仔細算算，整盤均價比此前的高低配樓盤甚至還要低，因為限定了銷售均價，整個樓盤貨值也就變得固定了。而且，最高的售價也限死了，精裝也不過是30610元/㎡——做洋房和疊排都沒意義。
明明位置更好，離地鐵更近，偏偏實際價格還更低一些。在臨近年度更替，部分區域憧憬著價格可以上揚的同時，三墩北，有點委屈。
不過反過來講，區域委屈了，打算拿地以及周邊有地的開發商可能也搖頭，但是對於購房者來說，這宗地塊的「委屈」反而是優勢，有地鐵、有西湖區加持、單價被死死摁住，主城區的進入門檻，還是被守住了。
它已經具備下一個「紅盤」的條件了，畢竟三墩北那麼多次搖號下來，每一次的中籤率，尤其是高層，都低到了5%以下；就算是小高層和洋房，也在10%左右甚至更低。
02
同時掛牌、同天出讓的東新地塊，不委屈。
東新地塊，建築面積9.5萬方，有10%是公租房。起始樓面價24082元/㎡，跟此前西房地塊的樓面價23782元/㎡基本接近，住宅的銷售均價限定在47000元/㎡（含裝修4500元/㎡）。
這個限價標準，比西房拿下的東新宅地，貴了2000元/㎡。但是，它的位置，其實是比西房地塊更靠北面。越往北越貴，是個什麼道理？
☝東新地塊位置丨圖自好地網
也來看下地塊的具體位置。這塊地的範圍我們可以看兩條路，一條是東邊規劃中的費家塘路（現在的費家塘路今後要往東移），一條是南面的沈家路，這樣大致位置就清楚了。基本上就是西房東新地塊往北，直線距離大約五百米。
西房地塊就在東新園的正東面，最近的地鐵站是5號線的香積寺路站，但距離差不多有1.3公里，步行起來有點麻煩。而新掛牌的地塊，最近的則是北面的東新東路站，是地鐵3號線和4號線的交匯站，步行大約700米。
這樣一來，新地塊仰仗的就是新天地的配套資源了，兩宗地塊雖近，一個往三塘或者文暉靠，一個則往北邊的新天地靠；一個45000元/㎡，一個47000元/㎡。但是相同的是，兩個地方的售價都超過了周邊的二手房售價。
東新園雖然沒太大的可比性，但它的房價很穩定，二手房依然是35000元/㎡不到些的樣子，好在成交還算活躍；新天地裡的代表樓盤濱江·萬家星城的價格也很堅挺，二手房成交價大約是40000元/㎡。
03
三墩北，有點委屈，縱然盼來了新的一年縱然屢屢是個位數中籤率，高層價格也是紋絲不動；東新地塊，在此前的45000元/㎡都有壓力的情況下，還是漲了2000塊一個平方。
這樣的樓市，是我們的進行時，無法改變什麼，但是得儘早知道一下。
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