今起，推出《疫情樓市研判》系列文章。本文為開篇之作，將為研究定下基調，之後文章開始針對具體問題進行總結。
樓市調控已經進入深水區，不能以“非典”樓市來研判2020年走向。
無論是一、二線城市還是三四線城市，無論是開發商還是購房者，無論是剛需產品還是改善產品，市場都不能再靠“猜大小、賭輸贏”。
本文通過篩選權威來源數據，就兩個時期進行比對與分析，從疫情影響、宏觀經濟階段、樓市基本面、家庭負債率、樓市政策面、市場預期六大方面22個小點進行深入剖析。
疫情影響不同
2003年“非典”時間表
2002年12月，第一例“非典”（SARS）在佛山爆發
2003年2月春運，“非典”在全國迅速擴散
2月，“非典”疫情上報世界衛生組織
4月，全面進行人員隔離
5月，北京新增病例數量首次下降
6月，衛生部宣佈北京市防治非典型肺炎指揮部撤銷
7月，全球“非典”病例人數不再增長，疫情基本告一段落
1、新冠病毒傳染性更強
“非典”沒有對全國造成大範圍影響，而新冠狀病毒導致全國進入1級響應，世界衛生組織將其列為國際關注的突發公共衛生事件。
2、兩次疫情對生活和經濟影響兩重天
2003年“非典”期間，傳染源能夠得到有效控制，對大多數人的工作和生活影響不大，大多數售樓部正常營業。重點災區集中在廣東、北京。
2020年新冠肺炎期間，全國幾乎所有行業停業，幾乎全民隔離。
3、“非典”期間樓市不降反升
“非典”期間，諸多行業受到衝擊，而房地產雖有傷在身,卻也能獨領風騷，發揮了對宏觀經濟“穩壓器”的作用。
2003年4月份全國商品房銷售額同比增加46.6%，其中個人購買同比增加52.2%。
在“非典”重災區山西省，商品房銷售面積和金額同比分別增長146.5%、253%，天津市房屋成交面積和金額同比分別增長31.3%、3O.9%。
4、“非典”房地產投資增長，施工和竣工面積並未大降
據國房指數，2003年4月，全國房地產開發投資繼續保持了33.5%的高速增長。全國商品房新開工面積同比增長31.7%，竣工面積同比增長38%。
1-4月,“非典重災區”山西省商品房開發投資和施工面積同比分別增長了85.5%、63.8%。
同時，因為巨大的產業關聯特性，“非典”時期房地產對國民經濟擴大總需求起到了部分支撐作用。
而2020年新冠肺炎疫情爆發以來，幾乎是全國全行業停工。受停工影響，在建工程的交房時間勢必延期，這一全國範圍的違約風險在“非典”時期非常小。
宏觀經濟階段不同
2001年底，中國正式加入WTO。2003年“非典”時期的中國經濟正處於起步加速的階段。2020年，中國已成為世界第二大經濟體。中國的風吹草動都會給世界經濟帶來重大影響。
我們看一下宏觀經濟數據：
解讀：
1、財富量與負債不同
通俗講，M2是鈔票量，GDP是財富量，M2/GDP比值從2003年的1.6上升到2019年2，說明負債增速快過財富增速，且達到了較高位置，未來M2增速必須得放慢。
M2增速從2003年的19.58%降到2019年的8.7%說明房地產外圍資金變少，在未來的經濟階段，房地產必然在降速中發展。
2、城鎮化率與發展空間不同
2003年中國（內地）人口12.92億，城鎮化率是40.43%。
2019年中國（內地）總人口突破14億，城鎮化率是60.60%。
2003年的城鎮化率空間很大，歷史階段的主題是高速發展。
2019年同樣也有空間，但面對世界發達國家80%的城鎮化率水平比較，中國未來的城鎮化發展速度與經濟一樣會明顯降速提質。
與城鎮化率密切關聯的建築業和房地產業亦將放緩發展速度。
3、人口變量的風險與機會不同
兩者人口變化不大，但出生率差異導致人口結構變化：
2003年人口中，15-64歲人口占比70.4%。較高出生率保證了今後長時間內購房群體基數上升。
2019年人口中，16至59歲人口占比64.0%。60歲以下人口減少，意味著潛在購房群體降低。
人口老齡化趨勢對房地產銷售市場乃至整個社會養老體系產生重大影響。
2003年在人口、資金、居民購房能力強大的情況下掀起了第一波牛市，但房地產總體處於市場化初期，還沒有形成顯著的上漲預期效應和財富效應。
而目前階段已進入樓市的下半場，不能再指望靠樓市行情快速獲利，要注意到市場需求和經濟階段的變化才能規避風險。
只有研究好人口結構帶來的細分領域需求變化，樓市才能找到新的賺錢機會。
樓市基本面鉅變
2003年與2020年的樓市基本面可以概括為以下關鍵詞：
不同量級、不同階段、不同需求、不同基調
1、行業量級鉅變
以上兩圖數據來源於國家統計局1998-2008年列表，由於2001-2004年暫無顯示，取（2000-2005年）平均值估算2002年經濟情況。
兩次疫情前的行業基礎已經鉅變：後者是前者企業數量的約2.5倍，房屋施工面積的約7.8倍，房地產開發投資總額的約12倍
2、行業階段鉅變
2003年，國內房地產處於起步階段，發動第一波牛市，且呈單邊牛市走勢。
2020年，國內樓市在經歷了2016-2018年曆史罕見的“瘋牛”後，進入了橫盤休整期。
在2019年政策面已經企穩的背景下，樓市的企穩還需要2年左右時間。以武漢市場為例，（在未發生疫情的前提下）根據權威測算預計到2022年才能復甦。
3、行業基調鉅變
2003年8月，國務院下發《關於促進房地產市場持續健康發展的通知》，將房地產業定位為拉動國家經濟發展的支柱產業之一。
《通知》明確提出要保持房地產業的持續健康發展，要求充分認識房地產市場持續健康發展的重要意義。
2019年7月30日政治局會議強調：“房住不炒”，落實長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。
2020年2月19日，人民銀行發文指出：妥善應對經濟短期下行壓力，堅決不搞“大水漫灌”，確保經濟運行在合理區間，重申“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。
4、市場需求鉅變
2003年商品房處於起步階段，現階段市場的主要需求是從有房住到住好房。
2003年，人均居住面積不超過15㎡，2019年人均住房面積達到40.8㎡。從人均住房面積和供應套數看，目前階段我國已經基本告別住房短缺時代。
相比於起步階段而言，現在的市場主要需求是人均面積擴大、房屋成色翻新、資源配套變好（交通、學區、商業、醫療等）、物業服務提升等。
5、市場格局鉅變
樓市從2003年跑馬圈地到如今規模化競爭，行業整體增速放緩的同時，百強內部各梯隊房企分化格局加劇。
根據2019年全年房地產的銷售榜單，TOP30房企的權益銷售金額集中度已達到35.7%。TOP100房企佔據行業53%的份額。
2003年，房地產不在高位運行，不是高危行業，資本化程度不高，幾乎沒有高槓杆風險，也幾乎沒有市場預期看衰的風險。
2019年，房地產業已經是高位運行，拿地成本高，去化週期拉長，限價之下，對高槓杆、高週轉企業的資金實力與運營實力要求很高。中小企業在市場下行中將加速被兼併與破產。
“非典”對於2003年樓市的衝擊並不大，而新冠肺炎對於目前急需資金和轉速的樓市而言，可以說是雪上加霜，甚至是霜上加雪。
家庭負債不同
透過發展階段和市場需求，我們發現2020年樓市與2003年樓市一個深層次的變化是家庭負債率。
1、家庭負債率決定了樓市的走勢
居高不下的家庭負債率，是制約房地產市場發展和宏觀經濟發展的重要因素。
2003年的樓市處於第一波牛市的起點，家庭負債率處於非常低的水平。而如今家庭負債率已經發生了鉅變。
以上圖所示的湖北數據為例，2018年湖北住戶存款額為26315.35億元。可見，貸款是存款的52.7%，貸款中又以中長期貸款為主體，高達87.27%。
可以判斷住戶的貸款絕大部分被固定投資，尤其是以房產投資為主的項目佔據。
2、家庭債務已逼近家庭的承受極限
經濟學家田國強在2018年8月指出：
我國家庭債務與可支配收入之比達107.2%（如上圖），已經超過美國當前水平，更是逼近美國金融危機前峰值。
如果加上隱藏的民間借貸等無法被統計的部分，實際上中國一些家庭已處於入不敷出的狀態。
家庭在加槓桿的同時，區域性不均衡的問題變得愈加突出，部分區域的債務負擔更是嚴重。截至2017年，已有超過10個省市的家庭債務與可支配收入之比超過100%。
其中，福建、廣東、浙江等三個省份已超過美國金融危機前的峰值，而重慶與北京這兩個直轄市也正在逼近這一峰值。
較之2017年9月，江蘇、河南和山東三個棚改大省家庭槓桿率在2018年一季度末分別上升7.8、6.3和3.3個百分點。棚改在改善家庭居住條件的同時，也累積了大量的家庭債務。
而如果經濟發展不能支撐過高的家庭債務，則可能在局部引起系統性風險，這一點特別值得警惕。
3、實體經濟需要激活流動性
由於房產消費對老百姓現金流的侵蝕，消費增速自2011年開始持續下滑，社會消費品零售總額的增速已經由2011年的20%下降至2018年6月份的9%。
無論是主管部門想要激活實體經濟復甦，還是企業或家庭想要在樓市下半場中投資獲利，必須找準產業鏈帶來的新消費機遇。
樓市政策面不同
2003年前後與2020年前後，市場處於兩種決然不同的階段，政策面動作決然不同。
1、2003年：牛市箭在弦上，疫情無需救市
可以說，2003年是人、地、錢充足，具備了開啟第一次牛市的條件。在行業上升趨勢下，“非典”對樓市的衝擊並不大。
“非典”期間和過後，政府對樓市幾乎沒有救市動作，而前後政策的組合拳不僅促進了牛市的到來，也規範了市場向前發展。2003年前後政策脈絡如下：
1998年7月，國務院宣佈房地產市場化；
2002年5月，國土資源部發文，規定國有土地出讓實行招拍掛；
2003年4月，人民銀行發文，規定對購買高檔商品房、別墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人適當提高首付款比例；
2003年，國土資源部發布《緊急調控土地市場的通知》、《進一步治理整頓土地市場秩序工作方案》兩個文件。土地出讓自由度下降，土地供應量減少，價格開始走高；
2003年8月，國務院發文，明確將房地產業作為國民經濟的支柱產業；
2003年，央行的貨幣政策也十分寬鬆，上半年M2同比增長20.8％，貸款同比增長23.1％。
當年多地開始降低首付比例，多地首套房只需要首付兩成，“溫州炒房團”出現，遊走全國多個熱門城市。
2、2020年：政策已企穩，市場仍需“送溫暖”
2020年前，全國樓市進入史上最嚴調控階段，因城施策，堅持房住不炒，全面實行“三穩”“四限”。同時深化住房制度改革，租購併舉，加快完善住房保障體系。
穩字當頭的市場指導精神，絕不允許市場過熱過快，但遇到下行危機，可能引發系統性風險時，救市動作會十分堅決。
在2020年新冠肺炎疫情前後，既有調控政策也有救市動作。調控政策如下：
2018年12月，住建部推出“三穩政策”，以穩地價、穩房價、穩預期為目標。
2019年5月9日，財政部、稅務總局為繼續支持公共租賃住房建設和運營，提出對公租房免徵房產稅等7項稅收優惠政策。
2019年7月30日政治局會議強調：“房住不炒”，落實長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。
2020年2月，人民銀行發文指出將科學穩健把握逆週期調節力度，穩健的貨幣政策要靈活適度，堅決不搞“大水漫灌”，再次強調“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。
2020年疫情期間救市動作主要有：
2020年1月1日，央行宣佈降準0.5個百分點。
2020年1月26日，中房協建議全國房企建設線上售樓部，鼓勵在線營銷。
2020年2月3日至17日，央行降息，僅通過公開市場操作投放的流動性就高達3萬億元。央行公佈新一期LPR利率，一年期LPR為4.05%；五年期以上LPR為4.75%。
2月11日以來，上海、蘇州、西安、無錫10多個省市發佈涉房支持性政策，從土地出讓金、保證金、開竣工、預售及稅費等多個方面緩解開發商資金週轉壓力。
2月21日，住建部、財政部、央行聯合發文：可申請在2020年6月30日前緩繳住房公積金，職工在6月30日前不能正常還款的不作逾期處理。
2019年調控政策已經見底企穩，而市場一般會慣性下滑一段時間。如果沒有疫情發生，2020年—2021年本該是樓市休整企穩的階段。
由於突發疫情，全國經濟第一、二季度受到嚴重衝擊，預計在4-5月份國內疫情基本結束後，救市動作將頻出，政策利好將至。
房地產調控政策大概率會出現鬆動。目前階段的救市動作主要集中在企業端，下一步將出現在交易端。
3、後市需看1大板塊、2個時間點
拉動經濟的大動作除了為企業減負外，大概率會出現在拉昇大基建板塊。
而關於政策的推出和走向還必須要考慮兩個時間點：
一是疫情結束後，全國兩會的召開。屆時將會根據全國最新的經濟數據研究今年大政方針，全國定調以後，地方政府才好進一步推行一城一策。
二是全球疫情的動態。與“非典”不同的是，全球多個國家在本次新冠肺炎疫情中表現出“後知後覺”，抗疫動作比中國慢了一拍。在經濟全球化的今天，全球疫情的走勢將嚴重影響中國經濟。
市場預期不同
市場預期是決定後市走向的重要因素之一。可以說2003年和2020年，市場預期完全不同，從這幾個方面可以解讀：
1、市場認知不同，預期不同
2003年前，大眾對於房地產的關注較弱，即使“非典”來臨，首要考慮的也不是房產問題。
而經過2016年前後樓市“瘋牛”、全民樓市普及教育，大眾對樓市已經有了消費和投資需要，形成了關注樓市的思維習慣。
樓市對於家庭和國家的經濟影響至關重要，預期已經發生深刻變化。
2、槓桿壓力不同，預期不同
2003年“非典”時期，樓市還沒有發動第一個牛市。城市中的大多數居民還沒有參與到購房換房的大軍當中，金融貸款普及度較低。
因此，當年的大眾對於樓市來說是低槓桿甚至是零槓桿，並不存在家庭資金斷鏈，急於拋盤等計劃。
而今年全國範圍內幾乎全行業停工，普通家庭的月供壓力凸顯。生存資金安全意識的加強，將讓市場預期進一步迴歸理性。
3、經濟形勢不同，預期不同
2003年，全國經濟處於高速增長階段，而近兩年，全國經濟增速放緩，經濟有下行壓力。
“非典”期間，隻影響了部分地區，而新冠肺炎疫情則是全國全行業停工，對經濟的影響是雪上加霜。
目前階段，企業為了保障資金安全，不得不降低槓桿和成本，還有相當比例的債務到期風險。
近年來，“法拍房”數量不斷上升，就是壞賬數據的一個直接體現。
樓市與其他行業一樣。這導致了開發商、購房者、媒體等主要參與群體普遍認為疫情結束後短期會出現打折促銷，商品房供應量扎堆，價格戰在所難免。
4、存量市場不同，預期不同
2003年，全國二手房交易尚不發達。如今，網絡信息透明，海量二手房是新房市場的一個壓艙石。
正是由於近兩年二手房市場走低，讓一些投機購房者冷靜下來。
“三穩”政策成效明顯，市場將呈現新房價格高於二手房，標誌樓市迴歸健康理性。
每次市場波動，都是重大機會
從以上六大方面22小點看，“非典”期間的樓市與2020年的樓市毫無可比性，不能作為本次疫情的後市決策參考。
雖然形勢已變，但所有市場波動都必然催生重大機會。
本次疫情對全國以家庭為單位進行了一次健康教育，健康已經成為住房的第一需求。
環境優良、建築密度較低、交通與購物便利、健康服務優質的商品房將受到更多追捧，局部市場升溫後，短期有價量齊漲的可能性。
價格戰中仍以產品為王，交通、學區、商業的價值點仍將使產品在市場中殺出重圍。
由於階段性供求量加劇，市場將在快速換手中出現“淘寶”機會。
購房者不可盲目判斷市場將在下半年見底，但從不可再生的土地資源以及巨大的機會成本看，仍然值得按需交易，長遠佈局。
同時，現金為王，規模效應加劇。房企亦有機會在一級土地市場拿到質量更優，價格較低的土地，在二級土地市場亦有較多收併購的機會。
唯有著眼長遠，方能彎道超車。
後市影響如何？從下一篇起將具體問題具體分析。
本文作者 | 馮毅成（樓市研究大V《主編筆記》總編輯、武漢市房協專家組成員、武漢城市文化學者）
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