今天3月1日開始，將發生一件關乎民生的大事：影響千家萬戶錢袋子的新規來了。那就是個人房貸利率大變革，買房、有房貸的小夥伴們必須關注一波。
2019年8月17日，中國人民銀行發佈〔2019〕第15號公告，決定改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制。
2019年12月28日，中國人民銀行發佈〔2019〕第30號公告(以下簡稱《公告》)，明確進一步推動貸款市場報價利率(LPR)運用，存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR的有關事宜。
中國人民銀行要求，自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成(加點可為負值)，加點數值在合同剩餘期限內固定不變。也可轉換為固定利率。
央行最新數據顯示，截至2019年11月存款類金融機構各項貸款合計為151.79萬億元；專業人士分析，這其中大部分應該為浮動利率貸款。
通俗易懂地說，3月1號可以選擇將房貸利率轉換為LPR加點，或者轉變為固定利率。那麼問題來了，轉換房貸利率。以後利息會減少嗎？或者怎麼操作會減少利息？
下面十問十答告訴大家。
1、為什麼要將房貸利率轉換？
過去，銀行向客戶發放房貸，利率都是按照央行公佈的貸款基準利率定價，以“上浮XX倍”、“打XX折”形式來確定。前兩年五年期以上貸款基準利率是4.9%，如果定價上浮1.1倍，那麼最終利率就是5.39%。其定價模式為：
房貸利率=貸款基準利率*上浮比例/打折數
但是貸款基準利率不夠市場化，所以央行推動利率市場化改革，推出了LPR。2019年8月，央行改革貸款市場報價利率(LPR)，此後新發放貸款的定價基準由貸款基準利率變為LPR。今年3月起，LPR的應用範圍從新增貸款逐步擴大到存量浮動利率貸款，貸款基準利率逐步退出歷史舞臺。
也就是說，今後貸款浮動利率將參照LPR，其定價模式為：
房貸利率=LPR+固定點差(固定點差可能為負數)
2、什麼時間完成轉換？
按照央行規定，商業銀行應自2020年3月1日起與存量貸款客戶正式切換存量浮動利率貸款定價基準，原則上存量貸款利率定價基準切換工作要在2020年8月31日前全部完成。也就是說，存量浮動利率貸款合同在未來半年時間內，都要完成定價基準轉換。
部分銀行將從3月底或4月上旬開始轉換，還有些銀行尚未確定轉換啟動時間，後續將通過短信、電話等方式通知客戶。
3、借款人只有一次選擇權
定價基準轉換的選擇有兩種：LPR或固定利率。具體選擇哪種，可由借款人可與銀行協商確定，個人房貸客戶可以自由選擇。但借款人只有一次選擇權，轉換之後不能再次轉換。
4、哪些貸款需要轉換？哪些貸款暫時不需要轉換？
轉換範圍為以人行基準利率定價的存量浮動利率個人貸款。
固定利率貸款、公積金委託貸款(以公積金利率定價)、不良貸款不納入轉換範圍。
需要轉換的包括如下：
2020年1月1日前已發放，或者已簽訂合同但未發放的貸款；
參考的是貸款基準利率定價；
貸款本來是浮動利率定價的。
對房貸客戶來說，以下幾種情況不用參與轉換工作：
政策性的公積金個人住房貸款(包括組合貸款中的公積金部分)不需要轉換；
2020年12月31日前到期的個人住房貸款，不需要轉換；
固定利率貸款。
5、轉換規則是什麼？
(一)對於借款人名下在轉換範圍內的商業性個人住房貸款，將原合同浮動利率定價基準轉換為LPR。
貸款期限在5年期以內(含5年期)的業務，以1年期LPR為定價基準；貸款期限在5年期以上的業務，以5年期以上LPR為定價基準。具體轉換時，將保持原合同最近的執行利率不變進行等價轉換，並按《公告》規定以全國銀行間同業拆借中心2019年12月發佈的相應期限LPR計算加點數值(加點可為負值)。加點數值在合同剩餘期限內固定不變。
(二)對於借款人名下除商業性個人住房貸款外的其他在轉換範圍內的個人貸款(包括小微企業貸款、個人消費貸款、個人商業用房貸款等)，借款人可選擇將原合同浮動利率定價基準轉換為LPR，或轉換為固定利率。
對於轉換為LPR的貸款，貸款期限在5年期以內(含5年期)的業務，以1年期LPR為定價基準；貸款期限在5年期以上的業務，以5年期以上LPR為定價基準。對於轉換為固定利率的貸款，貸款執行利率在合同剩餘期限內不再發生變化。
具體轉換時，將保持原合同最近執行利率不變進行等價轉換，並以轉換日前一個工作日全國銀行間同業拆借中心最近發佈的相應期限LPR計算加點數值(加點可為負值)。加點數值在合同剩餘期限內固定不變。
6、存量房貸轉換方式
2020年的12月LPR+加點數值。加點數值可以為正，也可以為負。也就是說，之前貸款利率低，加點就是負的，轉換後還是低的。之前貸款利率高，加點為正的，轉換後還是高的。只不過LPR是浮動的，加點是固定的了。
其中，加點數值=原合同最近的利率水平-2019年12月發佈的相應期限LPR差值。例如，若某筆商業性個人住房貸款原合同期限20年，剩餘期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現執行利率為4.9%×(1+10%)=5.39%，2019年12月發佈的5年期以上LPR為4.8%。那麼，加點數值就是5.39%-4.8%=0.59%。
注意，加點數值一旦確定後就一直固定不變了！而能影響你最終貸款利率水平的，就是離重定價日最近的LPR報價。
7、你的房貸利率會變嗎？
央行規定，轉換後的貸款利率水平由雙方協商確定，其中，為貫徹落實房地產市場調控要求，存量商業性個人住房貸款在轉換時點的利率水平應保持不變。
定價基準轉換後，到第一次重定價之前，房貸利息支出與原合同一樣不變。
假設你在2019年1月1日向銀行按揭了20年期的200萬房貸，利率為貸款基準利率上浮1.1倍，那麼實際利率為5.39%(4.9%*1.1)。
如果轉換為固定利率，那麼2019年1月1日-2039年12月21日間利率均為5.39%。
但如果轉換為浮動利率，其固定點差(0.59%)=原合同當前的執行利率水平(5.39%)-2019年12月發佈的相應期限LPR(4.8%)。換言之，在往後的日子裡，你的房貸利率定價公式為：房貸利率=LPR+0.59%
也就是說在2020年，利率保持5.39%不變；
8、那究竟要轉換LPR定價加點？還是固定利率好？
假設你在2008年貸款買房，和銀行簽了一筆期限20年的商業性個人住房貸款合同，現在剩餘期限為8年。合同約定重定價週期為1年且重定價日為每年1月1日。
原合同約定的利率定價方式為5年期以上貸款基準利率(4.9%)上浮10%。也就是說你目前承擔的房貸利率為4.9%×(1+10%)=5.39%。
一、如果你選擇了固定利率。
那就只能選擇5.39%的固定利率，在剩餘的8年裡繼續承擔5.39%的房貸利率。
二、如果你選擇了LPR加點
因為在轉換初期要確保利率平穩過渡，所以你今年2020年的房貸利率仍然是5.39%，但計算方法已經改變。
計算公式是LPR(五年期4.8%)+0.59%(加點)=5.39%
所以2020年無論轉換前後，直到12月31日，你實際承擔的房貸利率仍是5.39%；
大家從上面的圖片可以看到，今年2月份央行5年期貸款市場報價利率下調5BP至4.75%，假設這一基準利率水平直到今年12月仍維持在4.75%，那麼你2021年的房貸利率就是：4.75%+0.59%=5.34%
如果你選的是固定利率，那就還是5.39%。
自轉換後的第一個重定價日起，在每個利率重定價日，利率水平由最近一個月的LPR五年期利率與該加點數值重新計算確定，每年的房貸利率水平實際是在跟隨LPR的變化而浮動。在此例中，
——到2021年1月1日，房貸利率將調整為2020年12月發佈的LPR+0.59%；
——到2022年1月1日，房貸利率將調整為2021年12月發佈的LPR+0.59%；
也就是說，2021年及以後的房貸利率會上升還是下降，完全取決於新基準LPR的變動情況。實際上，如果處於利率上行週期，那麼轉為固定利率會有優勢；如果是利率下行週期，轉換為浮動利率就比較划算。
金融監管研究院院長孫海波表示，如果你的房貸剩餘期限足夠長，選擇了LPR加點定價模式，未來央行持續引導5年期LPR下行，可以享受利率下行週期的紅利。
假設以300萬房貸總額，20年等額本息，現行是1.1倍上浮，那麼利率為5.39%(5年LPR+59基點)，目前每月還本付息20450元。如果未來利率下行，2022年下降50個基點到4.3%，那麼實際利率是4.89%(5年期LPR+59基點)，每月還款大約19650，下降了800元，一年可節省9600元。
9、未來利率會下降嗎？
短期內LPR可定會下行。央行副行長劉國強2月27日在支持中小微企業發展和加大對個體工商戶扶持力度有關情況舉行發佈會上表示，要繼續推進LPR改革，引導整體市場利率和貸款利率下行。
有分析認為，LPR利率的趨勢是不斷下降的，全球央行再次進入貨幣寬鬆週期，利率將延續下行趨勢，所以未來相應的，LPR的變動趨勢也會是緩慢下行，會帶動貸款利率下行。過去存量的貸款，貸款利率也可以跟著下調，享受到LPR改革的紅利，享受利率下降的好處！
10、哪些渠道可以進行轉換？
具體情況要查詢貸款行的官網或者官方微信號，不過，綜合多家銀行的公告看，8月30日之前，房貸客戶基本都可以在貸款行的手機銀行、網上銀行、智慧櫃員機、短信銀行、任一網點等渠道完成定價基準轉換。
考慮到疫情影響，銀行都推薦客戶優先選擇手機銀行等線上操作方式完成，一些銀行還在手機銀行APP開通了一鍵轉換的快速通道。
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