東京「房事」圖鑑

東京「房事」圖鑑

接上上篇,具體講東京。

我們說的東京,概念其實挺泛的,

有東京23區、東京都,還有東京都市圈,這麼幾個概念。

東京23區<東京都<東京都市圈。

東京23區,也是我們一般意義上以為的東京,也叫東京都區部。

東京「房事」圖鑑

它是東京都的一個都,加上多摩地域、伊豆群島、小笠原群島等共同組成日本一級行政區——“東京都”。

東京都市圈範圍則更廣。

日本有三大都市圈,關西都市圈、名古屋都市圈和東京都市圈。

東京都市圈,也叫首都圈,由東京都、埼玉縣、千葉縣、神奈川縣,一都三縣構成。

今天文章中說的東京,指的都是東京23區。

入正題。

1、

日本的房子基本都是永久產權的,也有少量非永久產權的,

如果要買,買永久產權的。

房子類型分為公寓和一戶建,公寓不用解釋了,

一戶建就是一塊地,上面自己蓋房子,類似於東南亞房產的house。

這兩種房產,外國人都能買,單價上,具體case,具體分析,總體差別不算太大,均價基本都是4-6萬人民幣/平。

但總價上,一戶建肯定高,畢竟,公寓面積小,一戶建面積大。

(日本的房子不像國內按建築面積算,是按使用面積計算,同等面積,比國內的房子大一些。)

所以,如果是身在國外的投資客,在日本買房的話,還是建議買公寓,回報率更高一些。

今天聊的,主要是公寓,且為二手公寓。

在日本,普通人投資,不建議買新房。

原因在於,日本的新房價格比二手房要高很多。

雖然房子租出去,租金上也會相差一些,但和房價比起來,多賺的房租就算不了什麼了。

就價值而言,買新房,房子立刻折價,而二手房,相對摺價的幅度不高。

所以,從性價比和房屋出租回報率來看,對於普通人的投資而言,二手房更好。

之前說過,日本買房可以買帶租約的房子,即買即有收益,戳:打點折很了不起呀?!日本賣房子還送個“人”呢!。

當然,對於千金難買心頭愛的投資者而言,這條原則不適用。

關於二手房,日本的房產又以1981年為界,1981年頒佈了新的日本建築的耐震基準條例,

1982年開始,房子抗8級地震,之前的抗7級。

其實總體區別不大。

也正是由於建築材料和工程過硬,即使是“311”百年一遇的大地震,東京都也沒有一棟房子倒塌。

另,日本政府會強制業主每年繳納1萬日元左右的火災地震保險,即使房子出現問題,政府也會有相應的賠償。

BTW,1982年之前的房子有個好處,有些可以商住兩用。

2、

東京是日本首都,第一大城市,經濟政治中心,世界一線城市,如果追求穩定,選擇東京一定沒錯。

那麼在東京買房,應該買哪呢?

東京23區,面積623平方公里,人口906萬,

我在的深圳,面積近2000平方公里,人口1252萬,

人口密度上,東京比深圳要大得多,再加上來自世界各地的遊客、商務人士。

因而,類比一下深圳房屋的出租率,

從出租的角度,在整個東京23區,房子要租出去基本問題不大。

房價上,東京23個區,我把它分成兩個部分,東京都心5區,剩餘的18區。

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都心5區,是東京最核心的區域,漲幅相對大,保值增值空間大。

千代田區:日本最中心,皇室、國會所在地,還有一些高端商業區。

港區:東京乃至日本房價最貴的地方,富人區聚集。

中央區:著名的銀座、日本橋都在這裡。

新宿區:繁華的商業區,晚上最熱鬧的地方,著名的歌舞伎町就在這裡。

澀谷區:東京的CBD,很多日本大公司都在這裡。

由於是核心區,房子的單價也比較貴。

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(2016-2017年東京地價漲幅最高的10個地方,全在這5個區)

個人覺得,這五個區,看中投資回報的話,看總價,別看單價,

選擇租金收益率高的小房子。

看中升值的話,選擇最好的地段,稍大一點的剛需房,但租金回報率會低一些。

這個區以外剩餘的18區,單價更低,回報率和這五區相比,可能高1.5%左右,但漲幅相對小一些。

比如,銀座的毛回報率4%,但板橋能有7%或者7.5%,但銀座的漲地肯定比板橋快。

說到小房子,小的房子,租金回報率更高,這個是普遍原則。

所以,從投資,非居住的角度看,不建議買太大的房子。

與其買一套大房子,不如多買幾套小房子。

同樣的總價,幾套小房子的收益肯定大於一套大房子。

且小房子的流轉,也相對會快一些。

小房子,指的是日本的單身公寓,一般在20平米左右(日本的房子,不是建築面積,而是實用面積,相當於國內25、26平米的樣子,一個人住基本夠了)。

比如這樣的⤵️

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很多學生、單身的年輕人,一般都住在這種房子裡。

剛需買這種房子不多,但它們非常受投資客喜歡,只投資客這個市場,基本就足夠消化這些房子。

純回報率4-6%,能做到6%的不少。

關於貸款。

日本當地銀行是不給貸的,目前可通過日本的中資銀行貸款,資質好的客戶,2000萬日元以上(差不多是120萬人民幣,所以買小房子一般是全款)的房子可以貸款,絕大多數,是3000萬日元的門檻,貸款期限1年以上,15年以下,利率在3%左右,貸款額度不超過評估價50%。

要求貸款人有穩定的職業,和收入來源,且年收入不低於400萬日元,且須提供國內稅單,

3、

一些交易和持有上的規則。

A、買房稅費:總價6-8%。

上一篇文章也提到了,在日本買房,是件很標準化的事。

因為國家幾乎把每一個細節都想到了,都規定好了,也很透明。

所以,找到合法的、持牌的中介,基本不會出錯,他們不會冒著丟飯碗的風險去坑客戶。

這個找到了合適的中介,按照規矩一步一步走就行。

中介費3%+6萬日元,

國稅——登錄稅(土地評估價1%。房產評估價0.3%)、印花稅,

地方稅——房產取得稅,

產權轉移登記手續費(5-10萬日元),

地震火災險,

總體,算下來,是總價的6-7%。

B、持有稅費:總價1.5%/年

日本房產的持有費用挺高的(所以選擇人口多的城市,不至於讓房子空置)。

每年需要交的費用用,國稅——固定資產稅,地方稅——都市計劃稅,物業管理費,修繕費,中介代管費……

反正,七七八八下來,每年的持有費用大概占房屋總價的1.5%。

所以,在東京,扣除這些持有費用,實際的純收益率差不多4-6%,能做到6%就非常優秀了。

物業費是建築每個月的日常維護費用,而這些開支裡,另一個大頭是修繕費,這筆錢比每個月的物業費都高。

但其實,這筆錢交的是值的。

日本的房子,基本每隔10年要大修一次,修繕的錢,都是來自於每個月屋主交的修繕費,積少成多,然後來一次大整修。

所以,會看到日本的房子,一些80、90年代的房子,看上去跟我們10年前的房子一樣新,很大程度上可以讓房子保值。

C:賣出費用:總價6%左右。

賣出也得交中介費,費用一樣是3%+6萬日元,

增值稅,指的是房子出售的時候有溢價,需要對溢價的部分,徵收增值稅,

5年之內賣出,增值部分徵收30%的增值稅。

5年以後賣出,增值部分徵收15%的增值稅。

所以,這也是防止短線炒作。

增值稅一般會有專業的稅理士操作,有很多抵扣項,比如買房的成本,來回機票、住宿等等。

由於,所以這個部分可以做一些抵扣。

另,日本賣房的時候,有一個10.21%的源泉稅,

關於這一點,我真的有點困惑。

因為我問了幾個中介,每個人給我的回答都不一樣,

不懂日語,我也沒辦法在官網上核實。

有中介說,這筆錢是不用交的。

也有中介說,這筆錢需要先交,一年後退還。

總體,賣出成本,和買房成本差不多,是總價的6-8%。

結論:東京(日本)的房子,持有費用相對高,建議長期持有,獲得穩定現金回報。

穩字當頭。


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