一、疫情發生後，租賃房屋因疫情防控需要暫時無法使用的，承租人可否要求延長租期或者減免相應期間的租金？
租賃房屋因疫情管控需要暫時無法使用的，承租人要求延長租期、減免相應期間的租金的，如確不可歸責於承租人、出租人的原因所致，可根據公平原則視情適當延長租期、減免租金，合理分擔因疫情管控導致的不利後果。
二、疫情發生後，承租人可否以疫情期間無法正常經營或者營業額大幅下滑為由，要求出租人減免租金？
正常情況下，承租人不能因自身經營狀況的好壞而突破合同約定，對租金隨意調整。但在疫情期間，由於疫情原因並非承租人自身原因而影響正常經營的，此時承租人可以積極與出租人進行溝通和協商，向出租人書面提出適當減免租金的要求。但若承租人可以實際使用租賃房屋，租賃合同的履行在法律上不存在實質性的障礙，那麼承租人可能難以用不可抗力進行抗辯。
北京市政府也出臺了一系列政策，鼓勵對中小微租戶適度減免疫情期間的租金，所以為了能夠促進企業運營的高效，減少糾紛，減少店鋪空置率的角度看，我們也希望出租人與承租人能夠積極協商、攜手共進、共渡難關。
三、疫情發生後，如果對租金進行減免，需要考慮哪些因素？
疫情發生後，如果根據公平原則對租金進行減免，既要考慮到承租人的實際情況，也要綜合考慮租賃房屋的目的、經營用途、疫情管控措施對合同履行的影響程度等因素，合理分配風險及責任，而並非是簡單地減免租金而讓出租人承擔疫情管控措施所帶來的全部不利後果。
四、疫情發生前簽訂的短期租賃合同，約定合同履行期間在疫情防控期間，承租人未實際使用房屋的，可否不支付租金或者要求返還租金等費用？
受疫情防控影響，租賃房屋尚未交付使用或者交付房屋後無法實際進行經營的，且此種短期租賃合同在疫情期間可能履行期限就已經屆滿的，承租人可主張因不可抗力致使不能實現合同目的，從而要求解除合同，不支付租金或者要求出租人退還租金等相關費用。
五、疫情發生後，承租人能否以疫情為由遲延支付租金？
鑑於目前線上支付技術已經非常成熟和便捷，故疫情影響並非是遲延支付租金的合理理由，在未與出租人就租金減免及租金支付時間的變更協商一致的情形下，承租人仍應當依照合同約定按時支付租金，若未按時支付租金，仍然需要按照合同約定承擔相應違約責任。
六、疫情管控措施進行後，承租人可否以租賃房屋無法使用為由要求解除合同？
可以參考合同法九十四條第一款的規定，即因不可抗力致使不能實現合同目的的，當事人可以要求解除合同。根據此條款，當事人既可以通知對方解除，也可以提起訴訟或仲裁請求解除合同。
但需要注意的是，在司法實踐中，法院對因不可抗力請求解除合同的審查標準比較嚴格，若沒有達到致使合同目的不能實現的程度，那麼當事人要求解除合同的請求，可能很難得到法院的支持。
若承租房屋因疫情防控措施確實導致合同目的無法實現的，承租人或出租人提出解除租賃合同的，雙方可依據房屋租賃合同的完成程度、剩餘租期等情況，對合同解除後的相關事宜，使用公平原則分配責任。
七、疫情發生後，承租人可否以疫情期間無法正常經營或者營業額大幅下滑為由，要求解除合同?
不可否認疫情及相應的管控措施可能會導致承租人的經營受到一定影響，但此種情況一般被認定為尚未達到不能實現合同目的的程度，承租人據此要求解除合同，可能難以得到支持。
承租人此時可以要求出租人根據公平原則適度減免租金和違約責任。若承租人減免租金後仍無法繼續經營，或者承租人因疫情影響導致經濟狀況嚴重惡化，繼續履行租賃合同對其明顯不公平且不可能，那麼此種情況下，法院會允許雙方解除合同，但承租人仍需要承擔一定的違約責任。
八、疫情發生後，出租人可否以承租人拒絕或者延遲繳納租金為由主張解除合同？
一般來說疫情的發生及由此引發的行政管控措施對於承租人支付租金應該不構成履行障礙，在承租人與出租人就租金支付變更事宜未協商一致的情形下，仍應依約按時支付租金，若承租人拒絕或者延遲繳納租金，出租人可以依據約定或者法律規定行使單方解除權。
九、雙方當事人在租賃合同中對不可抗力情形進行了約定後是否仍可適用不可抗力規則進行免責？
民商事合同應尊重當事人之間的意思自治原則，如果當事人在合同中對於不可抗力的情形及處理辦法進行了約定，應視為雙方對疫情具備心理預期並且願意承擔由此導致的風險，故應該嚴格按照雙方的約定進行履行。
十、疫情期間適用不可抗力規則需要具備哪些條件？
當事人因疫情導致合同無法正常履行，適用不可抗力進行救濟還需具備以下條件，否則可能無法減免租金、解除合同或者免除違約責任。
1、新冠肺炎疫情導致的行政管控作為不可抗力的時間節點，應發生在合同履行過程中。
2、新冠肺炎疫情須與不能履行租賃合同具有因果關係時，才能發生不可抗力免責的法律效果。
3、受不可抗力影響的當事人應當及時通知對方並提供證明。
4、受疫情影響的一方當事人在新冠肺炎疫情發生時應盡避免損失擴大的義務。
上述內容摘自北京市高級人民法院官方微信，2020年3月3日上午，北京市豐臺法院花鄉法庭孫宇杉法官在一場全新的“雲端”直播普法課中的觀點。
十一、有哪些法律文件可以作為指導租賃合同糾紛解決的依據？
（一）《合同法》
（二）《最高人民法院關於在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關審判、執行工作的通知》（現已失效）。
（三）最高院《關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》
（四）2009最高院發佈的《 關於當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》。
（五）2020.02.10浙江省高級人民法院民事審判第一庭印發的《關於規範涉新冠肺炎疫情相關民事法律糾紛的實施意見（試行）》。
（六）2020.02.12湖北省高級人民法院民二庭印發的《關於審理涉及新型冠狀病毒肺炎疫情商事案件若干問題的解答》。
（七）2020.02.14內蒙古自治區高級人民法院印發的《關於審理涉新冠肺炎疫情民商事案件相關問題的指引》。
（八）2020.02.20廣西壯族自治區高級人民法院民二庭印發的《關於審理涉及新冠肺炎疫情民商事案件的指導意見》。
（九）2020.02.20《南京市中級人民法院關於妥善審理涉新冠肺炎疫情房地產案件的若干意見》。
（十）2020.03.03四川省高級人民法院民事審判第一庭印發的《關於涉新冠肺炎疫情相關民事案件審理的法官會議紀要》。
十二、不可抗力和情勢變更的區別？
（一）適用條件不同。不可抗力適用的條件是因為不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況導致客觀上不能履行合同義務；而情勢變更的適用條件是不可預見的客觀情況發生，若繼續履行合同則顯失公平。
（二）設置目的及法律責任不同。不可抗力的目的在於免除因不可抗力導致客觀無法履行民事義務的民事責任，免除承租人遲延支付租金的責任，免除承租人要求解除租賃合同的違約責任；而情勢變更在於通過適用公平原則，由法官裁量解決當事人之間的權益失衡問題，即承租人減免租金的問題。
（三）權利性質不同。不可抗力法律規定直接免責，屬於形成權，只要通知對方即可，屬於法定解除合同的事由；而情勢變更則屬於請求權，發生情勢變更，可以請求人民法院變更或解除合同。適用情勢變更原則很多地方需要報高級法院審核。
（四）適用範圍不同。不可抗力不僅適用於合同關係，而且適用於侵權；而情勢變更僅適用於合同關係。此外，不可抗力一般不適用於金錢給付之債。
十三、如何理解因不可抗力不能履行合同 ？
（一）因為不可能抗力不能履行支付租金的義務。
（二）因為不可能抗力導致承租人的合同目的不能實現。短暫的停業經營一般不構成不能履行合同，不能要求解除租賃合同，但可以據此要求根據情勢變更原則減免租金。
十四、承租人要求解除合同的依據有哪些？
1、不可抗力，可以免除解除合同的違約責任。
2、情勢變更，可以免除解除合同的違約責任。
3、符合特定情況承租人作為違約方可以解除合同，但須承擔違約責任。2019.11.08《全國法院民商事審判工作會議紀要》第48 條規定，“違約方不享有單方解除合同的權利。但是，在一些長期性合同如房屋租賃合同履行過程中，雙方形成合同僵局，一概不允許違約方通過起訴的方式解除合同，有時對雙方都不利。在此前提下，符合下列條件，違約方起訴請求解除合同的，人民法院依法予以支持：(1)違約方不存在惡意違約的情形(2)違約方繼續履行合同，對其顯失公平；(3)守約方拒絕解除合同，違反誠實信用原則。人民法院判決解除合同的，違約方本應當承擔的違約責任不能因解除合同而減少或者免除。”
十五、各地減免租金的主要政策？
規定名稱
免租相關內容
北京
《關於應對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情影響促進中小微企業健康持續發展的若干措施》
1. 中小微企業承租市及區屬國有企業房產從事生產經營活動，按照政府要求堅持營業或依照防疫規定關閉停業且不裁員、少裁員的，免收2月份房租；2. 承租用於辦公用房的，給予2月份租金50%的減免；3. 其他經營用房，鼓勵業主減免租金。
上海
《上海市全力防控疫情支持服務企業平穩健康發展的若干政策措施》
1. 中小企業承租國有企業經營性房產從事生產經營活動的，免收2、3兩月租金；2. 間接承租的企業，應確保租金減免落到實處；3. 鼓勵大型商務樓宇、商場、園區等為實體經營租戶減免租金。
重慶
《關於應對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情支持中小企業共渡難關的二十條政策措施》
1. 疫情期間，對承租國有資產類經營用房的中小微企業，減免1至3個月租金；2. 鼓勵大型商務樓宇、商場、市場運營方對中小微租戶適度減免疫情期間的租金，各區縣對採取減免租金措施的租賃企業可給予適度財政補貼。
天津
《天津市打贏新型冠狀病毒感染肺炎疫情防控阻擊戰進一步促進經濟社會持續健康發展若干措施》
1. 對承租國有資產類經營用房的中小企業，免收3個月房租；2. 對租用其他經營用房的，鼓勵業主為租戶減免租金，由雙方協商解決。
廣東
《關於應對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情支持企業復工復產促進經濟穩定運行的若干政策措施》
1. 國有資產類經營用房對疫情影響較大不能正常經營的民營承租企業免收第一個月租金，減半收取第二、三個月租金；2. 鼓勵其他物業持有人根據實際情況，適當減免租金。
浙江
《浙江省新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控領導小組關於支持小微企業渡過難關的意見》
1. 承租國有資產類經營用房的小微企業，自當地實行疫情防控後的第1個月房租免收，第2、第3個月房租減半；2. 對租用其他經營用房的，鼓勵業主減免租金，具體由雙方協商解決。
安徽
《關於應對新型冠狀病毒肺炎疫情支持中小微企業平穩健康發展的若干措施》
1. 承租國有企業經營性用房或產權為行政事業性單位房產的中小微企業，免收2020年2月、3月、4月的房租；2. 對租用其他經營用房的，鼓勵業主為租戶減免租金，具體由雙方協商確定。
福田
《深圳市福田區防控疫情同舟共濟“福企”十一條》
1、區政府、區屬國有企業物業對符合條件租戶2020年1月份減租金50％、2月份租金全免，3月份減租金50％。
2、鼓勵福田區15家股份合作公司對租戶減免租金。
3、鼓勵和支持商業街區、園區、綜合體業主減免租金。
深圳
深圳市國資委關於市屬國企物業租金減免的措施
1、免除深圳市屬國企在全國範圍內自持的科技園區、工業園區內非機關事業單位、非國有企業租戶2個月（2020年2月1日—3月31日）租金；
2、減免深圳市屬國企在全國範圍內其他自有物業非機關事業單位、非國有企業租戶的租金、管理費、停車費等。
十六、在處理租賃合同糾紛中承租人應當如何做？
（一）積極協商 ，相互諒解，達成和解
承租人受疫情影響導致租賃合同暫時無法履行時，應當積極與出租人協商、溝通，請求減免疫情期間的租金或者以其他方式予以適當補償。（二）及時通知並收集證據。
（二）若承租人主張疫情及政府行為導致租賃合同不能履行構成“不可抗力”的，或者認為構成情勢變更要求減免租金的，應當及時通知出租方並提供相關證明。
（三）及時通過法律途徑解決爭議
1、繼續履行，請求減免租金。
雙方如果對減免租金有共識，只是對於具體減免金額沒有的共識的，雙方可以達成補充協議，就減免租金的具體金額向法院提起訴訟解決，雙方的合同繼續履行，租金可以暫按一定數額支付，最後以法院確定的標準支付。
在承租方尚未與出租方就租金減免或合同解除達成一致前，建議承租方暫按照原租賃合同約定條款按時、足額支付租金，避免出現違約風險。尤其對於想繼續履行租賃合同的租客 ，不能因為未按時交付租金構成違約而導致業主主動要求解除合同。
2、解除合同。
本次疫情對於雙方租賃合同履行的負面影響應當是暫時性、階段性的，當事人一般可以通過減免租金、延長租期、給予一定優惠政策等措施減少疫情對合同的負面影響，並不必然導致合同目的無法實現，承租方無權任意解除租賃合同。
對於某些受疫情影響嚴重而可能長時間無法正常開業的特殊經營行業，例如娛樂場所、培訓機構、健身房等，可能無法實現合同目的的，承租方可考慮趁早提出解除合同，並且主動將房產交付給業主，避免造成損失的擴大。
十七、在處理租賃合同糾紛中出租人應當如何做？
（一）因疫情因素的客觀存在，如確實影響到承租人的正常居住、辦公、生產經營等活動的，本著公平及誠信原則，出租人可以主動承擔部分租金減免義務， 出租人與承租人作為產業上下游的依存關係，如承租商戶受疫情影響被迫違約撤店，出租人一方面面臨著因追償租金、違約金等而耗費的經濟和時間成本，另一方也需要考慮到店鋪空置、重新招租而可能產生的費用。唯有出租方、承租方攜手共進，方能共克時艱。
（二）對於出租人而言如果租客實在經營不下去，決意解除合同交還房產的，出租人可以考慮接收房屋並將房產出租給他人。如果出租人不接收房產可能會造成損失進一步擴大，這些空置期間的損失法院不一定會支持，同時即使租客不能解除合同，而租客無錢支付租金或租客面臨破產，則出租人也會面臨十分被動的局面。
十八、承租人應當提供哪些證據？
在本次疫情中各地政府採取的措施並不一致，且不同類型的租賃合同受疫情的影響也各不相同，為此，承租人應當積極履行通知義務，並提供因疫情及政府採取行政措施而導致合同暫時不能履行的證據，例如有關部門頒佈的延期復工復產規定、當地制定的特定場所封閉、人員隔離、禁止相關業態營業等規定以及業主或物業管理企業等組織要求人員禁止出入指定樓宇之規定等。如承租人主張繼續履行租賃合同支付疫情期間的全部租金顯失公平，承租方應當對因為受疫情及政府行政措施影響而停業以及停業時間、損失範圍等加以證明。
閱讀更多 律途在線 的文章
