LPR利率下調五個基點,房貸利率是不是也要降了?很有可能不是

2019年11月20日中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈,貸款市場報價利率(LPR)為:1年期LPR為4.15%,5年期以上LPR為4.8%。1年期和5年期LPR均較9月報價下行5個基點。

無論是從10月8日以後採用LPR利率辦理房貸的購房者,還是即將要辦理房貸的人,心裡是不是都樂開了花?這兩類人肯定是這樣想的:

  • 對於已經辦理房貸的購房者來說,銀行加的點數是不變的,作為基礎的LPR利率降低了,實際貸款利率也肯定會下降,這個月的月供肯定會降低。
  • 對於即將要辦理房貸的人來說,LPR利率的下調一定會帶動銀行降低房貸利率,自己的房貸利率也是會下調的。
LPR利率下調五個基點,房貸利率是不是也要降了?很有可能不是

我想說的是,高興的有點早了,聽我慢慢說來。

一、加點數的玄機

房貸利率與LPR之間的關係可以由下面這個公式來表達:

房貸利率=LPR利率+基點。

公式的基點有兩家單位有權利變動,一個單位是當地人民銀行根據當地的金融環境進行調整。另一個就是辦理貸款的商業銀行根據自身資金成本情況和客戶的相關資質進行調整。

即將買房的人之所以覺得比較開心,主要還是因為他們默認加點基數是不會發生變化的。可實際上呢?

當地人民銀行短期內是不會進行調整的,但是辦理貸款的商業銀行卻是會調整的。

據我瞭解現在很多商業銀行仍然採用的是“明LPR,暗基準利率。”

也就是說,一家商業銀行原來的房貸利率是基準利率上浮20%,現在的房貸利率依然是這個利率。在計算基點時就是用基準利率上浮20%得出的利率減LPR利率得出基點數。

這就會造成一種情況,銀行只認自己設定好的利率。

無論LPR是升是降,對於即將申請房貸的客戶來說,其最終的房貸利率不會受其影響。因為銀行會通過調整加點數來調整最終利率。

二、銀行利率的調整與LPR調整並不同步

LPR新政剛出的時候,很多人都預測說銀行的房貸利率有可能跟隨LPR的每月變動而隨之而變。

按照以前採用貸款基準利率的邏輯來分析的話,確實如此。借款合同裡也約定的有相關條款:

貸款基準利率變,房貸利率立即發生變化,或者是一年一變。

因為LPR是每月一變,所以房貸利率不也可以採用立即隨之而變嗎?

原則上可以,但大部分銀行不會讓這樣選。

LPR利率下調五個基點,房貸利率是不是也要降了?很有可能不是

在辦理房貸的過程中,尤其是對於利率變動方式這種比較邊緣的問題,客戶要麼不清楚這是什麼意思,要麼壓根兒就不在意這個細節。所以利率變動方式都是銀行自行確定的。

據我所知,銀行的利率調整方式大多采用一年一變。

而一年一變也分兩種:

  • 一種是貸款發放日次年,每年1月1日根據當月LPR利率進行調整。
  • 另一種是貸款發放日次年,放款日期的對應日根據當月LPR利率進行調整,以後每年在對應日都會進行調整。

在以上兩種選擇中,銀行又比較偏愛第一種。

換句話說,現在的LPR利率發生變化,不會改變已經發放的貸款利率,最快也得等到2020年1月1日才能反應過來。可次年1月1日的LPR利率與本月(11月)的LPR利率又是沒有直接關係的。

說到這兒,大家肯定有疑問了,LPR新政的推行難道不是為了更好地調控貸款利率嗎?銀行跟著LPR的變動,也調整基點,客戶的實際利率沒有發生變化,這LPR新政的推行豈不是很失敗?

我覺得這不能說LPR推行很失敗,而是過渡階段的產物,產生這樣的情況我認為有下面兩個原因:

一、銀行資金成本沒有發生變化

LPR新政目前也還只是探索階段,還有很多問題沒有解決。比如貸款利率的“錨”由貸款基準利率變為LPR,存款利率的“錨”怎麼變?

這是很現實的一個問題,因為它直接關係到銀行的資金成本,間接關係到銀行的貸款定價。

這很好理解,LPR利率下降了,銀行的存款基準利率卻沒有降,這意味著銀行吸納存款所付出的利息沒有降。

銀行付出的利息沒有降,放出貸款收的利息自然不能降。否則銀行豈不是賠本了?

那銀行的存款基準利率為什麼沒有降低呢?

從歷史情況來看,當下的存款基準利率是最低的。如果利率再下降,誇張點預測,就和歐洲的負利率沒有太大差異了。再來一輪大水漫灌,快速通貨膨脹,會對當下的經濟造成強烈的衝擊。

調整存款基準利率的作用是調控貨幣供應量,但調控貨幣供應量的手段卻不只是調整存款基準利率。

通過調整存款準備金率、再貸款、公開市場業務等都可以替代存款基準利率的作用。

我預測,存款基準利率短期內不會發生變化,銀行的資金成本短期內也自然不會發生變化。

LPR利率下調五個基點,房貸利率是不是也要降了?很有可能不是

二、年底資金比較緊張

銀行年底貸款資金比較緊張似乎已經是一個比較普遍的現象。在11月這樣一個臨近年終結算的月份,能從銀行貸出款已經實屬不易,還指望利率下降,似乎有點痴人說夢。

為什麼銀行老是年底貸款資金緊張呢?

第一、房貸額度緊張

  1. 貸款資金緊張實際上是房貸額度緊張。很多銀行在年初就已經設定好各個貸款品類的貸款額度了。房貸額度一年就若干億,放完就沒有了,所以年底的房貸額度就會比較少。
  2. 銀行的貸款品種有很多,房貸是定價最低的一種,也是銀行利潤最低的一種。現在的銀行都是利潤導向。每年年初,分給房貸的額度往往比較少。
  3. 現在監管機構對於銀行的放貸指標也有控制,一家銀行一個月能發放多少額度的房貸也都是受到嚴格控制的。

第二、考核壓力

快到年底,已經完成任務指標的銀行和差很多沒有完成指標的銀行已經不會繼續放款了。因為現在的放款就會變成來年的基數。

只有那些還差一些就能完成任務的銀行會積極在放款,力求完成任務指標。

寫在後面的話:

雖然LPR的利率在變化,但不會有那麼快傳導到房貸利率上。對於已經發放的貸款來說,最快也得次年1月1日才能變更利率。對於還未發放的貸款來說,因為銀行的資金成本和信貸規模,銀行是不會考慮降低利率的。

再看到LPR利率下調了,不要高興太早。


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